Итоги 2010 года на рынке коммерческой недвижимости г.Москвы

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения на рынке купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости Москвы подвела итоги 2010 года.

Основные факторы, повлиявшие на рынок коммерческой недвижимости в 2010 году

• Несмотря на то, что рынок недвижимости, девелопмента и строительства, в силу своей инерционности и капиталоемкости, серьезно отстает от большинства отраслей, уходящий год стал годом начала восстановления отрасли. Восстановление экономики вернуло людям уверенность в завтрашнем дне, и рост потребительских расходов по сравнению с прошлым годом составил примерно 10%. Кроме того, чувствовать себя более уверенно предприятиям и потребителям позволила возрождающаяся система кредитования.
• В результате этих процессов произошло возобновление развития предприятий различных профилей, в том числе и торговых сетей. Что, в свою очередь, привело к активизации спроса на офисную и торговую недвижимость, и относительному балансу между спросом и предложением. Тем не менее, стагнационные процессы на рынке все еще сохраняются, а объем сделок остается невысоким.
• Кризис «вскрыл» проблемные активы с точки зрения не только банковских кредитов, но и концептуальных, емкостных и, зачастую, заранее утопичных проектов. Это хороший урок и опыт для молодого рынка, который, будем надеяться, пойдет на пользу дальнейшему развитию отрасли.
• К концу года рынок кризисного периода перешел в новый, более здоровый, посткризисный формат. Отличительными чертами нового рынка становится стабильность и дифференциация спроса на основании качества объекта.


Основные тенденции и итоги рынка купли-продажи коммерческой недвижимости

• Объем предложения в торговом сегменте вырос. Основной рост наблюдался в пределах Садового Кольца, где к концу 2010 года предлагалось к продаже в 2,5 раза больше площадей, нежели в конце 2009 года, что обосновывается в основном структурными изменениями (на рынок вышло больше крупных объектов). А вот за пределами Садового Кольца этот рост составил лишь 24%.

• В офисном сегменте объем предложения снизился, причем в центральной части города – почти в полтора раза. Скорее всего, это стало следствием активного спроса на высококачественные и ликвидные площади в пределах Садового Кольца, которые наблюдался и в первой половине года. При этом удельный объем ввода новых офисов был не столь велик, как объем ввода новых торговых центров.

• Объем предложения производственно-складских площадей за год вырос примерно на треть, а помещений свободного назначения - в 2 раза. Скорее всего, это стало следствием больших сроков экспонирования помещений свободного назначения из-за недостаточно определенной концепции их наилучшего использования. Что же касается производственно-складских площадей, то спрос на них сосредоточен, в основном, в области качественных современных комплексов, которых в пределах Москвы практически нет. При этом сегмент производственно-складских площадей оказался самым стабильным в кризис: после окончания периода снижения цен в мае 2009 года, цены находились на одном уровне на протяжении 1,5 лет.

• Влияние кризиса, которое по-прежнему ощущалось на рынке, сказалось на ценах. В целом по всем объектам средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость за год снизилась на 7%. Ценовые колебания в различных сегментах по итогам года оказались довольно умеренными. Однако цены сделок выросли, и если в 2009 году наблюдались существенные дисконты в 20-30%, то в 2010 скидка, как правило, не превышали 10%.

• Медленно восстанавливается и инвестиционный рынок: западные деньги пока редки в сделках с коммерческой недвижимостью. Значимых сделок в торговом сегменте на открытом рынке практически не было. На офисном рынке одна из самых знаковых - приобретение компанией Lenmar Capital у Horus Capital пяти объектов общей площадью почти 200 000 кв. м: центры «Лефорт», «Кругозор», «Гамма», «Фабрика Станиславского» и «Авион».

• Уровень ставок капитализации по качественным объектам также продолжает снижаться, приближаясь к докризисным, но количество инвестиционных сделок не увеличилось. Ставки капитализации при продаже для качественных объектов в центре с прогнозируемым арендным доходом составляют 9-11%, за пределами центра для качественных объектов – 10-13%.

• Дистресс-активов на рынке нет. По остальным же предложениям продавцы уже не готовы идти на уступки инвесторам, что, в первую очередь, не устраивают потенциальных покупателей по ставкам капитализации при снизившихся арендных потоках. А условия, которые могли бы заинтересовать инвесторов, уже не кажутся приемлемыми продавцам. Таким образом, в 2010 году сменились «правила игры», которые игрокам пока еще до конца не понятны.

• При общих положительных тенденциях, которые не всегда оправданно охватили рынок, уровень цен предложения серьезно отличается от докризисных. Для офисных, торговых и производственно-складских объектов цены в 2010 году оказались ниже показателей двухлетней давности на четверть, а для помещений свободного назначения – более чем на 40%. И в 2011 году рынок уж точно не достигнет докризисных показателей.

• Помимо ротации арендаторов, наблюдается и ротация собственников. Правда, этот процесс активно происходил и в 2009 году, когда одним требовались свободные средства, а другие, имея эти свободные средства, приобретали помещения по кризисным ценам. Сейчас можно говорить о том, что период реструктуризации активов заканчивается, и возрождается традиционный инвестиционный спрос.

• Стоит отметить, что на рынке возрождается «инвестиционная идея»: девелоперы не только достраивают начатые проекты, но и проявляют интерес к новым площадкам.

Основные тенденции рынка аренды коммерческой недвижимости

• 2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий. Объем предложения на вторичном рынке во всех сегментах снижался как реакция на возросший спрос и потенциальную возможность повысить арендный доход. При этом объем нового строительства был ниже возрастающего объема поглощения площадей рынком.
• На протяжении всего года наблюдалось плавное снижение уровня вакантных площадей, причем в некоторых случаях - до почти докризисного уровня (например, в самых удачных бизнес-центрах класса А, В+ в пределах Садового Кольца). Однако в целом по офисному сегменту уровень вакантных площадей остается выше 15%, что не дало арендодателям оснований для повышения ставок.
• Снижение ставок окончательно прекратилось: единственным сегментом, в котором ставки оказались на 1% ниже, чем за год до этого, стал сегмент производственно-складских помещений.
• В остальных сегментах арендные ставки сохранились на прежнем уровне, а в торговых помещениях в центральной части города выросли на 11%. «Локомотивом» роста ставок стал «топовый» стрит ритейл: помещения на первых линиях основных торговых улиц практически с начала 2010 года стали дефицитным предложением. Свободных помещений в этом сегменте достаточно мало (уровень вакансий – не превышает 4-7%).
• Как и на рынке продажи, уровень арендных ставок ниже докризисного: в торговом сегменте - на четверть, в офисном и производственно-складском - на 30-35%.



ПРОГНОЗ

• Будущий год станет продолжением основных тенденций года уходящего. На качественных объектах, с хорошей локацией и/или грамотной концепцией, остаточное влияние кризиса будет сказываться все меньше: уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.

• В качественном и ликвидном офисном сегменте, а также в сегменте стрит-ритейла вполне возможен рост арендных ставок на 10-15% в течение года. Ставки в торговых центрах, скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне: скажется большой объем ввода новых комплексов в 2010 году, а также минимальное – по сравнению в другими сегментами – снижение ставок в кризис.

• На рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения, но арендодатели станут занимать более прагматичную позицию и меньше идти на уступки. Спрос будет достаточно активным, «рабочим», но на докризисный уровень, который бы позволил владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008 года, скорее всего, не вернется.

• Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они – хоть и не мгновенно - будут заполняться арендаторами, и со временем перейдут в разряд «благополучных».

• В неуспешных проектах кризисные явления продолжатся в 2011 году: уровень вакантных площадей там останется высоким. Такие примеры наглядно продемонстрируют необходимость более грамотного подхода в девелопменте. Если проблемы объектов связаны с неудачной концепцией или местоположением, то, скорее всего, они не восстановятся после кризиса и будут подвергнуты реконцепции или даже сносу. Возможно, произойдет и смена владельцев. Даже в Москве, где около двух сотен торговых центров, каждый пятый из них испытывает проблемы. Многие недострои останутся «памятниками» периода неоправданных и ошибочных ожиданий.

• Из-за «кризисной паузы» в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.

• Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы недвижимости смогут придти к консенсусу, освоят «новые правила игры» на посткризисном рынке, и в результате количество инвестиционных сделок может вырасти.