Договор договору рознь

Как известно, самый надежный документ при сделках с недвижимостью – это тот, который примут в суде, если до него все-таки дойдет. Именно по этой причине самым безопасным видом договора на первичном рынке недвижимости сегодня считается договор долевого участия (ДДУ). Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», он подлежит обязательной государственной регистрации, а потому в случае каких-либо разногласий между дольщиком и застройщиком может быть рассмотрен в суде. Однако, несмотря на то, что ДДУ максимально защищает права дольщика и ограждает его от различных рисков, наряду с ним распространены и другие схемы реализации. О том, чем они отличаются, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

ДДУ

Итак, ДДУ, по словам специалистов ГК «МИЦ», является сегодня самым надежным способом покупки квартиры в новостройке, т.к. именно этот договор содержит в себечетко фиксированные требования к качеству жилья, срокам сдачи и расчетам с клиентами. Неудивительно, что недобросовестные застройщики избегают заключения ДДУ со своими покупателями.

«Согласно 214-ФЗ, застройщик имеет право взимать деньги с дольщика только после того, как будет получена лицензия на строительство, опубликована проектная декларация, аправо собственности или аренды на участок пройдут госрегистрацию, - сообщает генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков, - Поэтому если девелопер предлагает заключить ДДУ, значит, данные документы у него есть, а это уже служит показателем надежности застройщика». Помимо прочего, в ДДУ устанавливается срок, к которому застройщик обязуется сдать дом, а также фиксируется, что в случае некачественно проведенных строительных или отделочных работ застройщик несет ответственность. Поэтому необходимо, чтобы ДДУ содержал, во-первых, точное описание дома и квартиры (метраж, количество комнат и т.д.), во-вторых, срок передачи объекта дольщику, в-третьих, стоимость договора и порядок уплаты, и, наконец, гарантийный срок на объект.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это не столько сам договор, сколько взаимное обязательство застройщика и покупателя в определенный срок на определенных условиях заключить основной договор. Поэтому в ПДКП обязательно должны быть указаны порядок оплаты и сроки заключения основного договора.

Если в предварительном договоре не стоит срок его действия, то, согласно законодательству, сроком действия данного договора будет год, по истечении которого договор потеряет свою силу. По ПДКП существует немало мошеннических схем, главная из которых – это двойные продажи. «ПДКП не подлежит обязательной государственной регистрации, как ДДУ, - сообщает Сергей Хорошков. – А поэтому таких договоров на одну квартиру можно заключить бесконечное множество, и никто не сможет этому помешать».

Вексель

В обычном смысле вексель обозначает ценную бумагу, которую заемщик выдает кредитору. Кредитор к определенному сроку может потребовать от заемщика денежную сумму, которая указана в векселе. Однако на рынке жилья под этим словом подразумевается нечто иное: вексель должен являться гарантией, что покупатель за уплаченные деньги получит свою квартиру. Однако юридически вексель к квартире никакого отношения не имеет. Специалисты ГК «МИЦ» настоятельно советуют избегать покупки квартиры по вексельной схеме, ведь в вексельном договоре лишь указывается, кем, кому и когда он выдан, а также сумма и срок погашения. Т.е. в векселе не прописано, что застройщик обязуется отдать в ваше распоряжение квартиру. По сути, вексельная сделка прикрывает сделку купли-продажи, а согласно действующему законодательству, такая сделка ничтожна.

ЖСК

Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные (ЖНК) кооперативы – это некоммерческие объединения людей, целью которых является совместное строительство многоквартирного дома и приобретение в нем жилья. 214-ФЗ признает такой способ приобретения квартиры легальным, однако опыт последних лет показывает, что члены строительных или накопительных кооперативов очень часто остаются как без квартир, так и без денег.

Также нередки случаи, когда организация просто исключает пайщика (член ЖСК, выплачивающий паевые взносы), обязывает его участвовать в покрытии своих убытков, меняет правила устава не в интересах пайщика или же просто не позволяет ему расторгнуть договор.

Таким образом, среди представленных договоров единственным, который максимально защищает интересы покупателя и устраняет большинство возможных рисков - это договор долевого участия. «Готовность застройщика заключить с вами данный договор скорее всего говорит о его благонадежности, - сообщает Сергей Хорошков. – А вот если девелопер всячески отказывается от оформления ДДУ, например, ссылаясь на то, что оформление документов потребует много времени, поэтому лучше сейчас заключить предварительный, то это уже повод насторожиться».