«Секреты Риэлтора»: Предварительный договор от застройщика – в чем засада?

В нашей стране еще не все застройщики работают по установленному для них закону ФЗ-214. Некоторые продолжают использовать так называемые «серые схемы» продажи квартир в новостройках. Интернет-издание «Секреты Риэлтора» рассказывает об одной из таких «серых схем» – о заключении предварительного договора.

Сам по себе предварительный договор – вещь вполне законная, и правила его заключения регламентированы Гражданским Кодексом (ст. 429 ГК РФ). Опираясь на это, некоторые застройщики используют его для продажи своих квартир в строящихся домах.
Но другой закон (ФЗ-214) прямо указывает застройщикам, как именно они должны привлекать деньги с дольщиков. Для этого они должны заключать только договоры долевого участия, и ничего больше.

Получается некоторая неопределенность. Получается, что предварительный договор вроде бы законный, но не всегда. Именно поэтому его и относят к полулегальным, так называемым «серым схемам».

В чем же суть предварительного договора от застройщика, и чем рискует покупатель квартиры, соглашаясь на него?

Предварительный договор – это договор о намерениях. Всего лишь. По нему стороны обозначают свое намерение заключить основной договор в будущем. Другими словами, единственным обязательством, которое возникает по такому договору у обеих сторон – это заключить другой договор. А вовсе не передать квартиру покупателю или деньги застройщику.

При этом, по закону, в предварительном договоре обязательно должны быть прописаны существенные условия будущего основного договора, такие как:

• стороны договора;
• срок заключения основного договора;
• предмет будущего договора (т.е. передача квартиры покупателю);
• цена будущего договора.

Именно эти условия и сбивают с толку неопытного покупателя, который, видя условия по передачи квартиры, и видя указанную цену за нее, полагает, что это и есть основной договор. Покупатель передает под этот договор деньги, и держит его как доказательство своих прав на квартиру. Фактически же, покупатель отдает реальные деньги, а получает за них виртуальные намерения (а не обязательства) застройщика по строительству и передаче квартиры.

Конечно, если застройщик успешный и добросовестный, то покупатель может получить свою долгожданную квартиру, заключив впоследствии, как было обещано, основной договор. Но если у застройщика начались финансовые трудности, или он столкнулся с административными препятствиями, а то и вовсе руководство компании оказалось мошенниками, то покупатель в этом случае становится полностью бесправным. То есть он остается не только без денег и без квартиры, но и без права ее требовать. А деньги, уплаченные застройщику, покупатель может требовать только в порядке общей очереди других кредиторов застройщика. Это довольно долгий, тяжелый и далеко не всегда успешный процесс.

Именно этот риск возникает у того покупателя новостройки, который соглашается на заключение предварительного договора с застройщиком. И именно эти юридические последствия договора должен понимать каждый покупатель, когда видит слово «предварительный».

На практике застройщики предлагают, обычно, два вида предварительных договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры, и
2. Предварительный договор долевого участия.

Принципиальной разницы между ними нет. Они оба не дают права покупателю требовать у застройщика квартиру, и оба несут в себе одинаковые риск, указанный выше. Причем, во втором случае, застройщик использует еще и психологический прием, действующий на несведущего в юридических тонкостях покупателя. Многие покупатели знают понаслышке, что квартиру лучше покупать по договору долевого участия, и когда видят эту фразу в заголовке договора (не обращая внимания на слово предварительный), думают, что заключают «правильный договор».

Что делать покупателю в этом случае?

Ответ банально прост – читать, что подписываешь. И если видишь в названии договора слово «предварительный», то лучше под такой договор деньги не отдавать.

Конечно, это не означает, что все застройщики, которые предлагают заключение предварительных договоров – потенциальные мошенники. Многие из них имеют вполне объективные причины действовать в обход закона ФЗ-214. Например, когда местная администрация под разными предлогами затягивает с продлением срока аренды участка под застройку, но разрешение на строительство уже есть. В этом случае застройщик не имеет возможности заключать договоры долевого участия, но строить он уже может. И здесь ему ничего не остается, как привлекать деньги с покупателей на условиях предварительных договоров.

Идти на такие условия или нет, каждый покупатель решает сам. Главное, чтобы он понимал, чем он рискует, и какие именно последствия несет в себе такой договор. Если застройщик крупный, опытный и известный (например, федерального уровня), то иногда такой риск оправдан. Достройка дома и передача квартиры больше будут зависеть от авторитета застройщика, чем от вида договора.

Как именно покупателю новостройки оценивать авторитет застройщика? Об этом подробно рассказано на страницах специализированного образовательного ресурса для покупателей квартир – Квартира-без-Агента.ру

СПРАВКА:

Kvartira-bez-Agenta.ru (в рамках проекта «Секреты Риэлтора») – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, законодательная база, комментарии, рекомендации и подсказки, примеры ошибок, образцы документов и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Все «Секреты Риэлтора» раскрыты на одном сайте.