Вячеслав Шеянов: «Расслабляться покупателям квартир пока рано, опасность потерять ее все еще существует»

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильём. В нем даны разъяснения по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, совершённых под влиянием обмана.
Что изменится для покупателей жилья? Риски их остаться без квартиры после сделки снизятся? Об этом я спросил генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:

- Ну хорошо, обзор Президиум ВС утвердил, а рекомендации он дал? Потому что просто обзор это ни о чем. Должно быть решение Президиума, где будут даны указания к действию. А пока продолжаются те же суды, где покупатель проигрывает.
- Все равно многие аспекты затронуты, которые пойдут в плюс покупателю.
- Согласен, проще стало.
- К примеру, добросовестность покупателя становится приоритетом.
- Добросовестность покупателя надо еще доказать. Должна быть видеозапись, на которой ведомый человек детьми клянется, что он не ведомый, он все понимает и действует в своих личных интересах. И как суд будет к этому относиться, это еще вопрос. Может даже отказать в рассмотрении предоставленных видеозаписей, документов и справок.
- К сожалению, ведомость доказать очень сложно. Даже освидетельствование в институте имени Сербского здесь вряд ли поможет.
- Да. Выявить и доказать ведомость очень сложно. Единственный способ – это тюрьма. Помог врагам, садись. Если не знал и не понимал, куда и кому переводишь, то в тюрьме все быстро поймешь. Посадят 2-3 чел и другие задумаются над тем, а не мошенники ли их ведут…
- В обзоре говорится, что реституция возможна только после возврата денег. Вы с этим согласны?
- Совершенно верно. Я тебе отдам квартиру, когда ты мне вернешь деньги.
- Как правило, денег у них всегда не бывает…
- Если нет денег, то нет и квартиры. Все так, и это было бы правильным, но пока этот вопрос остается подвешенным. Даже если суд решит, то пока не будет денег, квартира останется за покупателем, но она зависнет. На нее наложат обременение, и все сделки с ней запретят. И пока продавец собирает деньги на ее обратный выкуп, много воды утечет. Да и цена уже будет не та…. Одним словом, пока все эти решения половинчатые. Надо решать вопрос в корне….
- К примеру, проверили продавца. Если, грубо говоря, он вменяемый, и тогда пусть отвечает за свои действия.
- Согласен. Я бы еще предложил ввести систему, как это установлено в Тайланде. Там на сделке сидит человек из силовых структур и задает вопросы обеим сторонам. Покупателю: Деньги твои? Не украл? Тот подтверждает законное происхождение средств. Спрашивает продавца: Ты продаешь. Понимаешь последствия сделки? Тот отвечает, что понимает. Подписали договор купли-продажи. Если потом кто-нибудь из них пойдет в суд с тем, что он что-то не знал или не понимал, то получает 25 лет тюрьмы.
- Ну, это очень жестко.
- Может быть. Но кто мешает нам ввести подобную практику. Ну не 25 лет, а даже 5 сразу снимут все вопросы. Он же на сделке говорит, что он все знает и понимает, и решение принимает самостоятельно. А потом прикидывается дурачком и начинает причитать, что ничего не понимал, его вели какие-то странные люди, то ли майоры, то ли полковники ГРУ… Суть здесь в чем – это обман государства. Перед сделкой я все понимаю, а потом, нет, меня обманули. Тогда в тюрьму. Посиди и подумай.
- В обзоре говорится, суды обязаны устанавливать не просто факт нахождения продавца под влиянием мошенников, но и то, мог ли покупатель об этом знать.
- А как это влияние установить? Никак. Это довольно сложно. И далеко не каждый психолог с этим справится.
- Наверное, должны предоставить переписку….
- Надо просто до этого не доводить. Расскажу, как сделку готовим мы. Не важно, кто перед нами по возрасту. Есть для всех единый опросник, и люди должны ответить на все вопросы, которые мы задаем. Кроме того, с их согласия идет видеозапись данной беседы. Продавец на все отвечает, никаких проблем. И вдруг через год он «просыпается» и подает в суд. И здесь судья уже разбирает вопрос добросовестности покупателя. Добросовестно он подошел к сделке? Да. Он нанял компанию, чтобы мы проверили продавца. Проверили. Все подтверждено документами. И то, что продавец скрыл, что действует не самостоятельно - это его проблемы. И ссылаясь на рекомендации Президиума ВС суд должен решить дело в пользу покупателя.
- Вот и говорят, что бремя доказывания лежит на продавце. Должен предоставить распечатки записей телефонных разговоров с якобы представителями силовых структур о проведении спецоперации.
- Ну, здесь есть одна коллизия. К сожалению, на рынке недвижимости сегодня появились специальные юристы, которые разрабатывают схему, как продавцу следует строить доказательства. Людей учат, как нужно отвечать и что писать. Это безусловно не красит адвокатов, но люди есть люди, и среди них всегда найдутся те, кто не брезгует ничем ради денег. Да и законы сегодняшние позволяют им это делать. Надо это исключить. И чтобы сделка добросовестного покупателя была неоспорима. Чтоб он был уверен в том, что никто его не выселит и не лишит права собственности на купленную им квартиру.
- Вячеслав Анатольевич, а после данного обзора ВС РФ станет рынок безопаснее? Суды будут более внимательны при разборе дел?
- Трудно сейчас пока что-то предполагать. Время покажет. Мы все же больше полагаемся не на решения судов, а на тщательность нашей проверки. И на понимание обеих сторон сделки на необходимости таких действий. Порой бывает человек не ведомый, а мы начинаем задавать каверзные вопросы. Обижается. Мы ему говорим, что есть технология обеспечения безопасности покупателя. По ней мы и работаем. И мы обязаны выполнить все шаги по этой технологии. Мы же не можем знать, ведомый вы или нет. Если человек не ведомый и не собирается потом подавать в суд, то они к этому спокойно относятся. Не скрою, что есть сделки, которые мы не проводим, от которых просто отказываемся. Порой не покупаем квартиры, которые предлагают некоторые агентства недвижимости, так как понимаем, что те работают в интересах продавца, порой не вникая в ситуацию продажи. Не всегда интересуются, а почему он продает, может он  ведомый …
- Им главное продать и получить комиссию…
- Да, для них главное - заработать. Для нас важен не только заработок, но и безопасность всех участников сделки. Компания отвечает за то, что она делает.
- Покупатели, прочитав обзор, могут расслабиться. Мол, сейчас у них квартиру не отберут и, мол, проверка не так важна.
- Это очень опасные мысли и расслабляться покупателям еще рано. Мошенники не дремлют, а выискивают все более изощренные схемы обмана граждан и отьема у них денег.
- В любом случае для проведения сделки лучше обратиться к специалистам?
- Конечно. Найти такую компанию, которая проведет тщательную проверку объекта недвижимости и сделает все, чтоб дело до суда не доходило. А если вдруг по каким-то причинам дойдет, то компания в суд предоставит документы, которые подтвердят добросовестность человека, купившего недвижимость. И в свете обзора Президиума ВС квартиру у покупателя не отберут.
   Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН