«Секреты Риэлтора»: Нотариальные действия при купле-продаже квартир. Нужны или нет?

Как известно, закон позволяет покупателям и продавцам квартир в ряде случаев составлять договор купли-продажи в простой письменной форме. И многие этому рады – не надо платить пошлину нотариусу. Тогда в чем смысл нотариальных действий? Зачем нужен нотариус?

Эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») разъясняют ситуацию.

Во-первых, следует уточнить, что не все договоры купли-продажи квартир могут быть заключены в простой письменной форме (ППФ). В некоторых случаях закон предусматривает обязательную нотариальную форму таких договоров. К таким случаям относятся:

• Продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• Продажа доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст.24, ФЗ-122 от 21.07.1997);
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.30, ФЗ-122 от 21.07.1997)

В этих случаях обойтись без нотариуса не получится, иначе Росреестр не примет документы на регистрацию. В остальных случаях участники сделки сами решают, обращаться им к нотариусу или нет.

Так зачем же тогда нужен нотариус в сделках купли-продажи квартир, если в большинстве случаев без него можно обойтись, и сэкономить ощутимую сумму на оплате госпошлины?

Ответ зависит от того, покупатель вы или продавец. Продавцу нотариус не очень-то и нужен. Ведь основная задача продавца в сделке купли-продажи квартиры – это получить деньги. И всё! Все вопросы, касающиеся передачи прав, «юридической чистоты» и комплектности документов – это головная боль покупателя. Именно поэтому нотариус нужен, прежде всего, покупателю квартиры.

Чем нотариус полезен для покупателя квартиры?

Каждый покупатель квартиры заботится о том, чтобы «сделка прошла чисто» и не имела негативных последствий в дальнейшем для самого покупателя. Для этого он обращается к юристам, к частным риэлторам, в агентства недвижимости, к нотариусам. Но из всех перечисленных – только нотариус непосредственно участвует в сделке (ставит свою подпись на договоре), и только нотариус несет за свои действия материальную ответственность (отвечает своим имуществом).

Проще говоря, нотариус значительно снижает риски сделки для покупателя квартиры. Хотя полностью исключить риски он не в состоянии, так же, как это не в состоянии сделать и риэлторы с юристами. Нужно понимать, что абсолютно безрисковых сделок в природе не существует. Задача покупателя – максимально снизить существующие риски, и предотвратить возможные негативные юридические последствия для себя. И здесь нотариус оказывает покупателю серьезную поддержку.

Какие действия нотариуса снижают риски покупки квартиры?

Негативные последствия сделки купли-продажи для покупателя квартиры могут выражаться как в ничтожности самой сделки, так и в оспаривании этой сделки с последующим признанием ее недействительной. Нотариус полностью исключает риск ничтожности сделки, и значительно снижает количество оснований для ее оспаривания в суде.

Что для этого делает нотариус?
Нотариус выполняет для этого следующие действия:

• Изучает условия сделки, и составляет договор купли-продажи с учетом этих условий. В частности, может указать в договоре дополнительные условия, распределяющие ответственность и защищающие покупателя на случай предъявления претензий со стороны третьих лиц.
• Самостоятельно запрашивает информацию по сделке из закрытых источников (имеет на это полномочия), например, из Росреестра, из Кадастровой палаты, из суда, от других нотариусов, и т.п.
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон. Таким образом, он снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.
• Выступает официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, что исключает признание сделки недействительной по этим основаниям.
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки.
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации).
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

Кроме того, если продавец или третьи лица все же попытаются оспорить сделку, то нотариус имеет право выступать в суде как официальный свидетель в защиту покупателя. И показания нотариуса в немалой степени влияют на результат судебного решения.

Учитывая все это, покупателю есть смысл настаивать на нотариальном заключении договора купли-продажи. А стоимость услуг нотариуса можно расценивать как плату за безопасность.

СПРАВКА:

Kvartira-bez-Agenta.ru (в рамках проекта «Секреты Риэлтора») – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, законодательная база, комментарии, рекомендации и подсказки, примеры ошибок, образцы документов и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Все «Секреты Риэлтора» раскрыты на одном сайте.