RRG: Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы: три года с начала кризиса

Цены на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по-прежнему далеки от докризисных показателей. Причем – абсолютно во всех сегментах.

К такому выводу пришли специалисты консалтинговой компании RRG, сравнив стоимость объектов в августе 2011 года с докризисными ценами.
В качестве показателя докризисных цен был взят август 2008 года. «Кризис начался в конце августа - сентябре. А до кризиса цены на рынке коммерческой недвижимости росли ежемесячно. Поэтому именно в августе 2008 года наблюдалась максимальная стоимость объектов,» - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников.
Знаменателен тот факт, что август и сентябрь 2011 года (как и 3 года назад) ознаменовались достаточно серьезными новыми кризисными явлениями финансового рынка в США и Европе (где фондовые котировки на уровне дна – весна 2009 года), да и фондовый рынок России также серьезно просел. Так индексы Dow Jones и S&P500, а также наши отечественные индексы с июля по август упали на 20 и более процентов, при этом, исходя из того факта, что долговая проблема в странах Евросоюза, а также в США сохраняется и в ближайшее время вряд ли разрешима, данные вопросы в ближайшей перспективы сняты будут вряд ли.
По данным мониторинга RRG, несмотря на то, что в последние год-полтора наблюдается восстановление рынка, в настоящее время уровень цен на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости ниже докризисного в среднем на 36 %.
Максимальное снижение произошло в сегменте производственно-складских помещений, кризисная тенденция по которым хоть и в небольшой степени, но сохраняется. И по сей день тенденции к подорожанию этих посещений не наблюдается. Причем снижение цен в этом сегменте с конца лета 2010 года составило 14%. В целом же, с августа 2008 по август 2011 года, средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась на 42% и на сегодняшний день составляет 1379$.
Офисная недвижимость за время кризиса также подешевела весьма значительно. Как отмечают специалисты RRG, максимальное снижение цены на офисы было зафиксировано внутри Садового кольца и составило 31%. При этом с августа 2008 по август 2009 года цены снизилась на 37%, а позже – хотя и выросли, но незначительно. Сейчас приобрести офисное здание в пределах Садового кольца можно в среднем по цене 8609$ за кв.м. вместо докризисных 12390$.
За пределами Садового кольца ситуация развивалась несколько иначе. Правда, итоговый уровень снижения цен был сопоставим с «центровым» - 34%. Однако, «дно» для офисного сегмента в периферийной части столицы наступило гораздо позднее: снижение цен за первый год (с августа 2008 по августом 2009 года) оказалось 29%, а с августа 2009 по август 2010 года это снижение составило еще 13%. Потом средневзвешенные цены на офисные помещения стали расти, но весьма скромно: всего 7% с августа 2010 по август 2011 года. В настоящее время средневзвешенная цена на офисы за пределами Садового кольца равна 3726$, в то время, как в августе 2008 года она равнялась 5630 $/кв.м.
Торговая недвижимость за пределами Садового Кольца по сравнению с докризисными временами «потеряла» не так много, как офисная: средневзвешенная цена предложения в августе 2011 года ниже аналогичного показателя в августе 2008 года на 28%. Если в августе 2008 году квадратный метр в этом сегменте предлагался по средней цене 7 053$, то в августе 2011 года - по 5 089$. При этом в первый год кризиса снижение составило 32% и, таким образом, оказалось сопоставимым с общим снижением до настоящего времени: рост цен в посткризисный период практически отсутствовал.
Однако лучше всего выдержала «кризисный удар» торговая недвижимость в центре Москвы: средневзвешенная цена здесь снизилась по сравнению с докризисной на 19%. При этом минимальных значений цены здесь, снизившись на 39%, достигли уже весной-летом 2009 года. В дальнейшем, «оттолкнувшись от дна», стоимость торговых площадей в центре росла. «Быстрое восстановление этого сегмента объясняется традиционно высокой инвестиционной привлекательностью торговых помещений в центре, которые в большинстве своем являются объектами стрит-ритейла, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Небольшие помещения в «топовых» локациях, расположенные в первой линии домов и обладающие с витринами не зря называют «голубыми фишками» коммерческой недвижимости. Они были востребованы даже в самый острый период кризиса, и количество таких предложений всегда было крайне небольшим. Соответственно, это не может не сказываться на цене. Хотя о достижении докризисных показателей пока говорить не приходится.» Стоимость квадратного метра торговой недвижимости в центральной части города сегодня составляет 14370$, летом 2008 года 17 842$.
Довольно далеко до докризисным показателей и сегменту помещений свободного назначения. Квадратный метр в помещении свободного назначения в августе 2008 года предлагался за 5942$, а сейчас дешевле на 23% - 4 588$.
Таким образом, по мнению Дениса Колокольникова, вернуться к докризисным показателям коммерческая недвижимость сможет еще не скоро. Об этом свидетельствуют как низкие темпы восстановления рынка после финансового кризиса 2008 года, так и тяжелая ситуация на финансовых ранках США и Европы. Кроме того, докризисный рынок был явно переоценен на фоне многолетнего дефицита качественных коммерческих площадей. Сейчас же предпосылок к резкому увеличению стоимости квадратного метра нет. Хотя и нынешний уровень цен, считает эксперт, нельзя назвать низким, а коммерческую недвижимость - дешевой.