«Первичка»: виды и подвиды правоустанавливающих договоров

При покупке недвижимости на первичном рынке покупатель может прибегнуть к одному из нескольких вариантов юридического оформления этой сделки. Важен ли вид заключаемого договора, ведь все они являются официальными бумагами, а значит, обладают правоустанавливающей силой? Или договоров так много, потому что различия между ними существенны? Об особенностях каждого вида договоров на первичном рынке жилья рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Предварительный договор (он же договор о намерениях) – это, в первую очередь, официальное соглашение, по которому стороны изъявляют желание в будущем подписать стандартный договор о купле-продаже. Договор о намерениях регламентируется Гражданским кодексом РФ. По предварительному договору покупатель обязуется внести некоторую сумму, в большинстве случаев, равную стоимости объекта купли-продажи. Надо отметить, что, несмотря на уплаченные деньги, подписанный предварительный договор не обеспечивает покупателя правом собственности на жилье. Он всего лишь подтверждает обязательства участников договора совершить сделку в установленный срок и на определенных условиях. Предварительный договор является для покупателя делом весьма рискованным и чреватым судебными разбирательствами – например, если один из участников захочет расторгнуть сделку в момент, когда часть обязательств уже была выполнена.

Предварительный договор содержит в себе основные положения договора купли-продажи жилой недвижимости, условия этой сделки. Здесь надо проявлять особое внимание ко всем деталям юридического документа. Предмет купли-продажи должен быть описан строго согласно требованиям закона. В противном случае – судом такой договор может быть объявлен недействительным, со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями.

Договор долевого участия (ДДУ). Этот договор прописывает долевой вклад покупателя в финансирование объекта недвижимости на этапе начала строительства. Денежный вклад обычно соответствует стоимости покупаемых квадратных метров жилья. Как сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», на данный момент в практике покупки жилой недвижимости заключение ДДУ - это самый надежный вариант для приобретения квартиры. Этому есть ряд объяснений. При ДДУ, в отличие от используемого на рынке недвижимости ранее договора о намерениях, покупатель отдает, переводит на счет продавца, деньги за недвижимость только после регистрации права собственности или аренды застройщика на землю и государственной регистрации договора долевого участия. Законодательство настаивает – в договоре долевого участия должен быть прописан целый ряд условий - гарантийные сроки на объект, ответственность застройщика по ключевым показателям – качество объекта, сроки и мн. др. ДДУ сейчас максимально обеспечивает защиту интересов дольщиков. По закону 214-ФЗ, который устанавливает вид договора долевого участия, если в новом жилье будут обнаружены дефекты, дольщик вправе потребовать их безвозмездного устранения, возмещения своих затрат в случае самостоятельного устранения дефектов или даже снижения стоимости приобретаемой квартиры.

Создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (они же - ЖСК, ЖНК) и приобретение права собственности на жилье через них. Данные кооперативы – это некоммерческие организации, учрежденные для строительства многоквартирного объекта недвижимости и приобретения в нем квадратных метров жилья. При реализации ЖСК паевые взносы гражданина за квартиру в кооперативе не подвергаются налогообложению, что влияет на стоимость жилья – здесь оно может быть дешевле, чем при схеме с ДДУ. Кроме стоимости квартиры пайщик выплачивает крупный вступительный взнос и членские взносы. Членские взносы могут быть дополнительным истребованием средств пайщиков на строительство. Такая норма прописана только при работе через ЖСК или ЖНК. ДДУ, к примеру, запрещает строительно-инвестиционным компаниям собирать дополнительные средства на возведение недвижимости. Права пайщика в ЖСК и ЖНК защищены меньше, чем права застройщика, осуществляющего непосредственные работы по возведению дома. Как правило, пайщику предлагается уже готовый устав кооператива и договор. Они написаны с учетом интересов только застройщика. Одной из обязанностей членов таких кооперативов является необходимость покрывать возникающие убытки организации. Также пайщики могут быть исключены из состава членов кооператива. Кроме того, неизбежны сложности, если кто-то из членов кооператива захочет расторгнуть договор и вернуть средства.

Вексель. Эти юридические отношения схожи с покупкой квартиры по предварительному договору. Только в данном случае покупатель оплачивает вексель, по цене он равен стоимости приобретаемой недвижимости. После завершения строительства владелец векселя меняет его на квартиру. Нередко к покупке векселя добавляется все тот же договор о намерениях. На данном пути приобретения жилья у потребителей возникает множество проблемных моментов - в случае потери вексель не восстанавливается, вексель несовместим с ипотекой. Еще один важный нюанс. Компания, выдавшая вексель, имеет право не возвращать за него человеку квартиру, а заплатить деньги.