Схемы оплаты жилья на первичном рынке недвижимости

На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости существует несколько схем по оплате жилья. Кроме привычной всем стопроцентной оплаты и ипотечного кредита существует еще рассрочка, покупка по жилищному сертификату и по векселю.

Проще всего, конечно, в том случае, когда у покупателя есть возможность произвести стопроцентную оплату. Такая сделка происходит гораздо быстрее, требуется гораздо меньше документов, да и никаких дополнительных процентов, и комиссий никому, кроме риэлтора, платить не надо. Однако позволить себе такую покупку могут далеко не все. По словам экспертов рынка недвижимости, на сегодняшний день единовременно оплачивают сделку около половины покупателей в Москве и порядка 40% в области. Но это отнюдь не значит, что у всех этих людей есть на руках необходимая сумма. Большинство из них совершают альтернативную сделку, то есть продают старое жилье и одновременно покупают новое.

Для тех же, у кого на руках нет достаточной суммы денег, существует старая добрая ипотека. На её долю приходится порядка 30% всех покупок в столице и чуть больше – в области. Для большинства людей именно ипотека является единственной возможностью обзавестись собственным жильем, однако перед её получением стоит здраво оценить свои силы. Выплата ипотеки – весьма длительный процесс, иногда затягивающийся на десятки лет, за которые в жизни многое может поменяться. Не стоит забывать и о стоимости кредита. На сегодняшний день она составляет порядка 12-13% годовых, что в итоге выливается в серьезную переплату.

Еще одна схема, которой может воспользоваться покупатель жилья, – это рассрочка. Ей, по данным статистики, пользуются около 20% покупателей в Москве и около 25% – в области. Рассрочка, по сути, представляет собой ту же ипотеку, но краткосрочную и напрямую от застройщика. Предоставляется она, как правило, на срок от нескольких месяцев до двух лет. Услуга может быть, как бесплатной (при небольшом сроке и крупном первоначальном взносе), так и платной – порядка 12% в год. «Данный способ лучше всего подойдет тем, кто не хочет откладывать покупку жилья и может позволить себе крупные ежемесячные платежи, – рассказывают в отделе реализации новостроек ГК «МИЦ». – Например, данный способ широко распространен среди предпринимателей, которые не хотят сразу изымать из оборота крупную сумму, предпочитая рассчитываться по частям. Рассрочку не стоит путать или сравнивать с ипотекой – у этих схем разное назначение и разные потребители, и ипотека пока популярнее. Тем не менее, дальновидные девелоперы всегда стараются предложить своим покупателям рассрочку – это повышает интерес к объекту».

Еще один способ приобретения жилья – это жилищный сертификат. На сегодняшний день он встречается очень редко, составляя около 1-2% от общего числа сделок. Сертификат – это вид облигаций, подтверждающий право владельца на получения жилья или субсидии на его приобретение или строительство. Выдается он в рамках федеральной программы «Жилище» и предоставляется, как правило, лишь военным, ветеранам, сотрудникам МВД и пострадавшим от стихийных бедствий. Причем никакого иного жилья в собственности и даже по договору соцнайма у них быть не должно. Выпуском таких сертификатов занимаются компании-заказчики строительства.

И, наконец, последний и менее всего распространенный способ – это покупка жилья по векселю. На него приходится менее 1% всех сделок, в основном, ввиду того факта, что после принятия ФЗ ¹214 эта схема стала незаконной. Однако, несмотря на это, она до сих пор встречается на рынке, как правило, в сегменте элитной недвижимости. Незаконным этот способ стал из-за высоких рисков, связанных с его использованием. По сути, вексель представляет собой долговое обязательство, по которому компания-застройщик должна выплатить клиенту указанную сумму к определенному сроку. Стоимость векселя равняется стоимости квартиры, на которую он и обменивается в указанный срок. Однако такой способ не дает никаких гарантий на получение жилья, ведь юридически с квартирой он никак не связан. В случае отмены строительства застройщик попросту выплачивает покупателю указанную в векселе сумму, которой к тому времени на покупку нового жилья уже не хватит.

Как итог, можно сказать, что самым надежным способом покупки является стопроцентная оплата. Однако она доступна далеко не всем, и в этом случае разумнее всего будет воспользоваться ипотекой или, если позволяет доход, рассрочкой от застройщика. От сделок же по векселю разумнее всего будет отказаться, даже при весьма привлекательной цене объекта.