МИР КВАРТИР: «Ближний пояс» Подмосковья подорожает в первую очередь

В свете возможного создания столичного федерального московского округа, федеральный портал по недвижимости «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru) провел исследование стоимости жилья на вторичном рынке «ближнего пояса» Подмосковья. Эксперты считают, что в случае расширения границ Москвы, именно в прилегающих к столице городах цена недвижимости резко возрастет.

Если Москва поглотит «ближний пояс»
По данным исследования в июне средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в 15 городах «ближнего» пояса Подмосковья здесь составляет 88 740 рублей. При этом буквально в паре километров, на территории Москвы, «квадрат» в мае стоил почти в два раза дороже, 167 647 рублей. «Конечно, на территории самой столицы цены на жилье сильно дифференцированы, и стоимость квартир на окраинах существенно ниже средних показателей, которые включают, в том числе, и дорогие «центровые» объекты, - поясняет директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. – Однако, и в непосредственной близости от МКАД жилье стоит гораздо дороже, чем аналогичное, но расположенное за городской чертой.»
На рынке новостроек даже в самом дешевом сегменте «пересечение административной границы» обойдется покупателю примерно в 10 000 рублей за квадратный метр – такие данные приводит компания «Домус финанс».
Таким образом, видно, что хотя после строительства новых районов за пределами МКАДа, граница между ними и Москвой де-факто стерлась, и продавцы, и покупатели четко делят территорию на «столицу» и «область».
«До настоящего момента росту цен на квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья препятствовало три фактора. В первую очередь – это отсутствие у жителей этих городов московской прописки, дающей гражданам право на более высокие пенсии и по-прежнему значимый для населения статус москвича, а также менее качественная социальная инфраструктура и относительно плохая транспортная доступность. Расширение границ Москвы сразу же решит основную проблему, а за ближайшие годы качество жизни в этих городах сравняется со столицей», - предполагает Виктор Щеблецов.
Все это позволяет предположить, что цены на недвижимость в прилегающих к столице городах после расширения административных границ могут повыситься в цене (при отсутствии макроэкономических пессимизирующих факторов). Ведь именно они, по идее, должны будут получить статус новых московских районов в первую очередь.

Что почем?
В зависимости от средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке, города «ближнего пояса» можно разбить на четыре группы: до 80 000 рублей (Московский, Котельники, Балашиха), от 80 000 до 90 000 рублей (Люберцы, Королев, Дзержинский, Юбилейный, Долгопрудный и Мосрентген), от 90 000 до 100 000 рублей (Видное, Мытищи, Одинцово, Химки и Красногорск), и более 100 000 рублей (Реутов). Самая низкая цена квадратного метра в Московском (75975 руб. за кв. м.), самая высокая – в Реутове (101795 рублей).
По средней стоимости квартиры прилегающие города можно разделить на три группы: до 5 млн. рублей (Балашиха, Московский, Люберцы и Королев), 5-6 млн. рублей (Котельники, Долгопрудный, Дзержинский, Юбилейный, Видное и Мосрентген) и 6-7 млн. рублей (Мытищи, Реутов, Одинцово, Химки и Красногорск). Самая дешевая средняя квартира оказалась в Балашихе – 4538881 руб., самая дорогая – в Красногорске (6869197 рублей). Напомним, что в Москве в мае средняя стоимость столичной квартиры, по данным портала «МИР КВАРТИР», составила 12487041 рублей.
Данные о среднем сроке экспозиции квартиры, полученные экспертами портала «МИР КВАРТИР», позволяют сделать выводы о том, недвижимость каких городов «ближнего пояса» пользуется большим спросом у покупателей.
Быстрее всего – менее, чем за 3 месяца – можно продать вторичное жилье в Долгопрудном (2,7 месяца), Мытищах (2,7 месяца) и Химках (2,8 месяца). А дольше всего, почти полгода, будет в среднем продавать свою квартиру владелец из Красногорска (5,3 месяцев).
В основной же массе городов «ближнего пояса» срок экспозиции составляет от 3 до 4 месяцев.

Прогноз
Как видно из исследования вторичный рынок жилья крайне неоднороден даже в городах, расположенных непосредственно за МКАД. Вполне возможно, если эти города станут новыми районами Москвы, разница станет не столь существенной: все-таки ценники в спальных районах (за исключением престижной «Рублевки») сопоставимы. А это означает, что при общем подорожании жилья в этих городах при присоединении к первопрестольной, скорость изменений будет различной.
Данные о стоимости и сроках экспонирования позволяют предположить, что «при прочих равных» быстрее всего могут вырасти цены в Московском, Котельниках, Балашихе, Долгопрудном, Королеве и Люберцах. В последнюю очередь подорожание может коснуться Реутова, где стоимость квадратного метра уже превысила психологическую отметку в 100 000 рублей, и составила 101795 рублей, а также достаточно высока здесь и средняя стоимость квартиры – 6050024 рублей. Еще один потенциальный аутсайдер – Красногорск, где цены, похоже, также близки к максимальным, а на поиск покупателя уйдет времени почти в два раза больше, чем в Долгопрудном.