Налог на продажу жилья: за что платить и сколько?

Очень часто от покупателей жилья на столичном рынке недвижимости можно услышать различные вопросы касательно налогов с продажи квартиры. Нужно ли их платить? Если да, то сколько? Как можно их сократить или вовсе избежать? О принципах государственного налогообложения в сфере сделок с недвижимостью рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Для начала стоит сказать, что, как бы грустно это не звучало, налог платить все же надо. Полученный от продажи недвижимости доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Его обязаны платить не только граждане страны, но и налоговые резиденты – те, кто находится в стране более 183 дней в год. Они обязаны платить налог как на продажу жилья, находящегося на территории РФ, так и за её пределами. То есть, если резидент продает квартиру в другой стране, то он обязан задекларировать доход и уплатить с него необходимый налог. То же самое касается и нерезидентов, продающих недвижимость, находящуюся в России.

Но есть и хорошие новости. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, не облагаются налогом доходы, полученные от продажи квартиры, находящейся в собственности более трёх лет. Соответственно, подавать налоговую декларацию после продажи такого жилья также не нужно.

С какого же момента стоит отсчитывать указанные в законе три года? В большинстве случаев они отсчитывают с момента государственной регистрации права собственности, указанного в свидетельстве в графе «дата выдачи». При повторном его получении в случае утери срок выдачи надо смотреть во фразе «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись…» То же касается и повторного получения свидетельства при проведении перепланировки.

Исключение составляют следующие случаи:
- когда квартира получена по наследству. В этом случае отсчет ведется от даты смерти наследодателя;
- когда квартира получена в доме, построенном ЖСК (жилищным строительным кооперативом). В этом случае отсчет ведется с даты, указанной в документе о выплате пая;
- при изменении доли в квартире. В этом случае три года отсчитывается не с момента изменения доли, а с момента получения права собственности.

Если же квартира находится в собственности менее трех лет, то продавец обязан заплатить налог в размере 13%. Однако законодательством предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн рублей. То есть налог будет взиматься не со всей суммы сделки, а высчитываться по формуле (цена квартиры по договору – 1 млн рублей) * 13%. Воспользоваться им можно при каждой продаже жилья. Квартиры стоимостью ниже 1 млн не облагаются налогом вовсе. Многие продавцы пользуются этой лазейкой в законодательстве, указывая в договоре заниженную стоимость квартиры, остальные же деньги передавая с рук на руки. Однако от использования такой схемы лучше отказаться, так как в случае судебного разбирательства такой договор может сослужить дурную службу покупателю.

Если же квартира продается сразу несколькими собственниками, то при равнодолевой собственности налоговый вычет рассчитывается пропорционально долям. То есть, если у квартиры два собственника, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 500 тыс. рублей. Если же на каждую долю оформляется отдельный договор купли-продажи, то каждый из собственников может получить вычет в размере положенного 1 млн. Если же доли в квартире не выделены, то налоговый вычет распределяется по договоренности между продавцами.

Налоговую декларацию необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки, оплатить же её нужно не позднее 15 июля. Для этого необходимо предоставить в налоговую инспекцию паспорт, декларацию по форме 3-НДФЛ, копию ИНН, договор купли-продажи, платежные документы и заявление на распределение налогового вычета в случае продажи общедолевой собственности.

И, наконец, стоит сказать, что неуплата налогов является, по сути, уголовным преступлением, предусмотренным статьей 198 Уголовного кодекса РФ. Наказание предусматривается от 100 тыс. рублей штрафа вплоть до лишения свободы сроком до трех лет. Поэтому пытаться уклоняться от уплаты налогов все же не стоит.