Обратная сторона кризиса

Еще совсем недавно в российский рынок недвижимости вливались огромные инвестиции. Недвижимость была, по сути, гарантией не только сохранения, но и приумножения финансовых средств, и в первую очередь это касается частных инвесторов. Рост дивидендов увеличивался прямо пропорционально росту цен на объекты недвижимости. Но осенью 2008 года не случилось традиционного подъема стоимости квадратного метра. Мировой финансовый кризис повлек за собой стагнацию спроса и существенную коррекцию цен на недвижимость в сторону их снижения. Главный вопрос, который интересует инвесторов: что делать в условиях финансовой нестабильности – переждать, реинвестировать или вывести капитал из проектов?

Уйти или остаться?

В последнее десятилетие Москва переживала строительный бум, являясь самым привлекательным городом для инвестиций. Так, в годы процветания и наращивания активов Москва оставалась бессменным лидером рынка недвижимости, как в ценовых показателях, так и объемах строительства. Возможно, именно этим можно объяснить значительную долю «инвестиционных» квартир, т. е. квартир, приобретаемых частными инвесторами для последующей перепродажи или сдачи в аренду, именно на московском рынке. По оценкам корпорации «Лидер», доля квартир в новостройках, приобретаемых ежегодно с целью инвестирования, составляет около 15%. При этом, по оценкам экспертов, такие квартиры перепродают в среднем через 4-5 лет, то есть накопленный процент, получаемый при их перепродаже, значительно выше банковского и составляет по самым низким оценкам около 25-30%.
Сейчас на столичном рынке царит паника и неразбериха – сократился платежеспособный спрос под влиянием финансового кризиса, так как существенно сократились объемы потребительского и ипотечного кредитования. Таким образом, реальными покупателями в настоящее время являются только те, у кого есть «на кармане» средства, необходимые для приобретения квартиры. А учитывая уровень цен на московскую недвижимость, темпы строительства и продаж нового жилья в предыдущие годы можно предположить, что количество таких покупателей крайне мало, в разы меньше предложения, которое есть на рынке. Смотря в будущее, оптимизма не прибавляется - прогнозируемые темпы мирового кризиса и развитие российской экономики, вряд ли могут дать хоть малую надежду на кардинальное улучшение ситуации в ближайшие 1-2 года. В свою очередь в ожидании резкого снижения цен собственники выставили на продажу «инвестиционные» квартиры, что повлияло на рост предложения на рынке. По данным аналитической службы агентства недвижимости «МИАН», в сентябре количество предлагаемых объектов на вторичном рынке Москвы по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 21%, до 27,3 тыс. Но «основной пик сброса «инвестиционных» квартир произойдет в ближайшие 2-4 месяца», - предполагает Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002». Примерно в этот же период произойдет максимальное снижение цены на недвижимость до уровня платежеспособного спроса, то есть в соответствие с доходами населения. Уже сейчас происходит снижение цен: индекс стоимости жилья (средний уровень цен в Москве), рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, в январе 2009 упал по сравнению с декабрем 2008 на 5,4% с 5614 пунктов до 5310 пунктов. Это не идет ни в какое сравнение с ростом цен последних 2-3 лет, когда еженедельно рынок прибавлял не менее 0,5%-0,7%, то есть порядка 2,5%-3,5% в месяц.
Есть и оптимистичные прогнозы, которые уверяют инвесторов «переждать бурю» на московском рынке, апеллируя к сезонности спроса и краткосрочным колебаниям рынка. Так, Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» полагает, что столичный рынок «вернул за лето утраченные позиции», а Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood полагает, что «в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится». Возможно, эти доводы оправданны, но инвесторы, оставшиеся на московском рынке до его восстановления, рискуют, как минимум заморозить свои средства на несколько лет, поскольку определить время, когда цены будут на том же уровне, как в начале 2008 года в настоящий момент достаточно сложно. Это подтверждает Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество», он отметил, что финансовый кризис может способствовать переносу сроков строительства объектов. Наглядным примером бессрочного замораживания проектов может служить одна из крупнейших российских компаний – Mirax Group.
«Значительная часть проектов, которые развиваются в центральной части РФ, в частности в Москве и Московской области, используют привлеченные средства из-за рубежа. Поэтому надо понимать, что наша страна сегодня завязана на мировую финансовую систему и происходящие там процессы не могут оставить нас в стороне», – сказал Руслан Вишневский, вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Также, необходимо понимать, что в настоящее время многие западные компании, банки ищут заемные средства у российских банков, выступая конкурентами для отечественных компаний.
Итак, рискованный московский рынок жилой недвижимости толкает «средних» инвесторов в первую очередь на поиск альтернативных рынков в России, далее в СНГ и потом за границей.

Смена лидера

Институт региональной политики подготовил рейтинг конкурентоспособности регионов России (IPPEX). Это первое комплексное исследование 83 регионов, конкурентоспособность которых оценивалась по совокупности 130 показателей. По результатам исследования абсолютные чемпионы по уровню конкурентоспособности с точки зрения стабильности развития и качеству в рейтинге выбились Краснодарский край и Самарская область. Они имеют несырьевой тип экономики и находятся вне зоны экономического влияния двух столиц. Далее в пятерку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург, а также ресурсные регионы: Ханты-Мансийский АО, Тюменская область и республика Татарстан.
Так, в разгар кризиса некоторые регионы России становятся привлекательными для инвестиций. Это связано с достаточно высоким уровнем обособленности таких регионов, то есть они менее зависимы от мировых финансовых процессов, чем центр России. При этом концентрация застройки в разы ниже, чем, например, в Москве, так нет радикального превышения предложения над платежеспособным спросом, а, следовательно, и нет резкого перепада цен на недвижимость.
Анализируя альтернативные рынки, следует более подробно остановиться на городе с наибольшим потенциалом и запасом прочности – Сочи. Благодаря тому, что этот город – международный курорт и будущая столица Олимпийских игр, государство будет его поддерживать независимо от различных финансовых потрясений. Так, в Сочи будет вложено по самым скромным оценкам более 40 млрд. долл., в том числе из федерального бюджета более 20 млрд. долл., что обязательно скажется как на уровне жизни в городе, так и на стоимости жилья. Уже сейчас Сочи является одним из лидеров экономического развития и имеет все предпосылки для устойчивого роста. Дополнительный стимул к развитию город получил после утверждения федеральной целевой программы «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006-2014 гг.» и победы в отборочном туре на проведение зимней Олимпиады-2014. «Ситуация на российском финансовом рынке не повлечет удорожания проектов олимпийской стройки в Сочи и переноса сроков строительства объектов», - гарантирует президент ГК «Олимпстрой» Виктор Колодяжный. По словам Колодяжного, обязательства по подготовке Сочи к Олимпийским играм со стороны федерального бюджета будут выполнены. «Проект «Сочи-2014» стал катализатором притока инвестиций в регион, опираясь на поддержку заявки и среди руководства страны, и среди населения. Концепция развития региона уже получила теплые отклики со стороны инвесторов и подрядчиков, которые оценили долгосрочную перспективу для Сочи стать круглогодичным курортом мирового класса», – заявил Майкл Лейндж, президент отделения по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle. Одним из наиболее крупных проектов, реализуемых на средства иностранных инвесторов, станет создание Острова «Федерации» - инвестиции составят около 6 млрд. долл.
Финансовый кризис показал, что единого российского рынка недвижимости фактически не существует — в разных городах ситуация на рынке жилой недвижимости порой складывается диаметрально противоположная. А наиболее привлекательные объекты жилой недвижимости для частных инвесторов расположены в максимально обособленных регионах России, в частности в городе Сочи.

Диверсификация рисков

Не все сегменты рынка жилой недвижимости одинаково безопасны для инвестиций, даже в благополучных регионах. Любой эксперт рынка недвижимости скажет, что наиболее устойчивый к колебаниям сегмент элитного жилья. Даже при двукратном сентябрьском росте выставленных на продажу элитных квартир, цена сохраняется на максимальном уровне. Этот факт подтверждает Александр Зиминский, директор департамента элитных квартир Penny Lane Realty. Никаких значительных изменений в элитном сегменте не видит и Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»: «В целом рынок элитной недвижимости достаточно стабилен даже в условиях, когда цены на менее престижное жилье колеблются или снижаются». По оценкам специалистов корпорации «Лидер» к середине следующего года средняя стоимость элитного жилья вырастет на 8–10%. При этом важно отметить, что одновременно с ростом цен в сегменте элитной недвижимости будет происходить и «фильтрация» объектов: далеко не все объекты, позиционируемые как объекты категории de luxe, отвечают всем необходимым требованиям, и как следствие, цены на такую недвижимость будут снижаться, а сама недвижимость постепенно будет переходить в категорию бизнес-уровня. Можно предположить, что по мере усиления кризиса на московском рынке особую устойчивость к серьезным ценовым колебаниям следует ожидать от отдельных объектов «золотой мили» (Остоженка, Пречистика и др.) и Рублево-Успенского шоссе. В этих местах проживают наиболее обеспеченные граждане, их вряд ли настолько коснется кризис, что они решат заработать на перепродаже собственной квартиры или дома – во время кризиса они не ставят под вопрос собственный и семейный комфорт.
Стабильность наблюдается и в уровне спроса на недвижимость класса De Luxe в курортных зонах международного статуса. Потребительская способность основной целевой аудитории здесь также не зависит от ипотеки и кредитования, все финансовые потрясения вполне контролируемы, а международный статус курорта способствует привлечению покупателей из всех стран, в том числе, в меньшей степени пострадавших от кризиса.
Наиболее устойчивой к колебаниям рынка и внешним кризисным ситуациям в городах-курортах будет элитная недвижимость, находящаяся в первой линии к морю и в непосредственной близости к центру города. Как правило, именно в таких районах проживают наиболее обеспеченные жители, предложения по продаже в таких местах возникают крайне редко и покупателями на такую недвижимость обычно выступают «свои люди».
По данным компании Penny Lane Realty, спрос на покупку жилья элитного класса вырос на 8%. Рост вызван не возросшим внутренним спросом, а увеличением числа иногородних покупателей, у которых уже было сформировавшееся представление о недвижимости такого класса по аналогии с Москвой и Санкт-Петербургом.
Если говорить о городе Сочи, то здесь, наверное, уместно вспомнить, что именно этот город является местом наиболее элитного отдыха на всем Черноморском побережье. Достаточно уверенно можно прогнозировать, что во время финансового кризиса в Сочи наибольший прирост будут демонстрировать, расположенные на первой линии объекты высокой ценовой категории, ввиду того, что в этом сегменте дефицит качественных объектов ощущается сильнее. А рост спроса на жилье класса De Luxe и рост цен на него будет способствовать многократному увеличению потока инвестиций в этот сегмент при крайне ограниченном на текущий момент предложении.

Реальные объекты

Уже к 2006 году на рынок Сочи вышли сразу несколько крупных застройщиков, которые начали реализацию проектов по строительству высотных жилых комплексов преимущественно класса De Luxe. На данный момент выстроено семь крупнейших объектов элитной жилой недвижимости.
По результатам исследования компании B2B Research, первое место среди отстроенных объектов элитных жилых комплексов по реальному соотношению стоимости квадратного метра и значимости критериев оценки элитной жилой недвижимости занял объект из первой линии к морю - «Миллениум Тауэр» жилого комплекса «Золотой треугольник» (девелопер «Сунжа Девелопмент»). На последнем седьмом месте в рейтинге стоит жилой комплекс «Премьер» (девелопер ООО «Служба недвижимости»), расположен в Центральном районе города Сочи. Вообще для Сочи характерна оставшаяся в наследие от советских времен, достаточно не продуманная транспортная инфраструктура. Так, к примеру, железная дорога тянется вдоль береговой линии от Адлера и практически до середины г. Сочи: мимо санаториев, домов отдыха, отеля Рэдиссон САС Лазурная и других известных мест отдыха. То есть практически половина недвижимости города по определению не может быть даже при всем богатстве инфраструктуры и качестве возводимых объектов отнесена к элитной категории. Возможно, это одна из причин, почему наиболее люксовым из всех считается район «Светлана». Именно здесь располагаются Зимний Театр, дендрарий, гостиница «Жемчужина», парк им. Фрунзе, наиболее респектабельные ресторан и клуб г. Сочи – «Синее Море» и «Платформа», а также другие известные объекты. Тут же проводится и всемирно известный ежегодный Сочинский Инвестиционный Форум, который посещают лидеры практических всех стран мира, крупнейших корпораций и репортеры всех передовых изданий.
В текущий момент ситуация на рынке г. Сочи достаточно далека от московской и большинства других регионов России. Комментируя ситуацию элитного жилья сочинского рынка недвижимости, Сергей Усачев первый вице-президент ГК «Сунжа» подтвердил, что «оживление рынка началось в мае, затем был бум в августе и сентябре, и сейчас спрос не снижается». На фоне «застоя» на московском рынке такая тенденция выглядит как минимум обнадеживающей.
Динамика средней стоимости 1 м2 объектов элитного жилья в Сочи такова: в 2007 году - 150 тыс.руб., в 2008 году – 200 тыс.руб. Прогнозируемый рост цены к 2010 году составит более 330 тыс.руб. за 1 м2. При этом ежегодно увеличивается разброс цен. Позитивный, относительно других российских регионов, прогноз по развитию ситуации в г. Сочи разделяет и Elen Bakina, брокер одной из крупнейших риэлтерских компаний на юге США Coldwell Banker Commercial: «Город готовится к приему Олимпийских игр, очевидно, что цены если не продолжают расти, то и не падают стремительно, подпитанные государственной поддержкой».
Если планы по застройке побережья будут завершены, то можно сказать, что считающийся на текущий момент наиболее элитным район санатория «Светлана» превратится в «золотую милю» г. Сочи. Однако на текущий момент из всех планируемых в этом месте проектов закончен только один объект - «Миллениум Тауэр», поэтому говорить о «золотой миле» в законченном виде несколько рано.

Тенденции на мировых рынках

Эксперты сходятся во мнении о том, что динамика цен на недвижимость может сильно отличаться внутри одной страны, особенно если страна такого размера как США или Россия. В начале октября на международной выставке «Expo Real – 2008» в Мюнхене в рамках форумов речь шла о том, что во время кризиса рынок недвижимости в США или Европе меняется неравномерно.
В США в Техасе цены на недвижимость всегда были ниже, чем в целом по стране, и стабильно росли в среднем 3-5% в год. Во многих штатах, особенно в Калифорнии, Нью-Йорке и Флориде, цены на недвижимость были искусственно вздуты до непомерных размеров, поэтому рынок там лопнул, а цены понеслись вниз еще задолго до настоящего кризиса. По мнению Elen Bakina: «Значительное падение цен наблюдается в тех штатах, где цены были неоправданно высоки. В то же время в штатах, где рост цен был умеренным, сейчас нет такого сильного падения».
Схожая ситуация в Европе. По аналогии с Калифорнией в Лондоне цены начали падать еще до кризиса. По данным Knight Frank Research со второй половины 2007 года наметилось устойчивое замедление темпов роста средних цен на рынке элитной жилой недвижимости Центрального Лондона. К середине I полугодия 2008 года прирост достиг отрицательных значений и продолжал дальнейшее снижение. В мае и июне его значения составили -1,5% и -1,7% соответственно. Уровень спроса в целом на рынке сократился на 60% по сравнению с результатами прошлого года. Все это является прямым следствием сокращения рынка ипотечных услуг и распространившегося кризиса доверия в сфере недвижимости. Менее всего падение рынка коснулось самого дорогого сегмента элитной недвижимости, стоимость которой превышает £10 млн. Незначительно изменившись в июне (–0,9%), за I полугодие 2008 года рынок набрал 6,2%. Прирост с июня 2007 года составил 22,7%.
В Италии падение цен незначительное до 5%. Во многих Восточноевропейских странах наблюдается падение цен вплоть до 50% - в Румынии цены упали на 30-35%. По различным прогнозам падение цен на зарубежных рынках недвижимости будет продолжаться.
Сравнивая российский и европейский рынки недвижимости, управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш комментирует: «Здесь все еще более перспективный сектор недвижимости с более высокой доходностью по проектам, чем в Европе». Это подтверждает Wall Street Journal в своей мартовской публикации, где Россия названа одной из наиболее стабильных и наименее подверженных кризису стран.

В заключение следует отметить, что в сегодняшней неблагополучной ситуации в качестве наиболее интересных с точки зрения инвестиции средств можно выделить в первую очередь жилые объекты недвижимости класса De Luxe, расположенные на первой береговой линии «золотой мили» в международных курортных зонах. В России есть только одно такое место - город Сочи. Финансовая поддержка этого города обеспечивается государством и не зависит от кризисных ситуаций. Возможно, по мере разрастания мирового кризиса, мы сможем по-настоящему оценить всю значимость «гватемальской победы», которая будет в ближайшей перспективе способствовать выживанию отечественных и западных инвесторов, пришедших на российский рынок недвижимости.