Риски при подписании договора долевого участия

Дольщики, когда подписывают договор долевого участия, попадают под защиту ФЗ ¹214 – на них начинают распространяться гарантии государства от мошенничества со стороны застройщика: последнему не удастся обойти сроки сдачи квартиры, нормы качества строительства, продать квартиру несколько раз разным людям. Ниже мы составили советы о том, как правильно заключить такой договор и на что следует обратить внимание до подписания ДДУ.
Федеральным Законом ¹214 от 30 декабря 2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Точная дата сдачи новостройки по ДДУ

Первое, что является важнейшей составляющей договора долевого участия – точный срок сдачи объекта. Это должен быть не абстрактный квартал года или месяц, а совершенно конкретная дата. По словам юристов, если квартира не была передана дольщику точно в указанный срок, он в одностороннем внесудебном порядке имеет законное право расторгнуть договор долевого участия с застройщиком через два месяца с того момента, как произошло нарушение срока сдачи. Делается это в формате простого письменного уведомления.

"Цитата закона: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Никто не отнимает данного права у дольщика даже, если в ДДУ указан квартал, но чтобы расторгнуть договор, придется ждать окончания указанного квартала и два месяца дополнительно.

Соблюдение этого пункта договора также гарантирует дольщикам возможность взыскать неустойку с застройщика в том случае, если он будет уклоняться от подписания акта передачи.

ДДУ должен содержать подробное описание квартиры

Обязательный пункт в договоре долевого участия является четкое описание продаваемого застройщиком объекта. То есть, если вы на правах дольщика подписали ДДУ и купили у застройщика квартиру в новостройке, договор должен содержать максимально подробное описание покупаемого объекта. В нем должны быть отражены данные проектной документации, площадь квартиры, ее расположение (адрес дома), этаж в доме, кадастровый номер участка и т.д.

Цена квартиры

ДДУ по требованию Федерального закона от 30 декабря 2004г.¹ 214-ФЗ в обязательном порядке содержит информацию о стоимости продаваемой дольщику квартиры, сроках выплаты и порядке выплаты.

Гарантии застройщика

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. ¹ 214-ФЗ требует от застройщика предоставить гарантию дольщикам в соответствии с ДДУ на квартиру. Эта гарантия должна составлять не менее 5 лет на качество строительства. То есть застройщик в ДДУ должен гарантировать, что квартиру он сдаст в надлежащем виде, без брака, а в случае выявления нарушений в строительстве, соглашается их устранить за свой счет.

При отсутствии в договоре какого-либо из вышеперечисленных пунктов ДДУ можно считать не законным. Фактически, это означает, что через суд можно добиться признания договора недействительным с обязательным возвратом суммы договора плательщику. То есть вы можете вернуть свои деньги, если ДДУ был составлен с нарушениями.
"Цитата закона: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям."

Подмена договора долевого участия другим типом договора

Вероятно, все знают о случаях, когда застройщики продавали одну и ту же квартиру несколько раз разным людям. Такое случалось если дольщики подписывали не основной договор долевого участия, а его предварительный вариант. Дело в том, что договор (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре, в противном случае он будет считаться не вступившим в силу.

Федеральный закон ¹ 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. защищает права дольщиков через заключение договора долевого участия, и некоторые застройщики пытаются обойти данный закон, предлагая к подписанию другие типы договоров. Как правило, нарушение сроков регистрации ДДУ в Росреестре происходит в случае, когда застройщик допускает серьезные нарушения, которые не позволяют зарегистрировать договор в соответствии с ФЗ ¹214 от 30 декабря 2004г. Отсутствие регистрации означает отсутствие защиты со стороны этого закона.

Застройщику разрешается принимать деньги от дольщиков исключительно после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Застройщику разрешается заключать договор долевого участия при соблюдении следующих условий:

- у него имеется оформленное городской администрацией разрешение на строительство,
- осуществлена госрегистрация права собственности (в т.ч. аренда) на землю под строительство,
- предоставлена проектная декларация с указанием точного адреса новостройки.

Данные документы должны находиться в публичном доступе, чтобы любой желающий мог с ними ознакомиться.

Обращайте внимание кем подписан договор – ДДУ должен включать в себя данные о застройщике, ЕГРЮЛ и быть подписанным генеральным директором, а не другим лицом по доверенности. В случае судебного разбирательства вы очень долго будете выяснять в суде правомерность соответствующей подписи и только потом перейдете к рассмотрению иска по существу, потеряв значительное время.

Пересмотр цены

Обычная практика застройщиков – включать в договор долевого участия пункт о доплате дольщиками за квартиру, если реальная площадь окажется больше изначально запланированной. Такое действительно может случиться, ведь дольщики приобретают жилплощадь на этапе начала строительства. Также вносится аналогичный пункт о том, что в случае если площадь окажется меньше первоначально оговоренной, то застройщик сам выплачивает разницу. В последнем случае есть основания предполагать, что доплаты дольщик будет ожидать годами, и напротив – застройщик будет требовать незамедлительной оплаты, если площадь окажется больше.

Юристы рассматривают оба варианта с точки зрения интересов клиента – закон обязывает выплатить застройщика разницу, если он сдал дольщику квартиру меньше оговоренной площади, а если жилье оказалось больше, то о компенсации разницы дольщиком речи идти не может.

Форс-мажор

Традиционный пункт договоров о форс-мажоре в "исполнении" застройщиков иногда начинает выглядеть, как попытка переложить с себя ответственность за проблемы со строительством. Например, в этом пункте ДДУ рядом со «стихийным бедствием» могут соседствовать указание на бездействие контрагентов или температурные перепады. Это зона ответственности застройщика, которой он не должен пренебрегать, перекладывая ответственность на форс-мажор.

Вексель вместо ДДУ

В ряде случаев вместо ДДУ застройщик предлагает заключить соглашение на покупку векселя. Стоимость этого векселя приравнивается к стоимости квартиры. Тем не менее, такой документ не дает ровным счетом ничего, кроме свидетельства об уплате вами определенной суммы за какую-то квартиру в определенном доме. То есть, какая конкретно из квартир окажется вашей в соглашении не оговаривается. Также не оговаривается и качество покупаемого жилья в новостройке. А ведь никто не гарантирует, что дом будет сдан без дефектов и брака.

Самое неприятное в этой схеме то, что у векселя есть срок действия, при окончании которого по нему заканчиваются обязательства сторон.

Эта схема станет еще сложнее, если в ней появится рассрочка. То есть, если вы по такому соглашению оплачиваете не всю сумму сразу, а ее часть, то оставшаяся часть считается займом, выданным вам застройщиком.

"Цитата закона: По окончанию расчетов не забудьте получить расписку от застройщика в получении надлежащей суммы, оговоренной в договоре, полностью."

Обычный договор купли-продажи вместо ДДУ

Застройщик предлагает вам купить квартиру не как дольщику, а сразу подписать договор купли-продажи? Может быть в ваших глазах это выглядит более привлекательно, чем ДДУ – ведь с ними связано так много ужасных историй, о которых рассказывают в новостях.

Но есть одно «НО»! Такой договор приравнивает застройщика к продавцу, то есть он юридически становится не строителем, ответственным за возведение новостройки и гарантом качества собственных работ, а всего лишь риелтором, участвовавшим в сделке продажи.

Такие договоры также могут нести только предварительный статус. Ведь вы покупаете не готовую квартиру, а строящуюся.

Переуступка прав по ДДУ

Посмотрев все вышеперечисленные проблемы, вы можете решить, что лучшим выходом было бы купить квартиру в уже возведенной новостройке. Действительно, существует возможность продать квартиру таким образом. После регистрации ДДУ, но перед подписанием акта передачи квартиры дольщик может переуступить свои права на жилье.

Во-первых, цена квартиры при этом возрастет, ведь стоимость была ниже на этапе «котлована», а ближе к завершению строительства речь идет о практически законченном доме.

Во-вторых, в случае, если вы будете не довольны качеством строительства, вы не сможете вернуть свои деньги, обратившись к стороне сделки – продавшему вам квартиру дольщику. Теперь, вы сами как дольщик, должны будете адресовать свои претензии застройщику.

В заключение

Запомните, договор долевого участия – это единственное свидетельство о вашей собственности в строящемся доме. Подойдите к вопросу внимательно. Изучите все документы и не бойтесь задавать вопросы застройщику о ДДУ. При любых сомнениях – не заключайте договор с тем, кому не доверяете. Так вы ничего не потеряете.

При любых сомнениях обращайтесь к юристу. Лучше потратить время на консультацию, чем потерять все накопленные на квартиру деньги.

При решении возникших проблем правильнее обратиться к профессионалам.