Земля под многоквартирным домом – все по закону

Нередко собственники помещений в многоквартирных жилых домах сталкиваются с проблемой как правильно оформить в долевую собственность земельный участок под их домом. В связи с этим возрастает актуальность вопросов: когда возникает момент права собственности на земельный участок, где проходят границы земельного участка, кто и как вправе им распоряжаться.
По данным Управления Росреестра по Пермскому краю в Прикамье из 7 тысяч многоквартирных домов лишь у 10 % зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные участки. На практике у жильцов многоквартирных домов с «неоформленными» земельными участками достаточно часто возникают конфликтные ситуации, связанные с использованием придомовой территории (незаконные автопарковки, самовольные постройки, отсутствие места для детской площадки, захват территории посторонними лицами). Особого внимания требует вопрос недовольства граждан, когда им приходят уведомления из налоговой службы о неуплате земельного налога, при этом они даже не знают что являются собственниками доли земельного участка под их многоквартирным домом.
Правовой режим земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определен в действующем законодательстве следующим образом.
Согласно Жилищному кодексу РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 01 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет – право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме переходит бесплатно в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет – с момента проведения государственного кадастрового учета.
Заместитель руководителя Управления Елена Чернявская обращает внимание: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, становится объектом права общей долевой собственности собственников помещений такого дома только в том случае, если он сформирован непосредственно под данный многоквартирный дом. Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество нескольких многоквартирных домов законом не предусмотрено.
Кроме того, условием возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом у собственников помещений в таком доме является установление определенного вида разрешенного использования, который подразумевает эксплуатацию (а не строительство) многоквартирного жилого дома. До момента установления соответствующего вида разрешенного использования, даже если земельный участок сформирован под одним многоквартирным жилым домом, право общей долевой собственности на него не возникает.
При покупке жилья в многоквартирном доме у покупателя автоматически появляется право на долю в общей собственности, в связи с тем, что действующим законодательством РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому за самостоятельным помещением в многоквартирном доме следует доля в праве собственности на земельный участок в силу закона. Следовательно, выделить свою часть земельного участка в натуральном виде и распоряжаться ею по личному усмотрению собственник жилья не может. При этом размер доли земельного участка пропорционален размеру площади помещения в доме, расположенном на данном земельном участке.
Для получения сведений о постановке земельного участка под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет необходимо заказать кадастровую выписку о земельном участке в Кадастровой палате или воспользоваться сайтом Росреестра www.to59.rosreestr.ru, раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме Оnline».
В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет – необходимо обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Формирование земельных участков осуществляется по заявлению собственников или уполномоченных ими лиц. Данное заявление будет являться основанием для проведения кадастровых работ и государственного кадастрового учета земельного участка.
Также жители вправе сами обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по определению (уточнению) местоположения границ земельного участка.
Управлением Росреестра по Пермскому краю при проведении мероприятий по государственному земельному надзору могут быть выявлены факты самовольного занятия земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов. Данное правонарушение ст. 7.1 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. При этом необходимо будет устранить выявленные правонарушения в установленный законом срок.
Земельный участок под многоквартирным домом, оформленный по закону в собственность собственников помещений многоквартирного дома, позволит уже на законном основании упорядочить землепользование, в части планирования эффективного использования своей территории.
Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также адреса и телефоны действующих пунктов приема можно узнать через операторов Ведомственного центра телефонного обслуживания Росреестра по телефону: 8-800-100-34-34, на сайтах Управления Росреестра по Пермскому краю www.to59.rosreestr.ru, Многофункционального центра www.mfc.permkrai.ru, телефоны (342)270-11-20, 8-800-555-05-53 и Кадастровой палаты fgu59.ru.