Договор социального найма жилья и приватизация: советуйтесь с юристами

Приобретение жилой недвижимости в собственность стало возможным относительно недавно. Ранее жильем, в котором проживали граждане нашей страны, владело только государство. Однако до сих пор существует такая практика, когда человек живет в квартире, но не является ее собственником. В современных правовых отношениях она регулируется договорами социального найма жилья. О них рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Договор социального найма (ДСН) жилья был введен в 2004 году с принятием ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». По такому договору органы исполнительной власти предоставляют гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания, жилые помещения из фондов муниципальной собственности для постоянного проживания в них.

Договор социального найма жилья заменил для граждан ордер на квартиру. В советское время ордер был документом, позволявшим заселяться и жить в предоставленной квартире. Некоторое время параллельно с выдачей ордеров подписывались договора социального найма, где одной из сторон был гражданин, а другой – ЖЭК, жилищно-эксплуатационная контора. Сейчас все эти документы юридической силой не обладают. Правом заключать договор социального найма наделен лишь один орган власти – Департамент жилищной политики и жилищного фонда города.

Отсутствие ДСН у жильцов муниципальных квартир ограничивает их возможности. Без договора социального найма невозможно подселять нового члена семьи в квартиру, нельзя претендовать на жилищную субсидию, скажем, на оплату коммунальных услуг. А главное, без ДСН невозможно осуществить приватизацию. Договор социального найма подкрепляется к ордеру о предоставлении жилья, который должен был выдаваться гражданину до введения Жилищного кодекса 1 марта 2005 года.

До сих пор даже в Москве не все жилье, сообщают в ГК «МИЦ», полученное гражданами еще по ордерам, переведено из муниципальной собственности в частную. Процесс приватизации жилого фонда продолжается. Например, в ЦАО Москвы еще 20 % квартир не переведены в частную собственность. Кстати, окончание процесса бесплатной приватизации жилья намечено на 1 марта 2013 года. Стоит отметить, что сроки окончания бесплатной приватизации уже смещались - с 2007 года на 2010, с 2010 на 2013. Как будет в это раз, сказать пока сложно.

Следует отметить, что до сих пор ряд категорий граждан может получить по договорам социального найма в пользование муниципальное жилье. Так, на ДСН жилья могут рассчитывать малоимущие граждане, признанные таковыми государственными органами, и нуждающиеся, по законным основаниям, в жилых помещениях. Законодательство предписывает признание нуждаемости малоимущих граждан в жилых помещениях, если у них вообще нет жилья, полученного по договору социального найма. Наниматели социального жилья, которые обеспечены жилплощадью меньше нормативов, тоже имеют право на новый договор. Ситуация, когда помещения, где проживают граждане, не являются жильем, также является поводом обратиться к государству.

ДСН не имеет ограничения по срокам действия. Однако исполнительные органы власти имеют право выселить жильцов из квартиры, полученной по социальному найму, даже без предоставления любого другого жилья, по сути – на улицу. Это может произойти, если жильцы систематически используют такое жилье не по назначению, нарушают права соседей, способствуют разрушению помещения, лишаются родительских прав. Сначала таких нанимателей предупреждают. Когда они предупреждениям не внимают, принимается тяжелое для них решение.

Подводя итоги, необходимо сказать следующее. Приватизация недвижимого имущества, выданного по ДСН, расширяет возможности распоряжения имуществом. По каждому конкретному договору найма социального жилья надо обращаться за консультациями к юристам. Только так можно понять условия, на которых обретение права собственности возможно и какие документы надо собрать.