Особенности продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество

Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, действующим законодательством установлен ряд особенностей, о которых необходимо знать и помнить.
Если вы решили продать свою долю в праве общей долевой собственности, то вам обязательно нужно соблюсти правило преимущественной покупки. Согласно ему, при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Это же условие в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ распространяется и на продажу комнаты в коммунальной квартире.
О том, что необходимо предусмотреть при продаже доли в праве общей долевой собственности, рассказали в Управлении Росреестра по РХ.
Первое, о чем стоит задуматься продавцу – это письменное уведомление своих соседей (сособственников) о намерении продать часть недвижимости.
Большой процент приостановлений в государственной регистрации прав связан в первую очередь с тем, что в регистрирующий орган не представляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников об отчуждении доли в праве.
Законом предусмотрено, что при продаже доли третьему лицу в соответствии со ст. 24 Федерального закона ¹ 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других существенных условий, на которых продает ее.
Как оповестить других собственников? Сделать это можно различными путями. Самый простой способ – это оповестить сособственников устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их оформить свой отказ у нотариуса либо в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу, так как в этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства.
Второй способ – письменное уведомление. Продавцу доли необходимо составить письмо-извещение (уведомление) о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Такое уведомление может быть составлено в простой письменной форме или нотариально удостоверено. Письмо следует разослать другим владельцам долей, и сделать это лучше всего заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Именно опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить для регистрирующего органа доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника.
Еще один способ – обратиться к нотариусу за передачей участнику долевой собственности извещения об отчуждении доли в праве общей долевой собственности. Согласно ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус правомочен передавать заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылать по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Такое свидетельство и будет подтверждением надлежащего извещения обладателей преимущественного права покупки.
Проблемой может стать для продавца доли отсутствие данных о месте проживания (регистрации) участника долевой собственности. В этом случае уведомление направляется по последнему известному месту регистрации (проживания).
Практика показывает, что зачастую отправленные извещения о намерении продать принадлежащую долю остальные участники долевой собственности не получают. Необходимо отметить, что почтовое отправление, содержащее отметку отделения почтовой связи о возврате за истечением срока хранения ввиду неполучения адресатом, также будет являться доказательством исполнения обязанности по извещению сособственников, достаточным для регистрирующего органа.
После того, как продавец направит письменное уведомление сособственникам, должен пройти один месяц. Законом предусмотрено, что если в течение этого периода другие участники откажутся от покупки либо не приобретут продаваемую долю (или вообще ничего не ответят), то продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Если же на момент подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек, то в соответствии со ст. 24 Федерального закона ¹ 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если вы, как участник долевой собственности, намерены воспользоваться правом преимущественной покупки доли в праве, то в течение месяца вы должны направить продавцу доли заявление об этом. Лучше всего будет направить его почтовым отправлением, чтобы в случае судебного спора иметь на руках документы, подтверждающие ваши намерения.
В завершение хотелось бы обратить внимание (как продавцов доли, так и покупателей) на следующий момент: если правило преимущественной покупки при продаже доли было нарушено, либо продажа доли была осуществлена на других условиях и иную (меньшую) цену, чем те, что предлагались участнику долевой собственности, то в соответствии с. п. 3 ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.