Как происходит процесс оценки в Lendly

Продолжаем нашу серию интервью о том, какие процессы у Lendly «под капотом», и
сегодня говорим с риск-аналитиком Ольгой Слабодчиковой о процессе, рисках, стоп-
факторах и личных беседах с заемщиками.

Досье:у Ольги 15-летний опыт работы в сфере кредитования. Работала кредитным
инспектором по МСБ, затем перешла в дирекцию риск-менеджмента корпоративных
клиентов. Получила дополнительное образование: защитила выпускную
аттестационную работу по программе Антикризисное управление предприятием. Сдала
экзамен по единой программе подготовки арбитражных управляющих.

- Как происходит процесс оценки в Lendly?

- Условно процесс делится на несколько этапов.

Первый этап– это предварительная квалификация клиента на основе полученных
документов. За несколько лет работы мы сформировали первичные требования к
залогу - нам интересная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость (торговые
площади), желательно с арендным потоком. Можем рассмотреть и производственную
недвижимость, но тут мы в первую очередь пытаемся оценить, насколько успешно ее
можно переформатировать под другое использование и насколько она будет интересна
широкому кругу потенциальных арендаторов. На этом же этапе мы оцениваем
приблизительную стоимость объекта, соразмерность запрошенной суммы займа
рыночной стоимости объекта залога - 100% от рыночной стоимости мы не выдадим,
хотя часто приходят клиенты с таким ожиданием. Также смотрим наличие
правоустанавливающих документов на залог - если их нет, рассмотрение заявки
прекращается.

На втором этапе, после получения документов на залог и после предварительной
оценки правоустанавливающих документов, встречаемся с клиентом в офисе или по
видеосвязи. Выясняем чем клиент занимается, насколько владеет финансовой картиной
своего бизнеса, чем обусловлены его потребности в финансировании, уточняем как в
текущем времени используется залог, оцениваем общую адекватность клиента. На этом
этапе отсеивается довольно много заявок - например, если клиент максимально закрыт,
не рассказывает, зачем ему деньги, не охотно объясняет, как использует помещение
(исповедуя принцип: я же дал залог, к чему все эти вопросы).

Третий этап, после встречи с клиентом. Мы приступаем к сбору документов. У нас
есть несколько видов кредитных продуктов- мы можем кредитовать с анализом
бизнеса и оценкой финансового положения клиента, и без него (это ломбардные
сделки, при которых мы расцениваем залог, как источник погашения займа). Во втором
случае мы не требуем от клиента его финансовую отчетность с расшифровками, мы
отталкиваемся только от рыночной стоимости объекта, и ставка для заемщика
становится выше, что является отражением более высокого уровня риска.

- Как выбираете вариант кредитования?

- После интервью, на третьем этапе мы собираем полный пакет документов от клиента
- правоустанавливающие документы на объект залога, паспорта всех участников
сделки, анкеты, согласия на обработку персональных данных, если отчетность не
публичная, то и декларации.

Четвертый этап, риск-аналитик приступает к полному изучению документов -
оценивается очень много факторов – стоп-факторы, наличие исполнительных
производств, истории банкротств участников сделки и связанных с бизнесом лиц.
Уделяется много внимания юридической чистоте правоустанавливающих документов.
Проверяются предыдущие владельцы недвижимости, если у нас возникают какие-либо
сомнения. Это делается для того, чтобы сделка не была оспорена, и мы не остались без
залога. Это может быть, например, в случае если стоимость в ДКП объекта была
занижена, или сделка была не в денежном исполнении, особое внимание уделяется
объектам, полученным в следствии приватизации – но это далеко не полный перечень
критериев.

Для проверки участников сделки мы пользуемся не только документами,
представленными клиентом, но и открытыми источниками, и платными
информационными системами. Смотрим все юрлица, в которых клиент выступает
учредителем или гендиром. Например, если по десяти юрлицам у человека убытки – а
одиннадцатое будет работать с незначительной прибылью, вряд ли его можно
охарактеризовать как успешного предпринимателя. Или если предприниматель или его
компания принципиально не платят кредиторам, пока те не придут в суд. Такая
информация много говорит о потенциальном заемщике.

Вся информация полученная в ходе анализа оформляется в виде заключения и
представляется на внутренний кредитный комитет, этопятый этап. В состав
кредитного комитета входит генеральный директор платформы, риск-аналитик,
клиентский менеджер, иногда юрист.

- Если предмет залога когда-либо был предметом спора – это стоп-фактор?

- Нет, мы просто будем еще внимательнее изучать сделку. Тут важен статус спора и его
основание. Если еще не прошло время на обжалование - это стоп-фактор. Если же
залогодатель не платил аренду городу, и город пошел в суд - это не стоп-фактор, это
может быть урегулировано, например, за счет денежного потока, который
генерируется на этом объекте. Да, пока клиент не урегулирует ситуацию, мы в сделку
не пойдем, но отношения с ним закрывать не будем.

Мы всегда вручную смотрим каждого клиента, все нюансы. Приходится анализировать
много решений судов, пока это может сделать только человек. Поток клиентов
позволяет это сделать.

В ходе анализа мы проверяем решения судов по объекту залога, по заемщику,
залогодателю, учредителям, по тому, какие были суды и по каким основаниям. Часто в
судебных решениях можно найти зацепки. Простой пример – в качестве залога
предлагалось нежилое здание. Анализируя решения судов, мы обнаружили, что раньше
этим зданием и еще одним объектом, расположенном рядом владели два партнера.
Потом они разошлись и поделили активы. Но все инженерные коммуникации остались
в соседнем здании, в том числе котельная. Мы узнали из одного из судебных решений,
что между бывшими партнерами идут судебные баталии за эти коммуникации, и в
случае проигрыша один из владельцев может остаться без них. Такие нюансы даже при
физическом осмотре не всегда возможно узнать.

- Вы всегда выезжаете на объект?

- Наш клиентский менеджер выезжает на объекты коммерческой недвижимости, когда
едет на подписание документов с клиентом. Жилую недвижимость мы не смотрим.

- Были ли загородные дома объектами залога?

Заявки такие приходили, но рынок загородной недвижимости специфичен - высок риск
получить пустую коробку в конце процесса взыскания. Инженерные коммуникации
составляют значительную долю в стоимости дома. Если клиент не намерен расходится
по-хорошему, он может просто все оттуда вывести - срезать батареи, снять окна. Но
если клиент надежный, объект ликвидный и LTV позволяет - мы его возьмем.

- Что такое LTV?

- Если сказать простыми словами, то это соотношение суммы займа и рыночной
стоимости объекта. Например, если сумма кредита у нас 2 млн, а стоимость залога 10
млн - LTV будет 20%. Значит, 80% стоимости залога у нас остается свободными от
долга, и на эту суммы заемщик может в будущем до кредитоваться и получить еще
один заём, как вариант. Или если он уходит в дефолт, то начисленные штрафные
санкции покроются свободным остатком.

- Как проверяется подлинность документов?

- Мы всегда заказываем свои выписки из ЕГРН. Остальные документы смотрим без
криминалистической экспертизы :) Перед выдачей снимаем копии с оригиналов, т.е.
видим, что они существуют в природе как минимум.

- Сколько занимает оценка проекта?

- Всегда по-разному. Если заемщик ИП (он же залогодатель) без негативного
информационного фона, и при условии, что сделка простая, то за 2-3 часа можно все
сделать. Сложные клиенты и сделки могут занимать до нескольких дней.