«Джей Си». Инвестиции в Крым: скрытые риски, которые могут стоить миллионы

Считается, что восстановление авиасообщения с Симферополем и стабилизация ситуации в мире приведёт к росту цен на недвижимость, что делает Крым регионом, привлекательным для инвесторов. Однако, по наблюдениям юридической компании «Джей Си», работающей с крымскими активами с 2021 года, регион несёт в себе специфические правовые риски, уходящие корнями в украинский период. Игнорирование этих факторов может привести к полной потере инвестиций.

Три ключевых риска для инвестора

1. Фальсификация правоустанавливающих документов

Права на землю, зарегистрированные по украинскому законодательству, признаются действительными. Однако на практике встречаются случаи массового подлога документов. Так известен пример, когда гражданин уничтожил более 11 томов архивных копий решений поселкового совета одного из районов Крыма, заменив их поддельными документами о выделении участков иным лицам. Факт фальсификации вскрылся и по иску прокуратуры земля была истребована государством.

Главная проблема тут заключается в том, что добросовестность текущего покупателя не защищает его, если предыдущий собственник получил актив незаконно. Срок исковой давности в таких делах исчисляется с момента выявления нарушения, а не с даты его совершения.

2. Нарушения при выделении земли в украинский период

Даже если права были зарегистрированы сначала по украинским законам, а затем переоформлены в ЕГРН, это не гарантирует их законность. В одной из подобных ситуаций в 2011 году, ещё в украинский период, участок земли был передан физлицу поселковым советом. Но инвентаризация земель 2020 года (уже в российский период) выявила, что земля относилась к особо охраняемым территориям НПАО «Массандра», а значит не могла быть выделена законно частному лицу по решению поселкового совета.

Прокуратура выявила факт нарушения и успешно истребовала участок в пользу государства. В данном случае срок давности отсчитывался с момента окончания инвентаризации, а не с момента незаконного выделения земли частному лицу.

3. Национализация имущества «недружественных лиц»

Отметим, что госсовет Крыма наделён правом изымать активы у лиц, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации. То есть, если покупатель приобретает объект у лица, которое позже признают «недружественным», высок риск, что приобретённое имущество изымут без какой-либо компенсации.

Известен случай, когда в 2024 году национализировали недвижимость, купленную в 2022 году гражданином РФ по нотариальным договорам у гражданина Украины. При этом гражданин Украины, у которого была приобретена недвижимость, не является высокопоставленным чиновником или кем-то из приближённых к подобным людям лиц.

Отметим, что на сегодняшний день не известны случаи, когда кому-то удалось оспорить национализацию в судебном порядке.

Рекомендация инвесторам

Юридическая компания «Джей Си» рекомендует перед любой сделкой с недвижимостью в Крыму проводить углублённый Due Diligence, включающий:

- проверку всей истории правообладания, начиная с украинского периода;
- анализ архивных решений местных советов на предмет их подлинности;
- проверку текущего и предыдущих собственников на предмет связи с «недружественными» лицами или совершения ранее сомнительных сделок;
- оценку рисков оспаривания сделки прокуратурой.

Инвестиции в Крым могут быть выгодными, но только при условии полного понимания и минимизации правовых рисков. В противном случае лучшая сделка – та, которую вы не совершили.

О компании «Джей Си»

Московская юридическая компания, специализирующаяся на оценке рисков при инвестициях в недвижимость и земельные активы. Работает на рынке более 20 лет, имеет опыт сопровождения сделок в Крыму с 2021 года.