Эльвира Дейнека: «Составление договора купли-продажи лучше доверить юристу»

Нередко люди без должного внимания относятся к составлению договора купли-продажи недвижимости. Порой делают его самостоятельно, просто скачав образец договора из интернета.
О том, насколько это опасно, я попросил рассказать начальника юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвиру Дейнека:

- Действительно, при заключении сделок с недвижимостью стороны иногда допускают ошибки в договоре. Часть из них может привести к приостановкам в регистрации перехода права собственности, часть – повлиять на действительность сделки.  
Причины появления таких ошибок очевидны: договор составляют без участия  юриста. И здесь шаблон из интернета - самый популярный вариант. Минус такого подхода в том, что шаблон содержит устаревшие нормы права и не учитывает специфику сделки.
Конструкторы договоров в справочно-правовых системах - более современный инструмент. Они действительно содержат актуальные нормы законодательства и корректные формулировки, но не учитывают конкретную ситуацию сторон.
Даже договор, созданный с помощью искусственного интеллекта, может содержать серьёзные ошибки: нейросеть не всегда учитывает последние изменения в законодательстве, часто «придумывает» несуществующие нормы, не понимает специфику сделки и региональные особенности. Безусловно, с помощью нейросети подготовить текст договора удобнее - она сделает это быстро и красиво, найдёт и исправит ошибки. Но доверять ей полностью не стоит.
Итак, составление договора купли-продажи лучше доверить юристу. И вот почему:
1.    Юрист точно знает,  какие существенные условия должен содержать договор в зависимости от вида объекта недвижимости или конкретных обстоятельств сделки.
   А) Например, квартира или нежилое помещение расположены в здании, которое является объектом культурного наследия. В таком случае, договор купли-продажи должен содержать в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством.  При отсутствии  указанных условий сделка является ничтожной.  Копия охранного обязательства должна стать частью договора.  Задача юриста, найти его и подшить к договору;
  Б) В договоре же купли-продажи земельного участка необходимо описать все зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Продавцы о них могут не знать, так как часть зон появилась в  ЕГРН в последние годы. Юрист исследует актуальные выписки из ЕГРН об объекте, ГПЗУ, а также  региональные ИСОГД (так как не все зоны включены в ЕГРН). Если информацию о них не внести в договор купли-продажи, сделку в Росреестре приостановят;
  В) Собственнику квартиры, которая фактически является таунхаусом (так раньше регистрировали такие объекты) принадлежит доля земельного участка под зданием. Юрист сможет правильно оформить договор, чтобы вместе с переходом права собственности на квартиру к покупателю перешло право собственности на долю земельного участка под зданием;  
Г) Если в договоре  «забыть» про семейное положение продавца на момент покупки объекта недвижимости, покупатель получит выписку из ЕГРН с отметкой о том, что согласие супруга не предоставлено, что в свою очередь повлечет сложности с последующей продажей;
  Д) Налоговые последствия ожидают продавца, если неправильно описать в договоре стоимость объектов - ее нужно обязательно разделить на объекты по отдельности и правильно распределить: на стоимость земельного участка и стоимость строений;
  Ж) Проблема ожидает тех покупателей, которые неверно укажут в договоре технические характеристики объекта. Случай из практики показал, как трудоемко все это исправлять: покупатель 2 года прожил в апартаментах, которые фактически находились напротив купленных им, пока этот факт не обнаружил банк, кредитовавший другого покупателя. Застройщик уверял, что произошла техническая ошибка в описании кадастрового номера объекта, но пришлось исправлять ситуацию новой сделкой мены объектов. При описании такого рода объектов юрист знает, что нередко помещения не имеют номеров в адресе и обязательно надо сверять расположение объектов с техническими паспортами.
2.    Юрист составит договор с учётом всех норм права, без лишней информации. Частая ошибка при составлении договора - думать, что чем больше текста, тем лучше. К сожалению, это не так. Договор должен содержать договорённости сторон и условия сделки, а не переписывание норм права, которые и так действуют, их не обязательно вносить в текст договора. Излишняя информация только загружает документ и усложняет его восприятие.  Юрист знает, какие нормы нужно включить, а какие  не обязательно.
3.    Юрист учтет интересы обращающейся стороны. Если обратился покупатель,   порекомендует включить в текст заверения продавца об обстоятельствах, но не бездумно, а с учетом конкретной сделки и имеющихся документов. Пункт о заверениях важен с точки зрения   возможных споров в будущем. Если обратился продавец,  порекомендует включить в текст заверения покупателя, такие заверения имеют место быть и важны для защиты интересов продавца.
4.    Юрист подготовит все сопутствующие документы, необходимые для исполнения договора: акт передачи объекта, соглашение сторон сделки о взаиморасчетах (если в сделке участвуют несколько объектов), акт о взаиморасчетах, обязательства и заявления, в зависимости от конкретной сделки.
Итак, составление договора купли-продажи недвижимости - это не просто формальность. Это ключевой этап сделки, от которого зависит:
    Как быстро пройдёт регистрация;
    Будет ли сделка действительной;
    Защищены ли интересы сторон;
    Какие налоговые и правовые последствия возникнут в будущем.
                      Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН