Вячеслав Шеянов: «Для того, чтобы была более высокой активность рынка, нужна более низкая ставка по ипотеке»

Рынок вступает в осень, можно сказать, в спокойном состоянии. Цены чуть растут, но  это инфляционная погрешность. С этим согласен и генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.

- Действительно, особых изменений на рынке недвижимости я пока не вижу, кроме, пожалуй, непонимания ситуации с землей…
- А что с ней?
- 4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 301- ФЗ, внесший изменения в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса РФ и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений». Суть этих изменений такова: на затопляемых и подтопляемых территориях запрещено строительство объектов капитального строительства. Вообще запрещено. Еще вчера было можно, а сегодня все. А у нас масса поселков, которые находятся в такой зоне. Поэтому и масса вопросов будет у людей. Кто уже построил, но не зарегистрировал, то сейчас это сложно будет сделать. Если вообще возможно.
- И как можно понять, что на участке строить нельзя?
- Есть специальные карты, где обозначены зоны подтопления и затопления.
- Если река выходит каждую весну из берегов и затапливает участок, то и нельзя на нем дом построить?
- К сожалению, да. Раньше законом было разрешено, но с использованием защитных сооружений. А теперь запрещено. Правда, про защитные сооружения в поправках тоже говорится, но пока не ясно, какова будет правоприменительная практика.
- Как вы считаете, почему этот закон ужесточили?
- Трудно сказать. Наверное, затопленные дома сносит водой, а потом государству приходится выплачивать компенсации. Но это мое предположение.
- В любом случае, отныне повышается ответственность риэлторов и покупателей. Нужно делать дополнительную проверку.
- Безусловно. Кто покупает сам, то порой просто об этом не знает. А продавцы нередко или недоговаривают, или просто скрывают факт того, что участок затапливает и на нем строить нельзя. А то и сами не в курсе изменений в законодательстве.
- Вот поэтому всегда лучше и надежнее для проведения сделки нанимать специалистов.
- Однозначно. Они занимаются этим каждодневно, отслеживают изменения в законодательстве и знают, где найти нужную информацию.
- Вячеслав Анатольевич, скажите, а активность участников рынка растет?
- Пока я этого не наблюдаю. Для того, чтобы активность рынка росла, нужна более низкая ставка по ипотеке. А она пока высокая. Отсюда и все вопросы…
- А что с ценой? Есть мнение, что она растет.
- Я бы сказал, что не растет, а приподнимаются. Нередко продавцы ее приподнимают. Но здесь всегда стоит вопрос торга. И завышенные цены продавца покупателю с риэлтором чаще всего удается снизить.
- В СМИ пишут, что первичка начинает проседать. А стоимость квадратного метра на вторичке поднимается. И они, мол, скоро сравняются.  Что вы скажете на это.
- Я такой тенденции не наблюдаю. Первичка и вторичка живут по своим законам. Да, рынки эти связаны, но синхронности в их движениях нет. Каждый рынок подчиняется своим правилам.
- Сейчас все чаще участники рынка стали говорить о том, что надо тщательнее проверять даже не квартиру, а ее хозяина. И просмотреть под лупой прошлые сделки. Вы согласны?
- Не совсем. Сложности есть там и там. По квартире все более четко. Есть документы, есть регламент сделки, а вот человека порой понять бывает трудно. Понять, что у него в голове, вычислить ведОмость (нахождение под влиянием третьих лиц) не всем под силу.
- Согласен, ведОмость – это особый случай. Но и кроме нее могут быть в предыдущих сделках проблемы…
- Да, история квартиры - это всегда история людей. Но если покупатель сделал все возможное для изучения предыдущих переходов прав на жилье (и лучше с опытным риэлтором), то квартиру суд не отберет. Если в сделке обнаружится ведОмость, то неизвестно как суд будет реагировать на это. Нет пока решения Президиума ВС РФ о том, что покупатель прав и никаких возвратов квартиры прежнему собственнику быть не может. А пока, к сожалению, «обездоленные» бабушки нередко выигрывают суды, и покупатель остается без квартиры.
- И еще хотелось бы знать ваше мнение по такому вопросу: квартиру сейчас может оценить техника. Заложил в нее параметры и получил ориентировочную цену в данном районе. Как вы относитесь к этому?
- К автооценке жилья я отношусь плохо. Искусственный интеллект (ИИ) сравнивает, что есть на рынке. Мало иметь параметры, нужно понимать историю квартиры. Нужно знать, куда поедет продавец. Выяснить, насколько он готов к торгу. Одним словом, надо выяснять ситуацию, которая складывается вокруг продаваемого объекта. Поэтому, когда мы говорим о цене, то это не просто цена объекта, а она складывается в сравнении с конкурентами и необходимостью решения задачи продавца. Насколько наш объект интересен покупателю в сравнении с другими. Сам по себе объект может быть четко оценен ИИ, но у конкурентов может быть привлекательнее по другим параметрам. Цена здесь не самый главный параметр. Могут быть и другие вопросы. Я считаю, что увлекаться автооценкой не стоит. Все же специалист знает различные нюансы, которые не может сгенерировать ИИ. Техника - это холодный разум и не более того, а в сделке всегда учавствуют живые люди.
              Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН