В 2023 году в РФ в стадию строительства вышли только 27% опубликованных проектов, в Москве – 44%

12 апреля состоялась ежегодная конференция газеты “Коммерсант” в сфере недвижимости “Апрельские тезисы”, на которой собрались застройщики и эксперты строительной отрасли. Одним из спикеров мероприятия стал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.



Эксперт отметил, что цены на жилье в России постоянно растут и с начала XXI века: за более, чем 20 лет наблюдалось единственное падение, вызванное мировым финансовым кризисом 2008 года. По данным Росстата, падение цены в среднем по России с сентября 2008 по март 2011 года составляло 21,3%. Несмотря на это, цены постепенно восстановились и продолжили рост. На основе данной статистики можно сделать вывод, что если в экономике не произойдет чего-то кардинального, то снижения цены не будет.



            Основные причины, почему снижения цен не произойдет:

▪       Рост цен на стройматериалы и оборудование вследствие полной перестройки логистических путей доставки.

▪       Ковенанты проектного финансирования с использованием счетов эскроу не позволяют изменять динамику цен и продаж в сторону снижения.

▪       Формула расчета платы за изменение ВРИ в Москве ведет к ускорению роста цен продажи.

▪       Введение запретительных мер со стороны Банка России при снижении процентной ставки по ипотеке вне государственных льготных программ.

▪       Выполнение стратегических планов Правительства по достижению к 2030 году ввода жилья 120 млн. кв. м в год (102,7 млн. кв. м в 2022 году).

В текущей ситуации снижение цен возможно только в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, так как торможение развития экономики России из-за санкций, если таковое и имело место быть, уже произошло.

В регионах с невысокой стоимостью жилья застройщики с трудом получают проектное финансирование с учетом маржинальности, поэтому падения цен в них не предполагается по умолчанию. Стоимость же платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) в г. Москве пропорциональна коэффициенту изменения цен k1, который определяется отношением средней квартальной цены 1 кв. м общей площади всех типов квартир и рассчитывается ежеквартально. В столице цена квадратного метра неизменно растет. Возникает круговая зависимость: любой новый проект заведомо дороже предыдущего.

Кроме того, в последнее время количество средств на эскроу-счетах стало меньше, чем выданных на проектное финансирование. Следовательно, кредиты для застройщиков стали дороже.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что объективных предпосылок для снижения цен на жилье в России нет.

“Что будет происходит с рынком недвижимости? Цена точно не будет падать, потому что опускать некуда. Что делать в этой ситуации застройщикам? Придется замедлять вывод новых проектов и приобретение новых площадок. Если в 2022 году проектных деклараций в России опубликовано на 8,3 млн кв. м, в 2023 году – на 10,4 млн кв. м, то есть наблюдается рост. Однако если в 2021 году из всех опубликованных проектов было запущено 94%, в 1 квартале 2022 года – 87%, то в этом году – 27%. А по Москве в 1 квартале 2022 года было запущено 95% опубликованных проектов, в этом – 44%.  То есть большая часть проектов остается только на бумаге. Подобная тенденция меняет и банковскую политику, ужесточая скоринг застройщиков”, - отметил Преображенский.



Справка о клубе:

Клуб инвесторов Москвы (КИМ) является платформой по объединению крупнейших застройщиков с портфелем от 1 млн кв. м. Помимо консолидации и последующего вынесения в органы власти позиций членов по волнующим вопросам. КИМ собирает и анализирует большой объем статистических данных. Данная функция осуществляется в рамках разработки предложений по регуляции отрасли. Полученная в ходе анализа информация представляет безусловный интерес для широкого круга участников рынка, в том числе для СМИ и конечного покупателя объекта недвижимости, так как способствует формированию объективной оценки финансово-экономической ситуации.

КИМ консолидирует данные инвестиционно-строительных компаний-членов клуба и работает со статистикой ДОМ.РФ, Росстата, ЕМИСС, РА “Эксперт”, материалами ЦБ РФ, формируя расчеты и прогнозы, которые ложатся в основу многих решений органов власти в строительной отрасли.

Клуб помогает получению объективной обратной связи и использует весь свой внутренний аналитический потенциал и возможности застройщиков-членов клуба для получения объективной экономической картины в отрасли. Мы оперируем статистическими данными из открытых источников, давая при этом свою уникальную интерпретацию и экспертную оценку. Аналитические и информационные продукты, которые Клуб готов предоставлять СМИ, статистические бюллетени, содержащие расчеты и прогнозы для строительной отрасли, макроэкономический анализ, а также более компактные форматы презентаций, содержащих наглядные демонстрационные таблицы и графики.