Практические советы землепользователям по решению спорных вопросов о границах земельных участков

В филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю поступает значительное количество обращений граждан и юридических лиц, в которых так или иначе описана ситуация, когда в процессе выполнения кадастровых работ (более распространено понятие «межевание») выявляется, что границы земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, пересекают границы одного или нескольких смежных (соседних) земельных участков, которые были установлены ранее и сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
О том, каким образом следует поступить в данном случае для того, чтобы сведения государственного кадастра недвижимости отражали фактическое местоположение границ земельных участков на местности, и пойдет речь в настоящей статье.
Для начала следует отметить, что подобные ситуации имеют место, как правило, вследствие ошибок в документах (ранее – Описания земельных участков, в настоящее время – Межевые планы), на основании которых информация о границах земельного участка (координатах характерных точек) была внесена в кадастр. Причины их возникновения могут быть самыми различными: применение для измерений устаревшего оборудования недостаточной точности, отсутствие обследования (рекогносцировки) местности, недобросовестность действий лица, выполнявшего «межевание» (кадастрового инженера) или соседей, «отмежевавших» свой земельный участок в границах, отличных от фактических и т.д.
В действующем законодательстве определение описанной выше ошибки дано в п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 ¹221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). Так, воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, есть кадастровая ошибка в сведениях.
Кадастровая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости – ошибка, допущенная лицом, выполнявшим кадастровым работы (кадастровым инженером) и заключающаяся в том, что сведения о местоположении границ земельного участка, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (координаты характерных точек его границ) не соответствуют фактическому местоположению границ на местности.
Исправление кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости возможно следующими основными способами: в порядке учета изменений земельного участка, в местоположении границ которого выявлена ошибка или на основании решения суда, вступившего в законную силу. Иными словами, действующее законодательство предусматривает досудебный и судебный порядок решения спорных вопросов о границах земельных участков.
В первом случае потребуется повторное проведение кадастровых работ и оформление кадастровым инженером межевого плана земельного участка, содержащего верные характеристики. Кадастровая ошибка в местоположении границ, содержащаяся в сведениях кадастра, подлежит исправлению на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с исправлением кадастровой ошибки и межевого плана земельного участка.
Следует заметить, что с заявлением об учете изменений вправе обратиться собственник земельного участка. В случае, если земельный участок, в местоположении границ которого выявлена кадастровая ошибка, находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), с соответствующим заявлением вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве. Кроме того, интересы собственника, землевладельца, землепользователя или арендатора может представлять лицо, уполномоченное на то доверенностью, заверенной нотариально (ст. 20 Закона о кадастре).
Во втором случае, при разрешении вопроса об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в судебном порядке, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера. Расходы, связанные с выполнением таких кадастровых работ, и денежное вознаграждение соответствующему кадастровому инженеру подлежат возмещению и выплате в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 2 ст. 35 Закона о кадастре). Решение суда, вступившее в законную силу, и содержащее правильные координаты характерных точек границ, подлежит включению в состав документов, представляемых в орган кадастрового учета для исправления кадастровой ошибки.
Вместе с тем, если в местоположении земельного участка выявлена кадастровая ошибка, необходимо понимать, что внесение в государственный кадастр недвижимости уточненных сведений о фактическом местоположении его границ может повлечь необходимость «перепривязки» целого массива земельных участков (например, в границах садоводческого товарищества или населенного пункта). В таком случае, принимая решение об исправлении кадастровой ошибки, следует, прежде всего оценить затраты (временные, материальные и др.), которые потребуются для ее исправления и целесообразность проведения работ, особенно в случае, если смещение невелико и спор по границам отсутствует (землепользование осуществляется в фактических границах). Тем не менее, для проведения работ по «перепривязке» необходимого количества земельных участков привлечь кадастрового инженера для исправления ранее допущенной им ошибки также возможно в судебном порядке.