Пока гром не грянет или как отремонтировать квартиру без жертв

18 Сентября 2012
В квартире обвалился потолок, из-за неправильно сделанной проводки вспыхнул пожар… Подобные истории происходят в Санкт-Петербурге регулярно. Часто причиной несчастных случаев становится несоблюдение жителями правил содержания своего жилья, неумение или нежелание организовывать ремонт и содержание своих квартир в соответствии с нормами, прописанными на законодательном уровне. По опросу, проведенному в приложении «ЖКХ Онлайн», 20% участников не считают необходимым согласовывать перепланировку.
Как провести ремонт в своей квартире и не поставить под угрозу свою семью, соседей, дом, в котором Вы живете? Проблема оказалась настолько острой, что руководство Управляющей компании «ПромИнвест» приняло решение об организации консультаций для собственников по правилам проведения ремонта. Специалисты Управляющей компании «ПромИнвест» сформировали справочник, который содержит основные правила по проведению ремонта внутри квартиры. Также – все желающие жители территорий жилкомсервисов, обслуживаемых Управляющей Компанией, смогут получить бесплатную первичную консультацию по ремонту в «Школе собственника» по адресу ул. Марата, д.14. Уроки для собственников будут проходить, начиная с октября 2012 года, каждый вторник с 18.00 до 20.00. Работники ЖКС будут разъяснять жителям самые важные нормы и правила жилищного законодательства. Основные предметы – домовое самоуправление, создание Советов домов, правила содержания собственности в многоквартирном доме и многое другое.
Посещение уроков будет проходить по предварительной записи в официальной группе http://vk.com/gks_spb. Справки по тел.: 8-921-403-17-39.
Но даже тем собственникам, которые не собираются заново идти в «школу», необходимо знать правила содержания и ремонта своего жилья.

Правила проведения ремонта в квартире
С приобретением прав на квартиру собственник получает и ответственность за ее содержание. Ремонт в квартире регламентируется следующими нормативными актами:
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Чья ответственность: собственников или УК?
Обслуживающая организация несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества дома. Поэтому в случае если в квартире произошла авария из-за неисправности общего имущества дома (например, прорыв стояка), то ответственность несет обслуживающая организация. Но если жители самостоятельно заменили части общего имущества в своей квартире (радиаторы, стояки, газовое оборудование), то ответственность за последствия такого ремонта несут уже сами собственники. Также по законам Российской федерации жители обязаны не реже, чем раз в пять лет, проводить обследование своего жилья и необходимый ремонт. И чем старше дом, в котором находится квартира собственника, тем более трудоемким может быть ремонт: ведь у каждой конструкции, у каждого материала есть свой срок службы. Поддерживать свои квартиры в надлежащем состоянии – обязанность собственника.
В соответствии с Жилищным Кодексом (статья 36) в состав общего имущества входят все помещения, которые не являются частью квартир и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей всех жителей дома, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами квартир, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, земельный участок, на котором расположен дом и элементы озеленения и благоустройства.
Перепланировка
Самостоятельное, бесконтрольное проведение большинства работ запрещено законодательством РФ и Санкт-Петербурга. Перепланировка квартиры, любое переустройство инженерных систем требует согласования Межведомственной Комиссии (МВК). После проведения перепланировки необходимо в обязательном порядке внести изменения в технический паспорт дома и квартиры, чем занимается Проектно-инвентаризационное Бюро (ПИБ).
Что можно делать без согласования Межведомственной комиссии:
1. косметический ремонт;
2. сборку и разборку встроенной мебели и антресолей;
3. замену оборудования (водопровод, канализация, отопление, электропроводка и т.д.) на аналогичное и на том же месте;
4. установку стиральной или посудомоечной машины, даже стационарно;
5. замену ванны (но не на джакузи или душевую кабину);
6. установку двери в существующем проеме; сужение или, наоборот, расширение дверного проема, не затрагивая капитальные стены;
7. Телефонизацию. Антенные работы. При внутриквартирной проводке эти виды работ не требуют согласования. Подключение телевидения возможно как от коллективной, так и от индивидуальной антенны. В случае расположения спутниковой антенны на фасаде здания может потребоваться согласование районного архитектора.

Чего нельзя делать при ремонте квартиры
1. Запрещено демонтировать межквартирные перегородки и (или) выполнять проемы в межквартирных стенах.
2. Запрещено проектировать жилые комнаты и кухни без естественного освещения.
3. Помещения с газовыми плитами должны быть изолированы от жилых комнат.
4. Не допускается выполнять вход в санузел из спальни и (или) кухни.
5. Запрещено использовать и переоборудовать для себя технические этажи, чердаки, подвалы и. и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.
6. Запрещено ограничивать доступ к оборудованию и приборам инженерных систем здания (труб отопления, водоснабжения и канализации) и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и (или) замены.
7. Запрещено устанавливать радиаторы на балконах и лоджиях.
8. Запрещено выполнять устройство обогрева полов от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
9. Запрещено размещение туалета, совмещенного санузла или ванной комнаты над кухнями и жилыми комнатами. Однако есть и исключение: если санузел расположен в двухуровневой квартире (на втором уровне) над кухней.
10. Запрещено устраивать санузел на месте кухонь и жилых комнат. Увеличение санузлов возможно только за счет коридора, кладовых и т.д.
11.Запрещено устанавливать камины на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа.

Перепланировка - это:
1. Переоборудование жилого помещения:
- Перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов.
- Устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат.
- Устройство вентиляционных каналов.
- Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
- Прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств, для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
2. Перепланировка жилого помещения:
- Перенос и разборка жилых перегородок.
- Перенос и устройство дверных проемов.
- Устройство и переоборудование тамбуров.
- Остекление балконов и лоджий.
- Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Электрика
Правила установки электрооборудования позволяют произвести перенос розеток, выключателей и счетчика внутри квартиры. Запрещается установка электорозеток в помещениях повышенной влажности и на расстоянии 0,5 м от отопительных приборов. Если при проведении ремонта Вы хотите увеличить мощность внутри квартиры, необходимо заказать проект по электрообеспечению квартиры в организации, имеющей гос. Лицензию (допуск СРО). Перед заказом проекта следует узнать в обслуживающей организации о наличии свободных мощностей. При расчетном потреблении энергии более 10 КВт жильё принимается за квартиру улучшенной комфортабельности, оплата электроэнергии производится по повышенному тарифу.
Существует регламентированный порядок согласования электроснабжения квартиры. Также как и для любых видов перепланировок. Прежде всего, необходимо получить в эксплуатирующей организации дома справку о выделенной на квартиру мощности и согласие на присоединение дополнительной мощности (если Ваша потребность в мощности больше, чем Вам выделено). Далее необходимо пройти целый ряд процедур по узакониванию переоборудования квартиры:
• Получить разрешения на присоединение дополнительной мощности.
• Получить акт разграничения балансовой принадлежности между собственником квартиры и эксплуатирующей организацией, подписать в районном отделе межведомственной комиссии и Петроэлектросбыте.
• Разработать Проект электроснабжения (проект должна предоставить организация, обладающая соответственной гос. лицензией) и согласовать проект с эксплуатирующей организацией. Подписать акт.
• Согласовать проект в Петроэлектросбыте и получить акт-допуск объекта в эксплуатацию.
• Заключить договор с Петроэлектросбытом на пользование электроэнергией.

Переоборудование систем тепло- и водоснабжения
Чаще всего при ремонте квартир схема подводки не меняется. Если жители меняют радиаторы, трубы, то эти работы можно провести по письму на имя главного инженера ЖКС. Отключение стояков и технический надзор за работами нужно будет оплатить согласно тарифам жилкомсервиса. Согласование на городском уровне нужно, если при замене оборудования повышаются нагрузки, отпускаемые на здание. Например, проведение системы отопления или водоснабжения в помещениях, где оно ранее было не предусмотрено.

Газоснабжение
Изменение местоположения газопровода и оборудования производится по проекту организации имеющей лицензию. Работы, обычно, проводятся бригадой «ПетербургГаза». ГРО "ПетербургГаз" выдает бесплатно технические условия (необходимые для проектирования). Заказать проектные работы можно в любой компании, имеющей необходимые разрешения, в том числе в «ПетербургГаз». Строительно-монтажные работы также могут быть проведены любой компаний, имеющей необходимые допуски. Дополнительную информацию можно узнать по тел. (812) 610-04-04.

Какие последствия могут возникнуть при незаконных перепланировках
Неправильный ремонт и замена оборудования в квартире могут привести к разрушению несущих конструкций, трещинам в потолке и стенах соседей. А это значит, что могут произойти обрушения, последствия которых могут быть очень плачевными.
Установка дополнительных отопительных приборов может привести к недостатку тепла в квартирах соседей. То есть другие жители дома недополучат столь необходимого им тепла в зимнее время. Несанкционированное переоборудование санузла может привести к нарушению гидроизоляции пола. Именно такие работы часто приводят к прорыву стояков и «заливу» соседей. Этот перечень можно продолжать бесконечно. И в плачевных последствиях несанкционированного ремонта будет виноват собственник, даже если он не знал о том, что эти работы надо было согласовывать и проводить в соответствии с нормами и правилами.
Инстанций, которые необходимо обойти при проведении ремонта в квартире, много. Но каждый специалист, проверяя ваш проект перепланировки, разделяет с вами ответственность за последствия Вашего ремонта. Чем больше изменений в квартире, тем большее количество согласований нужно получить. Если у собственника недостаточно времени или желания для согласования перепланировок, можно обратиться в любую проектную организацию, обладающую необходимыми допусками и лицензиями.
Граждане Российской Федерации обязаны узаконить перепланировку. Это закреплено в законодательстве. Продать квартиру, где проведена незаконная перепланировка, невозможно. Владельца помещения могут привлечь к административной ответственности, так как нарушение обязательных требований госстандартов, ТУ, строительных норм и правил влечет наложение административного штрафа для граждан. Оплата штрафа, не освобождает от обязанности по согласованию перепланировки. Более того, многочисленные нормы и правила разработаны для того, чтобы обезопасить жителей дома от нежелательных последствий неумелого ремонта.

Стандартный пакет документов для проведения и согласования перепланировки в жилом фонде Санкт-Петербурга.
• Правоустанавливающие документы на жилое помещение: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи (в порядке приватизации) с обязательным приложением свидетельства о праве собственности на жилое помещение;
• формы ¹6, ¹9; план ПИБ на жилое помещение с учетом экспликации;
• заявление от всех проживающих членов семьи собственника жилого помещения о согласии на проведение перепланировки ( в том числе и отсутствующих);
• акт обследования квартиры, включая произведенные обмеры, в результате которого формируется техническое заключение о состоянии несущих элементов квартиры и реальный обмерный чертёж;
• проект производимых перепланировок;
• согласование перепланировки (проекта) с районным архитектором и утверждение им проекта;
• АКТ и РЕШЕНИЕ районного СГОСЭПИДНАДЗОРА о возможности проведения перепланировок;
• АКТ и РЕШЕНИЕ районного органа ГОСПОЖНАДЗОРА о возможности проведения перепланировок.
• Акт обследования жилого помещения межведомственной комиссией МВК в соответствии с проектом;
• принятие решения комиссией МВК о возможности проведения перепланировок (акт).

http://www.guion.spb.ru - официальный сайт ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости).
http://r78.rosinv.ru/ - сайт БТИ Санкт-Петербурга
http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/inspekcija - информация о Государственный жилищной Инспекции
http://prominvestuk.ru/ - сайт Управляющй Компании «ПромИнвест».
Светлана Яковлева
ООО Центр Событий
8-921-403-17-39
gks812@yandex.ru