Косметический ремонт офисов. Определение расценок, составление смет

Любой тип помещений нуждается в периодическом ремонте и обновлении различных конструкций, коммуникаций и элементов интерьера. Особенно актуален вопрос косметического ремонта для офисных или административных кабинетов, мест общего пользования (лестничные клетки, коридоры, туалеты, умывальные, входные группы, столовые) по причине интенсивной эксплуатации, которая отличается еще и систематическим характером. Большой трафик, посещение офисов третьими лицами, бесхозяйственное отношение к административному фонду сокращают периоды между ремонтами офисных помещений.

По совокупности факторов (масштабность, функциональное назначение, наличие проектной документации, специфика производства) ремонт офисов можно классифицировать на следующие подгруппы:
- косметический ремонт;
- капитальный ремонт;
- реконструкция.

Наиболее востребованной подгруппой отделочных и общестроительных работ является косметический ремонт – обновление конструкций и слоев, локальное восстановление покрытий, замена отдельных конструктивных изделий. В данном случае офис сохраняет свои основные эксплуатационные характеристики, исключаются работы с коммуникациями (электроснабжение, канализация, водопровод, отопление, вентиляция, слаботочные сети), не меняется планировочное решение помещений, остаются без изменений заполнения дверных и оконных проемов.

Как правило, возникает необходимость корректировки или восстановления контактных поверхностей, а именно стен, перегородок, полов, откосов, наружных углов, примыканий. Перечень основных работ косметического ремонта офиса:

- локальный ремонт штукатурных слоев (выравнивающая, декоративная штукатурка)
- улучшенное или высококачественное шпатлевание
- огрунтовка, шлифовка, лессировка отделочных слоев
- окраска составами на водной основе
- обработка минеральных оснований антисептиком
- установка перфорированных малярных уголков
- расшивка и заделка усадочных трещин
- устранение высолов, очагов поражения грибком и плесенью
- снятие старого лакокрасочного покрытия
- смывка меловой побелки, снятие обоев
- оклейка стен и потолков обоями
- устройство дверных и оконных откосов (оштукатуривание, монтаж гипсокартонных листов на клею или по металлическому каркасу, отделка пластиком)
- монтаж потолков из штучных материалов (рейка, панели ПВХ, акустические плиты)
- заделка отверстий, штраб, каналов гипсовым раствором
- укладка ковролина, линолеума без сварных швов, ламинированных панелей
- оплинтусовка полов, примыканий стен и потолков
- монтаж металлических напольных порогов
- замена дощатых полов
- облицовка керамической плиткой, керамогранитом
- устройство бордюра из цементных плиток
- заливка тонкослойных самовыравнивающихся стяжек
- окраска радиаторов отопления и трубопроводов
- ремонт кирпичной или каменной кладки
- монтаж пластиковых защитных элементов
- замена гипсокартонных облицовок
- герметизация стыков конструкций
- армирование стеклосеткой или стеклохолстом


Косметический ремонт офисов. Определение расценок, составление смет, заключение договоров


Расценки на ремонт офисов зависят от трудоемкости выполняемых работ: необходимой квалификации исполнителя, условий стесненности, сроков производства, использования несподручных материалов (токсичных, огнеопасных, сборных), объемов отдельных видов работ, применения специализированных инструментов и оборудования, высоты и геометрических характеристик помещений, наличия лифтов или средств транспортировки грузов, удаления объекта от крупных населенных пунктов. Строительная организация выставляет цены на ремонт офисов под ключ с учетом выполнения функций генерального подрядчика: полного сопровождения и организации ремонтных работ, согласования всех нюансов с коммунальными и иными обслуживающими контрагентами, постоянного сотрудничества и корректировки заданий проектировщика и авторского надзора.

Для исключения консервации объекта или поиска нового подрядчика необходимо согласовать фактическое наименование и объем производимых строительно-монтажных работ, единичные расценки по отдельным видам работ, суммы общехозяйственных и общепроизводственных, накладных расходов, прибыль и возмещение неустоек в случаях невыполнения обязательств каждой из сторон. Существенным критерием является определение ответственности за снабжение объекта строительными материалами и механизмами. Сроки производства работ определяются исходя из нормативных показателей выработки на конкретные виды операций, условий строительства, возможности сверхурочной организации труда, технологических пауз, заявленных производителями материалов и принятых стандартов (СНБ, СТБ, ТКП, СНиП).

При выполнении ремонта офисных помещений особенно актуальным является гарантийный срок на произведенные работы. Нормативные сроки гарантийных обязательств подрядчиков устанавливаются исходя из постановлений Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и профильных ведомств, но могут быть увеличены в отдельных случаях, что указывается в договоре строительного подряда.