Почему строительство – дорогое удовольствие или как снизить стоимость строительно-монтажных работ?

Напротив, стоимость строительства чаще всего оказывается гораздо выше планируемой и влечет за собой целый шлейф негативных последствий: необходимость дополнительных вложений, рост цены для конечного потребителя и, как следствие, снижение или даже падение спроса…
Вместе с тем, есть реальная возможность не только уложиться в бюджет, но и сократить запланированные траты.
В последнее время в средствах массовой информации часто критикуется необоснованно высокая стоимость квадратного метра офисной или жилой площади в России. Журналисты говорят о сверхдоходах строителей и инвесторов, часто даже не беря во внимание, какие затраты несет застройщик и какие при этом терпит риски, поскольку себестоимость любого объекта складывается из целого ряда дорогостоящих работ. Причем некоторые виды работ, которые уже выполнены, и за которые уплачены деньги, могут вдруг потребовать переделки. Один из последних ярких тому примеров – гостиница Центральная в г. Новосибирск, проект которой вызвал неодобрение общественности в тот момент, когда уже все было готово к началу строительства и потрачены внушительные средства. Итак, в себестоимость объекта входят:
• стоимость строительно-монтажных работ;
• стоимость участка строительства;
• стоимость получения технических условий и различного рода согласований;
• стоимость проектно-изыскательских работ.
Я не буду касаться вопросов коррупции, которые тоже сильно влияют на эту самую себестоимость, так как не считаю себя компетентным в этой сфере, а хочу поделиться именно теми обстоятельствами, с которыми знаком не понаслышке. Речь идет, в том числе, и о небрежном, а иногда о непрофессиональном отношении проектировщиков к делу, что приводит к значительному перерасходу материалов и, как следствие, росту себестоимости.
Справедливости ради стоит сказать, что на качество работы проектировщика влияет и ряд причин.
Причина первая – это сжатые сроки. Так сложилось, что в России почему-то любят заказывать проект, когда уже почти начинают строить. Времени настолько мало, что проектировщик, как правило, не имеет возможности хорошенько подумать. Потому и расчёты строительных конструкций делаются быстро и по максимально возможным и «невозможным» нагрузкам. Зачастую запасы прочностных характеристик строительных конструкций, особенно фундаментов, могут быть двойными или даже тройными.
Первый пример из моей практики
Как-то, в период работы в одной из небольших проектных организаций, довелось мне проектировать подземную автостоянку, и надо было просчитать перекрытие автостоянки с учетом возможности въезда на площадку, под которой она находится, пожарной машины. Конкретных технических условий от пожарных получено не было, и мое руководство поручило мне взять нагрузку по максимально возможным нормам. А в них вес пожарной машины составляет 42 тонны! Я заинтересовался, что же это за машина такая, и нашел что-то похожее на АКП-50, действительно имеющую внушительную массу. Но такая машина по габаритам составляет 12Х4 метров, и если внимательно посмотреть на планировку территории, то станет ясно, что такая машина не сможет подъехать к зданию со стороны автостоянки. Зато обычная пожарная машина на базе ЗИЛа -131 имеет габариты 7.5x2.5 метра и массу 11.2 тонны. И спокойно может проехать среди точечной застройки. Все мои попытки уговорить ГИПа и начальника отдела получить от пожарных технические условия не увенчались успехом, и пришлось считать нагрузку от машины, которая никогда не сможет туда заехать. В результате покрытие автостоянки получилось на 5 см толще, появились дополнительные рёбра и армирование. По моим подсчетам, это потребовало на 50 м3 больше бетона, на 5 т арматуры. Дополнительные расходы в деньгах при строительстве вылились, как минимум, в 400 тыс. рублей.
Второй пример из моей практики
Проектировали мы как-то в той же проектной организации 16-этажный дом. Расчёты делали опытные московские специалисты. Они конструктивно предусмотрели 4 полностью монолитных нижних этажа с той целью, чтобы уйти от свайного основания. Причем своими расчётами доказали, что все проходит, и можно обойтись без свай. Однако экспертизу в Новосибирске проект не прошел. Эксперты не стали вникать в расчеты специалистов, выбрав традиционный вариант, и не разрешили делать плитный фундамент без свайного основания. В этой ситуации разумно было бы срочно переделать проект четырех нижних этажей и вместо толстых монолитных стен сделать эффективный монолитный каркас с кирпичным заполнением, который, кстати, обошелся бы дешевле, и квартиры в этом доме можно было бы гораздо выгоднее продать. Но времени не было, а, может, просто не хотелось платить деньги за переделку, и проектировщики просто подрисовали 1500 свай длиной 18 метров. В результате, как минимум, 30 млн. рублей были «забиты» в землю.
Вот мы подошли и ко второй причине.
Причина вторая – ее можно сформулировать так: зачем мне считать чужие деньги? Редко какой заказчик готов заплатить за экономию, да и проектные работы оцениваются порой в зависимости от стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Следовательно, чем больше объём СМР, тем выше стоимость проектных работ. Кроме того, каждый серьёзный проект должен проходить экспертизу. И если ты проектируешь с «хорошим запасом», то экспертизу пройдешь быстро и без головной боли - эксперт тоже не обязан считать чужие деньги. Его задача, чтобы проектируемый объект «не разрушился».
И, наконец, причина третья – слабый контакт или его полное отсутствие при начале проектирования между проектировщиками и строительной организацией. Проектировщики проектируют, как им нравится или как они привыкли. А строители потом тоже додумывают или доделывают сами, как привыкли они.
На мой взгляд, это основные причины, влияющие на стоимость строительно-монтажных работ. Их вполне можно устранить:
Во-первых, проект надо заказывать заранее, лучше зимой, тогда он будет стоить дешевле, и у проектировщиков будет время подойти к работе вдумчиво. Кроме того, строительную организацию желательно выбрать на начальной стадии проектирования, а не после того, как проект уже будет готов.
Во-вторых, зная среднюю стоимость СМР, можно договориться о премиальном вознаграждении в случае, если принятое проектное решение будет существенно экономить на СМР.
В-третьих, нужно работать с грамотными главными инженерами проектов (ГИПами) и с надежными, хорошо себя зарекомендовавшими проектными организациями. Сейчас появилось множество ГИПов - посредников, порой даже не имеющих строительного или архитектурного образования. Они просто делят деньги и выполняют функции связующего между инженерами, заказчиками и строителями. Желательно, чтобы ГИП являлся параллельно главным архитектором или главным конструктором в проектируемом объекте. Тогда значительная часть проекта будет контролироваться одним специалистом.
Устранение вышеперечисленных причин будет способствовать снижению стоимости строительно-монтажных работ, на мой взгляд, как минимум на 20%.
Грант Цатурян, кандидат технических наук, главный конструктор ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект»