Захватят ли студии рынок жилья
31 Марта 2019
БН разбирался, как изменилась квартирография новых проектов у застройщиков в минувшем году и возьмет ли рынок новостроек курс на более компактные планировки квартир.
ПРИЗНАКИ КОМФОРТА
Все последние годы в новостройках масс-маркета средняя площадь квартир таяла, а число двушек и трешек в новых проектах уменьшалось под натиском студий и однушек. Пик сокращения метражей рынок достиг пару лет назад. А по итогам минувшего года аналитики БН отметили некоторые позитивные сдвиги.
Так, средний метраж квартир в пополнивших рынок в 2018 году проектах масс-маркета чуть ли не впервые за последние годы продемонстрировал тенденцию к росту. В черте Петербурга усредненный метраж квартиры вырос с 41,7 до 43,3 кв. м. Даже в Ленобласти, где низкие цены обусловлены засильем эконом-класса, размер квартир подрос с 38,7 до 39,6 кв. м. Изменения в квартирографии проектов были более существенны для городских проектов: доля студий там снизилась с 27 до 24% (в пользу двушек и трешек, число однушек почти не изменилась). В Ленобласти особых изменений замечено не было.
Число жилых комплексов с мелкой нарезкой квартир на рынке неуклонно росло все последние годы. По итогам прошлого года доля студий и однокомнатных квартир в структуре нового предложения новостроек Петербурга составила 68,7%, а в Ленобласти – 74,8%.
Более подробный анализ изменений квартирографии новых проектов массового сегмента у первой двадцатки застройщиков наталкивает на некоторые наблюдения. Те застройщики, кто давно сделал ставку на небольшие метражи и увеличил в своих комплексах долю квартир односемейного формата, остановились и больше не мельчат. Кое-кто даже начал слегка повышать метраж квартир в новых проектах. А игроки, которые всегда предлагали покупателю довольно просторные по площади варианты квартир, наоборот, встали на путь сокращения. И повысили концентрацию студий и однушек в своих новых проектах.
Но в целом рынок нынче избегает крайностей. Новых жилых комплексов, под завязку забитых малогабаритными квартирами со средней площадью 23 квадрата, как это было три-четыре года назад, в продажу больше не выводят. Но и просторных квартир в масс-маркете становится все меньше: застройщики, подстраиваясь под похудевший покупательский кошелек, продолжают «мелко нарезать», делая ставку на функциональность.
МАСС-МАРКЕТ РЕЖУТ ПО-НОВОМУ
Например, у лидера рынка Setl City, на долю которого в минувшем году пришлось почти 14% всех новых объемов на рынке Петербургской агломерации (и самое большое число стартапов), квартиры в новых проектах масс-маркета в черте Петербурга стали чуть просторнее: средний метраж за год подрос с 34,9 до 36,4 кв. м. При этом в областных проектах застройщика (стартапов в предместьях не было) этот показатель не претерпел изменений и остается одним из самых скромных в закадье – 33,5 квадрата.
У Группы ЦДС (четыре новых проекта комфорт-класса) метраж в городских проектах чуть вырос – с 41 до 43 кв. м. Также увеличился средний размер квартир в пополнивших рынок объектах у компаний «Главстрой Санкт-Петербург» (с 37 до 40 кв. м), Glorax Development (с 50 до 53 кв. м), ФСК «Лидер» (с 43 до 51 кв. м) и др. Самый существенный рост продемонстрировала компания Seven Suns Development – с 42 до 55 кв. м (за счет запуска проекта повышенной комфортности на намыве).
Но другие застройщики, у которых квартиры в проектах массового сегмента никогда не отличались чересчур скромными размерами, наоборот, взяли курс на сокращение. В частности, чуть уменьшилась средняя площадь квартир у компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (с 49 до 47 кв. м), «КВС» (с 46 до 41 кв. м), «Росстройинвест» (с 41 до 39 кв. м) и ряда других компаний. Как правило, сокращение метражей оборачивается увеличением доли студий и однушек в квартирографии. Самые резкие изменения в стратегии можно отметить у компании «Ойкумена» – средняя квартира у нее за год съежилась с 59 до 37 квадратов, а доля односемейного жилья в квартирографии выросла с 16 до 80% (в портфеле у девелопера лишь один проект – ЖК «Граффити» в Приморском районе).
В петербургском масс-маркете самые компактные по площади квартиры предлагают компании «Аквилон-Инвест» (средняя площадь – 33 кв. м) и «Полис Групп» (31 кв. м). Самые крупные метражи – у компаний «Строительный трест» (59 кв. м), «Балтийская жемчужина» (57 кв. м), «Мегалит / Охта Групп» (57 кв. м), Legenda Intelligent Development (56 кв. м), «Эталон ЛенСпецСМУ» (53 кв. м)
Чем ниже у застройщика средняя площадь квартиры, тем больше в жилом комплексе студий и однушек. Как правило, у большинства застройщиков этот показатель не выше 60-65%.
Есть и исключения. У компаний Setl City и «Аквилон-Инвест» доля студий и однушек в городских проектах масс-маркета превышает 80%. А бесспорным лидером минимализма в Петербурге выступает компания «Полис-Групп» – малосемейный формат занимает у застройщика почти 90% всех квартир. Данные показатели у этих девелоперов за год не изменились.
ЦЕНА РЕФОРМЫ
Мода на минимализм обусловлена исключительно спросом – большинству покупателей в сегменте масс-маркет двушки и трешки давно не по карману. Поэтому однокомнатное жилье не перестает быть лидером спроса. А застройщики, предлагающие самые компактные планировки, бьют рекорды по числу продаж.
Отсюда и новый тренд – сокращение метражей девелоперами, которые ранее делали ставку исключительно на просторные квартиры в расчете на семейного покупателя. Они все активнее начинают экспериментировать с планировками: сокращают «пустые» квадратные метры и увеличивают функционал. Все больше трансформеров – секций, в пределах которых можно разделять/объединять небольшие квартиры, как пожелает клиент. И все большую популярность на рынке набирают евродвушки (по сути – классические однушки с большой кухней). Все объясняется просто: достаточно урезать площадь квартиры на «лишние» пять квадратов – и ее стоимость для клиента сразу уменьшается на полмиллиона рублей.
В свете удорожания ипотеки и неизбежного роста цен из-за отмены долевки всеобщая мода на минимализм вполне может в очередной раз захватить рынок. Хотя эксперты и утверждают, что резких перемен быть не должно. Но тут уж все будет зависеть не от застройщика, а от возможностей покупательского кошелька.
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Сейчас в тренде функциональность планировок. Каждый метр квартиры должен найти свое применение, ведь переплачивать за лишнее пространство, которое никак не будет использовано, клиент не готов. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет, и рынок реагирует на эти изменения. Действительно, площади квартир становятся чуть меньше, при этом функциональность планировочных решений растет. Появляются места для хранения, набирает популярность формат «евро». Этот тренд мы будем наблюдать и в будущем.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Значительных колебаний и изменений в квартирографии объектов на первичном рынке мы не фиксируем. Нужно понимать, что жилые комплексы, которые будут выходить на рынок в ближайшее время, уже запроектированы и для большей части из них получены разрешения на строительство. О том, как под влиянием законодательных нововведений изменится квартирография новых проектов, пока говорить рано.
Квартирография жилых комплексов сегментов эконом и комфорт, выводимых на рынок Петербурга в последние годы, очень похожа: максимально представлены однокомнатные квартиры (40-50%), на втором месте – студии и двухкомнатные (20-30%). Квартирография областных жилых комплексов отличается от городских: более широко представлены студии (30-40%), соответственно меньше проектируется двух- и трехкомнатных квартир.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– По данным нашего аналитического центра, средняя площадь лота на первичном рынке недвижимости в категории масс-маркет в 2018 году несколько выросла по отношению к 2017 году. Прежде всего это произошло за счет квартир комфорт-класса и предложений в Ленинградской области.
Стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет в 2018 году в среднем увеличилась более чем на 10% по сравнению с 2017 годом. Клиенты в условиях роста цен и ограниченной покупательной способности стремятся оптимизировать свои затраты. Застройщикам предстоит найти баланс, чтобы предлагать качественный продукт, сохранив разумные цены.
Одна из тенденций на рынке – повышение спроса на жилье класса комфорт, что не всегда подразумевает переезд в квартиру большей площади. Покупатели могут обращать внимание на продуманную квартирографию проекта, оснащенность системами «умный дом», закрытый от автомобилей двор, качественное благоустройство, современную архитектуру, развитую инфраструктуру района.
ПРИЗНАКИ КОМФОРТА
Все последние годы в новостройках масс-маркета средняя площадь квартир таяла, а число двушек и трешек в новых проектах уменьшалось под натиском студий и однушек. Пик сокращения метражей рынок достиг пару лет назад. А по итогам минувшего года аналитики БН отметили некоторые позитивные сдвиги.
Так, средний метраж квартир в пополнивших рынок в 2018 году проектах масс-маркета чуть ли не впервые за последние годы продемонстрировал тенденцию к росту. В черте Петербурга усредненный метраж квартиры вырос с 41,7 до 43,3 кв. м. Даже в Ленобласти, где низкие цены обусловлены засильем эконом-класса, размер квартир подрос с 38,7 до 39,6 кв. м. Изменения в квартирографии проектов были более существенны для городских проектов: доля студий там снизилась с 27 до 24% (в пользу двушек и трешек, число однушек почти не изменилась). В Ленобласти особых изменений замечено не было.
Число жилых комплексов с мелкой нарезкой квартир на рынке неуклонно росло все последние годы. По итогам прошлого года доля студий и однокомнатных квартир в структуре нового предложения новостроек Петербурга составила 68,7%, а в Ленобласти – 74,8%.
Более подробный анализ изменений квартирографии новых проектов массового сегмента у первой двадцатки застройщиков наталкивает на некоторые наблюдения. Те застройщики, кто давно сделал ставку на небольшие метражи и увеличил в своих комплексах долю квартир односемейного формата, остановились и больше не мельчат. Кое-кто даже начал слегка повышать метраж квартир в новых проектах. А игроки, которые всегда предлагали покупателю довольно просторные по площади варианты квартир, наоборот, встали на путь сокращения. И повысили концентрацию студий и однушек в своих новых проектах.
Но в целом рынок нынче избегает крайностей. Новых жилых комплексов, под завязку забитых малогабаритными квартирами со средней площадью 23 квадрата, как это было три-четыре года назад, в продажу больше не выводят. Но и просторных квартир в масс-маркете становится все меньше: застройщики, подстраиваясь под похудевший покупательский кошелек, продолжают «мелко нарезать», делая ставку на функциональность.
МАСС-МАРКЕТ РЕЖУТ ПО-НОВОМУ
Например, у лидера рынка Setl City, на долю которого в минувшем году пришлось почти 14% всех новых объемов на рынке Петербургской агломерации (и самое большое число стартапов), квартиры в новых проектах масс-маркета в черте Петербурга стали чуть просторнее: средний метраж за год подрос с 34,9 до 36,4 кв. м. При этом в областных проектах застройщика (стартапов в предместьях не было) этот показатель не претерпел изменений и остается одним из самых скромных в закадье – 33,5 квадрата.
У Группы ЦДС (четыре новых проекта комфорт-класса) метраж в городских проектах чуть вырос – с 41 до 43 кв. м. Также увеличился средний размер квартир в пополнивших рынок объектах у компаний «Главстрой Санкт-Петербург» (с 37 до 40 кв. м), Glorax Development (с 50 до 53 кв. м), ФСК «Лидер» (с 43 до 51 кв. м) и др. Самый существенный рост продемонстрировала компания Seven Suns Development – с 42 до 55 кв. м (за счет запуска проекта повышенной комфортности на намыве).
Но другие застройщики, у которых квартиры в проектах массового сегмента никогда не отличались чересчур скромными размерами, наоборот, взяли курс на сокращение. В частности, чуть уменьшилась средняя площадь квартир у компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (с 49 до 47 кв. м), «КВС» (с 46 до 41 кв. м), «Росстройинвест» (с 41 до 39 кв. м) и ряда других компаний. Как правило, сокращение метражей оборачивается увеличением доли студий и однушек в квартирографии. Самые резкие изменения в стратегии можно отметить у компании «Ойкумена» – средняя квартира у нее за год съежилась с 59 до 37 квадратов, а доля односемейного жилья в квартирографии выросла с 16 до 80% (в портфеле у девелопера лишь один проект – ЖК «Граффити» в Приморском районе).
В петербургском масс-маркете самые компактные по площади квартиры предлагают компании «Аквилон-Инвест» (средняя площадь – 33 кв. м) и «Полис Групп» (31 кв. м). Самые крупные метражи – у компаний «Строительный трест» (59 кв. м), «Балтийская жемчужина» (57 кв. м), «Мегалит / Охта Групп» (57 кв. м), Legenda Intelligent Development (56 кв. м), «Эталон ЛенСпецСМУ» (53 кв. м)
Чем ниже у застройщика средняя площадь квартиры, тем больше в жилом комплексе студий и однушек. Как правило, у большинства застройщиков этот показатель не выше 60-65%.
Есть и исключения. У компаний Setl City и «Аквилон-Инвест» доля студий и однушек в городских проектах масс-маркета превышает 80%. А бесспорным лидером минимализма в Петербурге выступает компания «Полис-Групп» – малосемейный формат занимает у застройщика почти 90% всех квартир. Данные показатели у этих девелоперов за год не изменились.
ЦЕНА РЕФОРМЫ
Мода на минимализм обусловлена исключительно спросом – большинству покупателей в сегменте масс-маркет двушки и трешки давно не по карману. Поэтому однокомнатное жилье не перестает быть лидером спроса. А застройщики, предлагающие самые компактные планировки, бьют рекорды по числу продаж.
Отсюда и новый тренд – сокращение метражей девелоперами, которые ранее делали ставку исключительно на просторные квартиры в расчете на семейного покупателя. Они все активнее начинают экспериментировать с планировками: сокращают «пустые» квадратные метры и увеличивают функционал. Все больше трансформеров – секций, в пределах которых можно разделять/объединять небольшие квартиры, как пожелает клиент. И все большую популярность на рынке набирают евродвушки (по сути – классические однушки с большой кухней). Все объясняется просто: достаточно урезать площадь квартиры на «лишние» пять квадратов – и ее стоимость для клиента сразу уменьшается на полмиллиона рублей.
В свете удорожания ипотеки и неизбежного роста цен из-за отмены долевки всеобщая мода на минимализм вполне может в очередной раз захватить рынок. Хотя эксперты и утверждают, что резких перемен быть не должно. Но тут уж все будет зависеть не от застройщика, а от возможностей покупательского кошелька.
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Сейчас в тренде функциональность планировок. Каждый метр квартиры должен найти свое применение, ведь переплачивать за лишнее пространство, которое никак не будет использовано, клиент не готов. Эта тенденция прослеживается уже несколько лет, и рынок реагирует на эти изменения. Действительно, площади квартир становятся чуть меньше, при этом функциональность планировочных решений растет. Появляются места для хранения, набирает популярность формат «евро». Этот тренд мы будем наблюдать и в будущем.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– Значительных колебаний и изменений в квартирографии объектов на первичном рынке мы не фиксируем. Нужно понимать, что жилые комплексы, которые будут выходить на рынок в ближайшее время, уже запроектированы и для большей части из них получены разрешения на строительство. О том, как под влиянием законодательных нововведений изменится квартирография новых проектов, пока говорить рано.
Квартирография жилых комплексов сегментов эконом и комфорт, выводимых на рынок Петербурга в последние годы, очень похожа: максимально представлены однокомнатные квартиры (40-50%), на втором месте – студии и двухкомнатные (20-30%). Квартирография областных жилых комплексов отличается от городских: более широко представлены студии (30-40%), соответственно меньше проектируется двух- и трехкомнатных квартир.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– По данным нашего аналитического центра, средняя площадь лота на первичном рынке недвижимости в категории масс-маркет в 2018 году несколько выросла по отношению к 2017 году. Прежде всего это произошло за счет квартир комфорт-класса и предложений в Ленинградской области.
Стоимость квадратного метра в сегменте масс-маркет в 2018 году в среднем увеличилась более чем на 10% по сравнению с 2017 годом. Клиенты в условиях роста цен и ограниченной покупательной способности стремятся оптимизировать свои затраты. Застройщикам предстоит найти баланс, чтобы предлагать качественный продукт, сохранив разумные цены.
Одна из тенденций на рынке – повышение спроса на жилье класса комфорт, что не всегда подразумевает переезд в квартиру большей площади. Покупатели могут обращать внимание на продуманную квартирографию проекта, оснащенность системами «умный дом», закрытый от автомобилей двор, качественное благоустройство, современную архитектуру, развитую инфраструктуру района.
Последние новости раздела
18 апреля 2024
17 апреля 2024