Государственная кадастровая оценка и для чего она нужна

Давайте разберемся, что такое государственная кадастровая оценка и для чего она нужна.

Понятие государственная кадастровая оценка закреплено в ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке":  
"1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
2. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке".

    Этапы проведения государственной кадастровой оценки.

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    Кто проводит государственную кадастровую оценку?

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (на территории Ставропольского края органом, принимающим решения, является Министерство имущественных отношений Ставропольского края)  не чаще, чем один раз в течение трех лет, и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Исполнительный орган государственной власть определяет исполнителя который будет проводить государственную кадастровую оценку (на территории Ставропольского края органом, осуществляющим государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, является ГБУ СК «Ставкрайимущество»).

    Почему рыночная стоимость и кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки может существенно отличатся?

По сути, кадастровая стоимость объекта не что иное, как его рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости. В рамках работ по государственной кадастровой оценке определяется кадастровая стоимость огромного количества объектов. Поэтому определить стоимость всех объектов недвижимости путем определения их индивидуальной рыночной стоимости, учитывающей специфические особенности, например, такие как материал стен, фактический износ, подтопление, размещение на склоне, конфигурация либо произведенные улучшения, и составить отчет на каждый объект просто невозможно.
В 2018 году на территории Краснодарского края уже прошла одна государственная переоценка. Она коснулась зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, земель лесного и водного фонда.
    При проведении переоценки у Краевого  БТИ было недостаточно информации и документов, поэтому были допущены многочисленные ошибки, которые повлекли за собой увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости, что повлияло на увеличение налоговых, арендных платежей, как  у физических, так  и юридических лиц.
    Что повлекло за собой огромную разницу в сторону увеличения кадастровой стоимости объектов недвижимости физических и юридических лиц.

    Как влияет на налогообложение завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости?

    Завышенная кадастровая стоимости пропорционально влияет на повышение налогов, арендных платежей за пользование земельным участком. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше платеж.

    Что необходимо предпринимать, чтобы избежать завышение кадастровой стоимости?

    Я считаю, что собственникам объектов недвижимости необходимо своевременно, без затягивания времени, обращаться к специалистам для проверки соответствия своих правоустанавливающих документов, а в случае необходимости приводить свои документы в порядок.
    Потому что срок для подачи замечаний к отчету о государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ограничен, в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке", он составляет всего 50 дней с даты опубликования предварительных результатов кадастровой оценки.
    После окончания 50 дней, будет возможность доказать не соответствие кадастровой стоимости, рыночной стоимости, только через судебные органы.
    Что увеличивает затраты собственников (владельцев) объектов недвижимости (оплата услуг адвокатам (юристам), проведение экспертиз, оплата государственной пошлины и т.п.).