«Метриум Групп»: Итоги 3 квартала 2014 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартал 2014 года на рынке ипотечного кредитования. За данный период рынок ипотеки показал не самый худший сценарий, но прогнозировать его дальнейшее развитие очень сложно из-за постоянно меняющихся правил игры. Многие игроки, в том числе и банки, от годового и поквартального планирования перешли к краткосрочному, корректируя свои планы каждый месяц.

В 3 квартале немало шума наделали заградительные санкции США, под которые попали системообразующие банки - Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ, ВТБ, Банк Москвы и Россельхозбанк. Эта новость сама по себе звучала угрожающе, но простые клиенты данных банков фактически не ощутили на себе их действие. Смысл санкций сводился к тому, что перечисленным банкам закрыли доступ к международному банковскому кредитованию, в частности на европейский и американский рынки капитала. И теперь банки вынуждены искать другие источники финансирования «длинных» денег.

Как же это отразилось на рынке ипотеки? «Еще с начала года многие банкиры именно в ипотечных кредитах видели наиболее надежный способ получения дохода, сокращая беззалоговое экспресс-кредитование и делая упор на ипотеку, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - С одной стороны, они нарастили достаточно крупные кредитные портфели, процентные доходы по которым позволяют им чувствовать себя очень хорошо, даже при отсутствии роста выдачи новых кредитов. С другой стороны, заложили себе бомбу замедленного действия, так как в случае ухудшения экономической ситуации (росте оставшихся без работы заемщиков и снижении доходов тех, кто работает), увеличение просрочки по ипотечным кредитам будет для них серьезным уроном. Ведь основной объем всех ипотечных кредитов концентрируется в пятерке крупнейших банков, именно на них приходится 80% всего рынка. Перераспределения доли так и не произошло из-за все более увеличивающегося недоверия клиентов к маленьким и средним банкам на фоне регулярных отзывов лицензий Банком России» (см. таб. ниже).

Стоит отметить, что рост выдачи ипотечных кредитов происходил на фоне снижения вкладов физических лиц и увеличения количества займов с минимальным первоначальным взносом. А это значит, что таким образом население защищает накопления, инвестируя их в недвижимость. На фоне существенного снижения сделок на рынке вторичного жилья, увеличивалась доля сделок на первичном, особенно среди новостроек с максимальной степенью готовности, в связи с нарастающими опасениями покупателей по поводу судьбы проектов на старте. Такие же опасения можно наблюдать и со стороны банков, которые стали ужесточать требования к аккредитации новых объектов, особенно застройщиков, не имеющих ранее опыта строительства.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», объем ипотечных сделок в 3 квартале 2014 года превышает аналогичный период 2013 года в 1,3 раза в количественном выражении и в 1,4 раз в денежном. Несмотря на то, что некоторые банки, например, Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, МИА и другие повысили свои ставки на 0,4-1%, это пока не приводит к снижению заявок от потенциальных заемщиков, а вот более тщательное и строгое их рассмотрение со стороны банков замечено. Так кредиторы, предлагающие самые низкие ставки, например, «Связь Банк» со ставкой 11,8% не отказывает лишь наемным работникам среднего звена с белым доходом. Сбербанк со ставкой 13% после того, как выдал беспрецедентное количество кредитов под 12%, стал дольше рассматривать и чаще отказывать клиентам в выдаче ипотеки.

«В первую очередь ужесточаются требования к форме подтверждения доходов, то есть первыми «под раздачу» попадают индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса – как наиболее рискованная к дефолту категория, - комментирует Мария Литинецкая. - Далее отсекаются заемщики с серым доходом, главные бухгалтеры и генеральные директора, так как подтверждение их будущей платежеспособности требует тщательного анализа бизнеса их предприятия в условиях нестабильности, и эту проверку многие не проходят. Конечно же, по опыту предыдущего кризиса, банки снижают выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом – это следующая категория кредитов, которые вылетают в просрочку первыми, так как человеку, вложившему всего 10-15% психологически легче отказаться от дальнейшей оплаты ипотеки, чем тому, кто внес более существенную сумму».

Таким образом, средневзвешенная ставка по всем ипотечным кредитам, выданным с начала года остается в пределах 12,2%, что на 0,5% ниже аналогичного периода прошлого года. Зато средняя ставка по кредитам на покупку новостроек с начала года выросла с 12% до 12,5%. Если новые санкции вводиться не будут, но и старые не отменят еще минимум в течение года, банки скорее всего скорректируют ставки - поднимут минимальную и максимальную планку, но среднее значение вряд ли превысит 13-13,5%.

По сегментам ситуация сложилась следующим образом. В новостройках эконом-класса доля ипотеки осталась примерно на уровне I полугодия в размере 60%. Но появилась четкая тенденция к увеличению интереса покупателей к объектам с более высокой стадией готовности - рост до 75%, а в объектах с начальной стадией снижение до 50%. В бизнес-классе доля ипотеки в целом постепенно снижалась и вернулась к значению 25%, как и в начале года (среднее значение I полугодия – 50%). Причем здесь тоже можно отметить высокий интерес к практически достроенным объектам – до 30% сделок, и снижение интереса объектам с низкой готовностью – до 15%.

«Конечно, на показатели 3 квартала частично влияет сезонность, - подводит итог Мария Литинецкая. - Многие потенциальные покупатели находились в отпусках, поэтому уже в сентябре было отмечено увеличение обращений ипотечных покупателей. Мы ожидаем, что осень в этом году будет особенно «жаркой», люди будут стараться сделать покупку до конца года на пока еще оптимальных условиях. Если же санкции для банков и всей экономики примут затяжной характер или будут увеличены, то это наверняка приведет к повышению ставок и минимального взноса. Скорее всего, для новостроек вернут надбавку на период строительства, которую в 2013 году отменили многие ведущие банки. Предполагаем, что банки откажутся от минимального взноса 10-15% и увеличат входной порог до 20-30% от стоимости квартиры. Ставки скорректируются таким образом, что среднее значение будет находиться в пределах 13-13,5% (сейчас – 12,5%). Как правило, сроки и суммы ипотечных программ не корректируются, может быть ужесточен способ оценки заемщиков, в результате которого будут занижать одобряемые суммы. Все это, к сожалению, приведет к торможению ипотечных сделок, и как следствию – снижению спроса».