Как застройщики минимизируют свои риски?

Работа строительных компаний на современном рынке недвижимости – довольно непростой род деятельности. Сегодня девелоперским компаниям необходимо предвидеть и учитывать целый ряд всевозможных рисков, начиная от изменений в законодательстве и заканчивая региональными особенностями рынка. Так, застройщик отвечает перед инвестором – за правильное распоряжение финансами, перед конечным потребителем – за качество и сроки сдачи проекта, перед органами власти – за соблюдение законодательных норм, а в случае кредитования можно добавить и ответственностьперед банком. О рисках, с которыми сталкиваются строители, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Не стоит говорить, насколько важен в работе застройщика вопрос планирования и максимального снижения рисков. Один из ключевых моментов планирования – подсчет ориентировочной себестоимости объекта. И первые сложности могут возникнуть уже на этом этапе. Эксперты утверждают, что единую формулу здесь вывести нельзя, ведь многое зависит от региональных особенностей рынка, а также от того, на каких условиях был получен участок под застройку.
«Что качается Москвы и Московской области, в среднем себестоимость проекта эконом-класса можно определить на уровне 30-40 тыс. рублей за квадратный метр, - говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»). - Однако стоит учесть, что стоимость любого объекта складывается не только из затрат на строительство. Кроме того, имеют значение расходы на приобретение или аренду участка, доля города в данном проекте, выплаты по банковским кредитам, затраты на получение всех необходимых разрешений и так далее».
Иначе говоря, застройщикам приходитсядумать не только о строительной себестоимости, но и обинвестиционной, причем обе эти величины могут существенно меняться в каждом конкретном случае. Так, строительная себестоимость возрастает при росте цен на стройматериалы или в том случае, если застройщик несет дополнительные обязательства по возведению социальных объектов – детских садов, игровых площадок и т.д. А если говорить об инвестиционной стоимости, она включает все возможные затраты и может вырасти при изменении любого фактора – например, доли города в проекте.
Многие эксперты согласны в том, что просчитать инвестиционную себестоимость – задача огромной сложности, и уже здесь застройщики несут определенный риск. Существуют и другие не менее значимые риски.
1. Изменения в законодательстве (как государственном, так и региональном).
Показательным примером того, как региональный законопроект может повлиять на деятельность застройщика, можно считать расширение границ Москвы в 2011 году. У застройщиков, чьи незавершенные объекты располагались на присоединенных территориях, появилась масса новых проблем, в числе которых – необходимость пересматривать уже подписанные соглашения.
Способ минимализации рисков в таких случаях может заключаться в тщательной оценке ситуации при выборе участка, а также в максимальном сокращении сроков строительства.
2. Сложности с подключением к инфраструктуре необходимой мощности.
Далеко не всегда застройщик имеет возможность без труда подключить свой объект к основным городским коммуникациям. Иногда намного целесообразнее строительство собственной инфраструктуры – котельных, систем водоснабжения, очистных сооружений и т.д. Собственная инфраструктура объекта также снижает риски, связанные с изменением цен на данном рынке.
3. Выбор генподрядчика, изменения на рынке строительных услуг.
Правильный выбор генподрядчика – это вопрос, от которого вомногом зависит итоговое качество объекта, и ошибка здесь может обернуться для застройщика огромными расходами. Один из способов минимализации такого риска – сотрудничество с одними и теми же проверенными компаниями. По этой причине профессиональному застройщику иногда проще доставить «свою» команду из столицы в регионы, чем заниматься поиском новой на местах.
4. Изменения конъюнктуры рынка недвижимости, снижение покупательского спроса.
Это один из самых сложных факторов риска, он требует от застройщика глубокой аналитической работы, а также умения быстро перепрофилировать объект в случае необходимости. В качестве примера можно назватьследующий: бурное строительство офисных помещений в центре Москвы довольно быстро привело к перенасыщению рынка, и часть офисов осталась невостребованной. Самые находчивые застройщики вовремя поняли эту тенденцию и смогли перепрофилировать свои объекты вапартаменты. Этот тип помещений, как и офисы, относится к нежилым помещениям, но спрос на них в центре столицынамного выше, чем на офисные помещения.
Это далеко не полный перечень основных рисков – каждый проект имеет свою зону риска, и управление ею – одна из важнейших задач девелопера.