Ипотека и гарантированная рента: российский и зарубежный опыт

Пару лет назад некоторые люди покупали квартиры по ипотеке и сдавали их сразу же в аренду. Конечно, речь шла в основном о тех людях, которые покупали недвижимость в инвестиционных целях, а не решали свои жилищные проблемы. Платежи, вносимые арендодателю квартиросъемщиками, покрывали все выплаты по ипотеке, включая основной долг и проценты. Для этих целей выгодно покупать готовое жилье, т.е. недвижимость во вторичном фонде, т.к. новостройки в России в основном сдаются без ремонта. Да и снимать квартиры в новых домах многие люди не рискуют – работа лифтов, подача воды, газа и прочих коммуникаций налажена будет не сразу.
В то же время за рубежом активно практиковалась «гарантированная рента». Многие наверняка слышали это словосочетание. Некоторые, возможно, даже представляют, о чем идет речь. Ну, а для большей части наших сограждан гарантированная аренда/рента остается одной из самых загадочных сделок с жильем. Чтобы лучше понять, что обозначает данное словосочетание, обратимся к истокам. Впервые словосочетание «гарантированная рента» было придумано во Франции почти 35 лет назад. «Гарантированная рента» - это своеобразное сочетание ипотеки и аренды недвижимости. Суть ее в том, что вы можете приобрести любую недвижимость всего лишь за 10% от ее рыночной стоимости. Причем это будет новостройка, а купите вы ее на стадии котлована. Остальные 90% оформляются в ипотечный кредит, записанный в банке на ваше имя. Но фактически расходы по кредиту платите не вы, а застройщик. Как только вы внесли свою часть инвестиций (10%), застройщик или управляющая компания в течение какого-то периода (как правило, пять лет) берет на себя сдачу объекта в аренду, гарантируя инвестору определенный процент (обычно 4-5%) и сервис. Причем эта сумма ежегодно индексируется и начинает выплачиваться вам сразу после покупки, даже если дом еще не построен и вне зависимости от того, удалось ли сдать собственность, т.е. доход от аренды вам гарантирован даже в том случае, если ваша квартира будет пустовать. Отсюда и само название – гарантированная рента. Все риски по содержанию имущества в безопасности, ремонту, привлечению платежеспособных и аккуратных арендаторов, а также оформлению всех сопроводительных документов берет на себя застройщик. На полученные деньги вы выплачиваете ипотечный кредит, а остаток сможете потратить, скажем, на аренду квартиры посуточно в Египет для путешествия с комфортом.
Что вам это дает? Вы получаете недвижимость практически за бесценок. Она оформляется в вашу собственность сразу, но полностью распоряжаться ею вы сможете лишь через 25 лет. Т.е. если вы молоды, это отличное вложение в свое будущее. Если же нет, это наследство для ваших детей. Но самое главное - вам разрешается использовать эту недвижимость уже сейчас на протяжении 1.5 месяцев в году. Этот период разбивается по сезонам. Таким образом, вы сможете выбирать, где проводить свой отпуск - во Франции или Турции. Кроме того, это оказалось выгодно не только покупателю и застройщику, но и самому государству, которое всяческими способами старается поддерживать данную схему, вводя налоговые льготы для участников сделки, ведь ему при таком раскладе не приходится заботиться о развитии инфраструктуры морских курортов для размещения там туристов, тратя на это бюджетные средства.