Продажа квартиры: что делать, если покупатель «соскочил»

Получив аванс, продавец квартиры обычно немного расслабляется – покупатель начал платить, а значит, уже твердо решил довести дело до конца. Однако, как показывается практика, даже внесение аванса не может дать продавцу уверенности в том, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Если у покупателя произойдут какие-то перемены, продавец рискует «повиснуть между небом и землей»: время уже потрачено, документы собраны (причем у некоторых со дня на день кончится срок действия), а покупатель помахал ручкой и, возможно, даже не извинился. Как обезопасить себя от подобных ситуаций?
Начать следует с того, что иногда у покупателя может появиться действительно веская причина для отказа от сделки. Он может обнаружить в юридической чистоте квартиры какие-то факты, из-за которых сделка станет для него слишком рискованной: например, выяснится, что жилье недавно передавалось по наследству. Могут вскрыться и какие-то другие изъяны: покупатель узнает, что недалеко от дома находится вредное производство или другой нежелательный объект – крупный рынок, автобаза, следственный изолятор, кладбище. В такой ситуации трудно винить покупателя в том, что он решил вовремя отказаться от покупки, поэтому в интересах продавца честно проинформировать покупателя обо всех плюсах и минусах своего жилья еще в самом начале сотрудничества.
Однако бывают ситуации, когда покупатель ничем не мотивирует свой отказ. Ничто не предвещало отказа, продавец давным-давно раскрыл все карты и даже сбавил цену, а у покупателя вдруг резко меняются обстоятельства. Конечно, совсем у разбитого корыта продавец не останется – особенно если в свое время был правильно оформлен договор аванса, где было указано, при каких обстоятельствах продавец имеет право удержать уплаченные вперед деньги у себя. Но, как говорят опытные риэлторы, такие ситуации проще не допускать, чем потом разбираться с последствиями. «Даже если у продавца останется аванс, а это всего несколько десятков тысяч рублей, это мало его утешит, если он, к примеру, участвовал в выгодной альтернативной цепочке, – замечают в компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Поэтому сделку лучше изначально организовывать так, чтобы покупатель не сорвался».
Срывы иногда происходят и по техническим причинам. Так, некоторые покупатели, собирающиеся взять квартиру по ипотеке, вносят аванс еще до получения одобрения в банке. Позже может так сложиться, что кредит не будет одобрен, и у покупателя просто не окажется денег для покупки. В связи с этим продавцу нужно сразу предупредить своего контрагента-ипотечника, что договор аванса будет заключен не раньше, чем банк одобрит кредит. Также можно прописать в договоре высокий штраф за отказ от сделки и подробно перечислить причины, которые повлекут за собой вышеуказанную санкцию.
Большую помощь в этом вопросе продавцу могут оказать профессиональные посредники рынка недвижимости. Квалифицированный и опытный риэлтор может быстро и объективно определить, насколько тот или иной покупатель заинтересован в покупке конкретной квартиры. Если у жилья есть какие-то недостатки, риэлтор придумает, как правильно подать их покупателю, а в случае, если тот все-таки засомневается, сумеет удержать его от ухода – например, посредством небольшой, но приятной скидки.