Сделка на миллион, или чем грозит заниженная цена в договоре

Согласно ст. 220 НК РФ, собственник, владеющий жильем менее 3 лет, с продажи данного объекта недвижимости обязан уплатить налог в размере 13% с полученной от реализации суммы сверх 1 млн. руб. Если учитывать высокую стоимость московской недвижимости, то становится очевидно, почему продавцы стараются скрыть от налоговых органов истинную выручку. Один из способов, как это сделать, – это указать в договоре стоимость квартиры ниже 1 млн. руб., а остальную сумму просто получить на руки.

Скажем сразу: занижение настоящей цены в договоре купли-продажи довольно выгодно продавцу, но совершенно не выгодно покупателю. Стоит сделке пойти немного не так, как над покупателем нависает серьезная угроза потерять и квартиру, и деньги.

Итак, первая опасность, которая грозит покупателю квартиры «за миллион» – это признание сделки недействительной. В таком случае продавцу по решению суда возвращается его квартира, а покупателю возвращаются деньги – в размере указанной в договоре суммы. Вероятность, что продавец окажется добросовестным и возвратит покупателю не только тот самый официальный миллион, но и деньги, которые покупатель ему выдал сверх нее, представляется сомнительной. Доказать же в суде, что на самом деле было уплачено больше, практически невозможно.

«Другая проблема заключается в том, что если в договоре указывается сумма меньше реальной, а квартира покупается с привлечением ипотеки, то покупатель теряет часть имущественного вычета», - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Но даже если сделка пройдет гладко, покупателю следует понимать, что на этом его трудности не заканчиваются. Если, купив такую квартиру, покупатель со временем сам захочет ее продать (честно уплатив налог на полный доход от ее продажи), он окажется в некотором минусе, и вот почему. Представим ситуацию. Вы в свое время купили квартиру за 4,9 млн руб., из которых официально заплатили только 900 тыс. руб., а еще 4 миллиона выдали продавцу на руки. Прошло время (менее 3 лет), недвижимость подорожала, ваши жизненные обстоятельства поменялись, и вы решили продать жилье – уже за 6 млн. руб. Ваша чистая прибыль в таком случае составит 5,1 млн. рублей (6 млн. руб., вырученные с продажи минус 900 тыс. руб., которые вы до этого официально затратили при покупке). 13% от чистой прибыли составят 663 тыс. руб.

А вот если бы вы покупали квартиру с официальной стоимостью в договоре, то разница между ценами была бы гораздо меньше (всего 1,1 млн. руб.), и налог, который вам пришлось бы заплатить после продажи квартиры, составил бы всего 143 тыс. руб.

Второй способ расчета налога (стоимость продажи минус 1 млн. руб.) – в ситуации, когда цена недвижимости представляет собой крупную сумму – окажется для вас не менее разорительным.
Таким образом, вы, как обладатель такой проведенной мимо налогов квартиры, в будущем просто-напросто доплатите государству то, что в своё время не доплатил собственник, продавший вам эту квартиру.

Покупателю довольно сложно найти жилье, которое бы полностью отвечало его запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи суммы менее 1 млн. руб., покупатель, как правило, не задумываясь соглашается. При этом абсолютно не учитываются возможные последствия заключения подобной сделки. И, как показывает практика, совершенно зря.