Виды частной собственности на жилье

Частная собственность подразумевает абсолютное, защищенное законом право конкретного лица на владение жилым имуществом (в отличие, например, от социального или коммерческого найма). Как можно приобрести жилплощадь в частную собственность? Какие характерные особенности имеются у каждого из способов приобретения? На эти и другие вопросы отвечают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).

Существует четыре основных способа приобретения жилья в частную собственность:
- покупка жилья по сделке купли-продажи;
- участие в долевом строительстве или ЖСК;
- приватизация объекта недвижимости, который находится в доме муниципального или государственного фондов;
- получение недвижимости в порядке наследования.

По словам руководителя юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, частная собственность может быть либо индивидуальной, либо совместной. Первая подразумевает, что объектом недвижимости полностью владеет одно лицо, которое может распоряжаться жильем по своему усмотрению. В свою очередь, совместная частная собственность предполагает равные права собственников на жилье. При этом доли в жилище, находящемся в совместной собственности, не определены. Совместная частная собственность, согласно ст. 244 ГК РФ, возникает при покупке или приватизации жилья супругами (безусловно, если иное не предусмотрено условиями брачного контракта). Распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью, один из супругов может только при согласии второго супруга. Так, продать, обменять, подарить квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов, один из них может только в том случае, если у него имеется официальное, заверенное у нотариуса согласие второго супруга на проведение операции с недвижимым имуществом. В связи с этим Дарья Погорельская отмечает, что множество сделок на рынке недвижимости были признаны недействительными вследствие того, что после проведения сделки по отчуждению жилплощади выяснялось, что объект сделки находился в совместном владении супругов, а согласия одного из них представлено не было.

Третий вид частной собственности на жилье – это долевая собственность. Ее смысл заключается в том, что у каждого из собственников имеется определенная доля в квартире, которая, как правило, является идеальной (т.е. не выражена в натуральном виде). Распоряжаться жильем, находящимся в долевой собственности, собственники должны на основании общего соглашения. В случае если собственники не могут договориться между собой, такое соглашение устанавливается судом. А как происходит отчуждение доли одним из собственников? «Если один из собственников желает реализовать принадлежащую ему долю, он должен заручиться официальным отказом других собственников от выкупа данной доли, – сообщает Дарья Погорельская. – В противном случае сделку признают недействительной».