Общая собственность на землю и имущество при жилом доме

Уже более 5 лет собственники квартир в жилых многоквартирных домах обладают правами не только на землю под домом, но и на территории, дом окружающие. О том, как можно начать распоряжаться этим земельным наделом, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома автоматически возникает в момент государственной регистрации прав собственности жильца на помещение в данном жилом строении. То есть, для владельца квартиры право на землю под домом и вокруг него появляется после утверждения в органах Регистрации права собственности на жилье. Получается, в придачу к квартире он получает долю в общем имуществе.

К слову, к общему имуществу в многоквартирном доме относится достаточно солидный список объектов. В самом доме – это лестницы, лифты, чердачные и подвальные помещения, крыши, техническое оборудование, помещения, если такие есть, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых нужд жильцов. В законе даже приписаны в состав общего имущества помещения для культурного развития, детского творчества и занятий физической культурой, но пока наличие таких помещений в домах является редкостью. Вне дома собственники жилья в нем имеют право владения и распоряжения на земельный участок под домом, а также на элементы озеленения и благоустройства вокруг дома, на трансформаторы, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Единственная деталь - все эти блага цивилизации должны находиться строго в пределах границ земельного участка, относящегося к дому. Эти границы либо уже определены и содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном земельном кадастре. Или пока не определены, и тогда процедура выяснения границ еще предстоит.

Так или иначе, но данное право собственности на общее имущество может для жильцов дома долгое время быть нереализованным, а земля и имущество формально является частью имущества публично-правового образования - государства или муниципалитета. Такое образование в этой ситуации прав распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома не имеет.

Реализация права на общее имущество, предполагающего и позволяющего возведение новых объектов, ограничение прав доступа и т.п., начинается только с момента его официальной регистрации. Путь к регистрации начинается с решения общего собрания жильцов-собственников о передаче участка в общую собственность и об обращении за реализацией этого права.

На собрании собственники помещений дома принимают соответствующее решение и выбирают полномочного представителя для обращения в соответствующие органы власти. Если участок еще не сформирован, то надо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета. Выбранный полномочный представитель обращается с заявлением о формировании земельного участка и передаче его в общую долевую собственность. После такого заявления орган местного самоуправления распоряжается провести землеустроительные работы, оформляет их во всем объеме, а затем выдает представителю кадастровый план.

Долгое время государственные власти с большим нежеланием относились к определению статуса общих земель у многоквартирного дома, всячески препятствовали продвижению инициатив. Сейчас процесс оформления общей собственности на придомовые участки земли становится все более популярным, и госорганы идут на контакт активнее.

С кадастровым планом, выпиской юридических оснований из Жилищного кодекса, схемой распределения долей, решением общего собрания собственников и их правоустанавливающими документами на жилую площадь в многоквартирном доме полномочный представитель обращается в органы Росрегистрации, где путь должен успешно завершиться выдачей свидетельства о регистрации.
Жители теперь могут организовывать на своей территории платные автостоянки, аллеи для отдыха, все, что угодно, сообщают специалисты ГК «МИЦ», могут даже ввести право сервитута – ограничения права пользования.

Тем не менее, не стоит только забывать о том, что получение прав происходит вместе с вменением обязанностей. Собственники общего имущества должны будут оплачивать земельный налог и содержать полученное имущество за свой счет.

Также надо сказать, что единого документа, регламентирующего сейчас процесс получения права собственности на общее имущество жилого многоквартирного дома, нет. В каждом субъекте РФ могут требовать свой список документов и направлять в разные структурные подразделения.

В юридической практике, по словам специалистов ГК «МИЦ», при оформлении такого права собственности используются нормы нескольких законодательных актов, что является причиной некой туманности и сложности оформления общего имущества в собственность. Усилия жильцов могут быть очень даже полезны в будущем. Так, земля при доме, оформленная в частную собственность, может обезопасить собственников жилья от неприятного соседства в виде неожиданного появления объекта точечной застройки.