Продать квартиру дороже рыночной стоимости: возможно ли это?

Из чего складывается рыночная стоимость жилья? Обычно ее величину определяет целый ряд факторов, важнейшими из которых являются престижность района, транспортная доступность, инфраструктура, качественные характеристики дома, соотношение этажа и этажности, количество комнат, наличие ремонта в квартире и т.д. Однако иногда возникает возможность продать квартиру немного дороже рыночной стоимости.

Во-первых, ваши шансы продать квартиру дороже существенно возрастут, если покупатель заинтересован в приобретении жилья именно в вашем районе (например, рядом живут его родители, за которыми требуется уход, или здесь расположена хорошая школа, куда покупатель планирует водить своих детей). В таком случае вы можете немного повысить стоимость жилья, не опасаясь категорического отказа со стороны покупателя. Впрочем, здесь следует соблюдать меру. «Повышать цену можно только в том случае, если ваше жилье в глазах потенциального покупателя имеет неоспоримые преимущества, - говорит руководитель отделения компании МИЦ-Недвижимость Инна Игнаткина. – При этом следует воздержаться от того, чтобы откровенно завышать цену и наживаться на покупателе. Как правило, потребители сегодня неплохо разбираются в ситуации на рынке, и повышенные запросы продавца могут расценить как ничем не обоснованную жадность».

Во-вторых, на стоимость квартиры влияют качественные характеристики дома, подъезда и квартиры. Что касается состояния здания, то тут, увы, сделать что-либо трудно. Однако можно повлиять на визуальное состояние подъезда: вымыть стены, лестницу (если нет уборщицы), окна, расставить цветы. Кроме того, если имеются проблемы с лифтами или мусоропроводом, можно озаботиться этим заранее: написать заявление о ремонте, собрать подписи жильцов подъезда и подать в соответствующие инстанции.

Повысить цену квартиры поможет даже самый небольшой косметический ремонт и тщательная уборка. Подтеки на стенах и потолке можно довольно легко и быстро побелить, а старую неопрятную мебель, которая создает эффект захламленности помещения, несложно вывезти. Если старые обои придают квартире неопрятный вид, лучше оклеить стены новыми, желательно светлых тонов. Конечно же, это потребует некоторых денежных затрат, но они окупятся с высокой долей вероятности.

По словам риэлторов, при выборе квартиры покупатель зачастую руководствуется не столько рациональными соображениями, сколько эмоциональным впечатлением от посещения квартиры. Поэтому к визиту покупателя следует подготовиться очень тщательно. Можно даже применить некоторые уловки (но, конечно же, в разумных пределах, без откровенного обмана). Не нужно скрывать недостатки – они могут «всплыть» в самый неподходящий момент и серьезно испортить ваши отношения с покупателем. Лучше подчеркнуть достоинства. Так, например, если ваши окна выходят на запад, то можно пригласить покупателя на осмотр в час заката. Не забудьте о важности запаха. С маркетинговой точки зрения, наиболее удачные решения – это не искусственные запахи освежителей воздуха, а натуральные ароматы цветов, выпечки или свежесваренного кофе.

Большинство покупателей опасаются проблем с юридическим оформлением приобретаемой квартиры. Если вы заранее подготовите необходимые для сделки документы, это также будет способствовать увеличению стоимости квартиры. Помните: особенно покупателями ценится тот факт, что в квартире на момент продажи никто не прописан.

В случае, если на вашу квартиру претендует несколько покупателей, вы можете выиграть некоторое повышение в цене за счет их конкуренции между собой. Схема действий следующая: для начала вы размещаете объявление о продаже квартиры, где указана заведомо сниженная цена (не более 15% – иначе это покажется подозрительным). Когда набирается достаточное количество претендентов, вы максимально подготавливаете квартиру к осмотру. Однако показ квартиры вы проводите не индивидуально для каждого покупателя, а принимаете всех одновременно. Если квартира приглянется нескольким из них, то вы можете поставить условие, что продадите ее тому, кто больше заплатит. В результате продажи квартиры по такой схеме довольны обе стороны: продавец – что выгодно реализовал недвижимость, а покупатель – что обошел конкурентов. Но тут, конечно, от продавца требуется особый такт и чувство меры – иначе вместо выгодной сделки он может остаться без покупателей вовсе.

«Далеко не всегда получается продать квартиру по цене, превышающей рыночную, - сообщает Инна Игнаткина. – Наоборот, порой продавцам приходится продавать свои квартиры даже дешевле, чем изначально предполагалось. Как правило, это происходит в том случае, когда у продавца нет времени работать с покупателями. Однако если вы располагаете достаточным количеством времени, чтобы тщательно подготовиться к продаже квартиры, то ваши шансы продать ее выше рыночной стоимости возрастают».