Мнимые и притворные операции с жильем

Для совершения сделки с недвижимостью ее сторонам необходимо совершить определенный набор действий: договориться, составить и заключить договор, зарегистрировать переход прав в Росреестре и, конечно же, передать деньги, если речь идет о купле-продаже. Механизм давно отработан риэлторами, и при их поддержке проходит быстро и без затруднений. Однако не все сделки, заключенные с выполнением всех этапов, являются законными. Нередко на рынке совершаются операции, которые законодательство классифицирует как мнимые и притворные. О том, что их отличает от законных сделок и чем они грозят, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Мнимые: не ради перемен

Если один гражданин продает другому свою квартиру, то главным результатом этого действия является переход права собственности на жилье. У жилплощади меняется хозяин, этот факт регистрируется в соответствующих органах – то есть сделка имеет ярко выраженное правовое последствие. Мнимой сделку называют тогда, когда она не ведет к возникновению никаких правовых изменений. «Такая сделка совершается только для вида, – говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ». – Говоря юридическим языком, фиктивная сделка не направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимые сделки являются ничтожными, то есть признать их недействительными можно даже без судебного разбирательства».
Очень часто мнимые сделки становятся оружием должников, которые не хотят платить по счетам и стараются спрятать свое имущество. В результате такой сделки человек формально перестает быть собственником жилья, но продолжает им пользоваться и распоряжаться. В некоторых случаях должники предпочитают даже не продавать или дарить, а передавать свою недвижимость по договору доверительного управления имуществом. Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ, обратить взыскание на имущество должника, переданное им в доверительное управление, практически невозможно (за исключением случая банкротства). Должники знают об этой лазейке в законе, поэтому обращаются к управляющим компаниям, заключают с ними договор и передаточный акт и по-прежнему живут в своей квартире, не боясь, что ее заберут за долги. Услуги управления им при этом, конечно же, совершенно ни к чему.

Притворные: для отвода глаз

В некоторых ситуациях продавец недвижимости не горит большим желанием заключать с покупателем договор купли-продажи – например, когда он продает долю в квартире и по закону сначала обязан предложить ее своим соседям-сособственникам, а они тянут время, не соглашаясь на покупку, но при этом и не давая официального отказа. По закону, владелец доли обязан спрашивать их разрешения только при продаже, а вот если он захочет подарить свою недвижимость, то одаряемого выбрать он может совершенно свободно. Поэтому комната передается по договору дарения, а оплата происходит негласно.
«Таким образом, притворной считается та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и призвана скрыть настоящую волю участников сделки, – говорят в юридическом отделе ГК «МИЦ». – Важным признаком такой сделки является то, что обе стороны знают, для чего она заключается на самом деле».
Участие в подобной схеме, к слову, очень опасно для покупателя. Если настоящее положение дел вскроется, и продавец будет уличен в продаже, все, что ему грозит – это возвращение в исходную точку, к проблеме получения разрешения от сособственников. А вот покупателю придется как-то требовать возвращения своих денег, и не факт, что это увенчается успехом.