Права и обязанности владельца квартиры в ипотечном залоге

Среди покупателей, интересующихся ипотекой, нередко можно встретить мнение, что при покупке квартиры с помощью кредита она будет находиться в собственности банка вплоть до самого погашения. Это не так: ипотечный заемщик становится собственником покупаемого в кредит жилья сразу же после заключения сделки купли-продажи, и единственное, чем его квартира отличается от приобретенной на собственные средства, – это наличие обременения в виде залога. Конечно же, это обременение накладывает определенные ограничения на пользование квартирой, но это не значит, что хозяин ипотечной квартиры полностью бесправен. О том, что можно делать с заложенной квартирой, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Начать следует с того, для чего банк-залогодержатель накладывает ограничения на пользование заложенным жильем. Квартира, предоставленная в качестве залога по ипотечному кредиту, является для банка главной гарантией возврата заемных средств. Если заемщик не сможет выплатить кредит, кредитор выставит заложенную квартиру на продажу и покроет свои потери из вырученных средств. Поэтому для банка очень важно, чтобы оформленная в залог недвижимость сохраняла высокую ликвидность на протяжении всего срока кредитования. Следовательно, любые действия с заложенным жильем, которые могут привести к ухудшению его физического или юридического состояния, банком будут расцениваться негативно. В отдельных случаях кредитор может даже потребовать досрочного погашения кредита, если решит, что заемщик намеренно способствует снижению ликвидности жилья. В частности, к действиям, которые могут «сбить» цену заложенной квартиры или просто усложнить ее продажу, относится сдача в аренду, проведение перепланировок и регистрация в квартире посторонних граждан.
«О том, что заложенную квартиру планируется сдавать в аренду, заемщику стоит сообщить в банке еще до заключения ипотечного договора, – предупреждают специалисты ГК «МИЦ». – Не все кредитные организации относятся к этой схеме положительно, поэтому лучше выяснить этот момент на самом начальном этапе сотрудничества с банком и зафиксировать все условия сдачи квартиры в аренду в договоре». Проведение перепланировки тоже потребует согласования с банком. Даже если это остекление балкона или установка душевой кабины вместо обычной ванны, это предполагает конструктивные изменения в квартире, а значит, может повлиять на ликвидность жилья.
Участие заложенной недвижимости в сделках также имеет целый ряд ограничений. Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное имущество можно продать, обменять и подарить только с согласия залогодержателя, т.е. банка. При этом, если банк согласится на проведение сделки, новый владелец, получивший залоговую квартиру в результате продажи или дарения, на него перейдут все обязанности по погашению кредита.
После всего вышесказанного может показаться, что ипотечный заемщик практически лишен какой-либо свободы в распоряжении своим жильем, предоставленным в залог банку. Однако на самом деле прав у владельца заложенной квартиры не так уж мало и они, если можно так выразиться, фундаментальны: заемщик является собственником квартиры с первого дня покупки и может включить ее в состав имущества, которое перейдет по завещанию. Также заемщик может прописаться в своем жилье сам и зарегистрировать там членов своей семьи. В банк об этом, конечно, сообщить нужно, но получать его разрешение не требуется. В то же время надо помнить, что это касается только родственников, а вот если речь зайдет о регистрации в заложенной квартире посторонних людей, то здесь мнение банка уже очень важно.
В качестве заключения стоит сказать, что передача квартиры в залог накладывает на собственника немало обязанностей, однако они вполне исполнимы и если действовать открыто, не скрывая от банка-залогодержателя своих планов по распоряжению квартирой, в заложенном жилье можно комфортно жить и даже получать с него доход. Главное – обговорить все свои права и обязанности с банком заранее и зафиксировать их в письменном виде. Впоследствии это убережет от многих проблем и позволит благополучно погасить кредит без каких-либо претензий со стороны кредитора.