«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Инвесторы-рантье выбирают готовый арендный бизнес в бюджете до 200 млн рублей
23 Апреля 2015
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: Инвесторы-рантье выбирают готовый арендный бизнес в бюджете до 200 млн рублей
Готовый арендный бизнес всегда был востребованным продуктом на инвестиционном рынке торговой недвижимости. Даже в кризис помещения с действующими арендаторами, имеющими длинные договоры аренды (7-10 лет), продаются с минимальным торгом, в отличие от пустых торговых площадей. По данным специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», наиболее востребованы помещения с работающими продуктовыми операторами в бюджете до 200 млн рублей.
Приобретая работающий арендный бизнес, инвестор получает денежный поток, который генерирует данный объект. Основной параметр, который оценивается при покупке – это уровень доходности, то есть соотношение арендных поступлений (операционного дохода) к стоимости продажи. Доходность влияет на срок окупаемости – чем она выше, тем быстрее окупится помещение.
«Для частных инвесторов желаемая доходность составляет 11-12%. При этих показателях срок окупаемости не превышает 8-9 лет. Но такие варианты не часто предлагаются на рынке и имеют очень короткий срок экспозиции. Например, торговое помещение с арендатором, продуктовым супермаркетом в 10 минутах пешком от станции метро «Орехово», было выставлено на продажу за 84,3 млн рублей. Окупаемость была заявлена на уровне 8,3 лет. Данный объект был продан менее чем за неделю», – приводит пример Александр Болотов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Одновременно эксперт уточняет, что такие варианты малочисленны. Предложения с окупаемостью 10-11 лет и доходностью на уровне 9-11% на рынке встречаются чаще.
Важным критерием выбора объекта для инвестирования, помимо объема поступлений, является стабильность денежного потока, которая во многом зависит от специфики бизнеса арендатора и срока договора аренды. В настоящее время активно развиваются и расширяют сеть только продуктовые сети, поэтому они являются наиболее желаемыми арендаторами. Более того, «продуктовики» подписывают максимально длинные договоры аренды – на 7-10 лет, в то время как срок договоров у других сетевых операторов не превышает 5-7 лет. «В силу этого, приоритет инвесторов отдается помещениям, где арендатором является продуктовый оператор с длинным договором аренды. При этом желаемый бюджет – 100-200 млн рублей. На активы в указанном бюджете довольно много потенциальных покупателей. Средний срок экспозиции такого типа предложений составляет 1-5 месяцев», – рассказывает Александр Болотов.
Довольно быстро «раскупаются» объекты, расположенные в центре в силу ограниченности предложения. Так, помещение общей площадью порядка 400 кв. м на ул. Лесной (ЦАО) с действующим арендатором-супермаркетом находилось в экспозиции не более 1,5 месяцев.
Повышенный интерес также фиксируется к объектам, расположенным в спальных районах вблизи станций метро. Например, за 71 млн рублей был приобретен готовый арендный бизнес с 10-летней окупаемостью в двух минутах ходьбы от станции метро «Шоссе Энтузиастов». Арендатор – крупная продуктовая сеть, с которой заключен долгосрочный договор аренды на 7 лет. Ежегодная индексация арендной ставки по договору составляет 7%.
Александр Болотов обращает внимание, что ликвидность помещения не столько зависит от района, сколько от близости к станции метро и интенсивности пешеходного траффика. За те же 68 млн рублей можно купить помещение в 5 минутах ходьбы от станции метро «Новые Черемушки» с арендатором – продуктовым супермаркетом премиум-класса. Договор аренды заключен на 7 лет. Окупаемость объекта – 10 лет.
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» входит в состав группы компаний «МИЭЛЬ». Сегодня компания «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» предлагает комплексный подход к решению задач клиента в сфере коммерческой недвижимости по следующим направлениям: брокерские услуги, консалтинг и аналитика, оценка, юридическое сопровождение, ипотека. Компания работает во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости: офисной, торгово-развлекательной, индустриально-складской, а также в сегменте земельных участков под строительство.
«МИЭЛЬ» – одна из самых опытных и крупных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня «МИЭЛЬ» объединяет более 130 собственных и франчайзинговых офисов на территории РФ и за рубежом.
Группа компаний «МИЭЛЬ» оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью за рубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.
Профессионализм «МИЭЛЬ» неоднократно подтвержден авторитетными рейтингами и наградами.
Общий портфель проектов «МИЭЛЬ» составляет около 2 млн кв.м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие – ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и др.
Деятельность «МИЭЛЬ» всегда направлена на развитие цивилизованного рынка. Сегодня группа компаний обладает доскональным знанием рынка недвижимости, уникальными интеллектуальными ресурсами, профессиональной репутацией и устойчивым финансовым положением, позволяющим ей сохранять лидерские позиции.
Пресс-служба «МИЭЛЬ»
Готовый арендный бизнес всегда был востребованным продуктом на инвестиционном рынке торговой недвижимости. Даже в кризис помещения с действующими арендаторами, имеющими длинные договоры аренды (7-10 лет), продаются с минимальным торгом, в отличие от пустых торговых площадей. По данным специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», наиболее востребованы помещения с работающими продуктовыми операторами в бюджете до 200 млн рублей.
Приобретая работающий арендный бизнес, инвестор получает денежный поток, который генерирует данный объект. Основной параметр, который оценивается при покупке – это уровень доходности, то есть соотношение арендных поступлений (операционного дохода) к стоимости продажи. Доходность влияет на срок окупаемости – чем она выше, тем быстрее окупится помещение.
«Для частных инвесторов желаемая доходность составляет 11-12%. При этих показателях срок окупаемости не превышает 8-9 лет. Но такие варианты не часто предлагаются на рынке и имеют очень короткий срок экспозиции. Например, торговое помещение с арендатором, продуктовым супермаркетом в 10 минутах пешком от станции метро «Орехово», было выставлено на продажу за 84,3 млн рублей. Окупаемость была заявлена на уровне 8,3 лет. Данный объект был продан менее чем за неделю», – приводит пример Александр Болотов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Одновременно эксперт уточняет, что такие варианты малочисленны. Предложения с окупаемостью 10-11 лет и доходностью на уровне 9-11% на рынке встречаются чаще.
Важным критерием выбора объекта для инвестирования, помимо объема поступлений, является стабильность денежного потока, которая во многом зависит от специфики бизнеса арендатора и срока договора аренды. В настоящее время активно развиваются и расширяют сеть только продуктовые сети, поэтому они являются наиболее желаемыми арендаторами. Более того, «продуктовики» подписывают максимально длинные договоры аренды – на 7-10 лет, в то время как срок договоров у других сетевых операторов не превышает 5-7 лет. «В силу этого, приоритет инвесторов отдается помещениям, где арендатором является продуктовый оператор с длинным договором аренды. При этом желаемый бюджет – 100-200 млн рублей. На активы в указанном бюджете довольно много потенциальных покупателей. Средний срок экспозиции такого типа предложений составляет 1-5 месяцев», – рассказывает Александр Болотов.
Довольно быстро «раскупаются» объекты, расположенные в центре в силу ограниченности предложения. Так, помещение общей площадью порядка 400 кв. м на ул. Лесной (ЦАО) с действующим арендатором-супермаркетом находилось в экспозиции не более 1,5 месяцев.
Повышенный интерес также фиксируется к объектам, расположенным в спальных районах вблизи станций метро. Например, за 71 млн рублей был приобретен готовый арендный бизнес с 10-летней окупаемостью в двух минутах ходьбы от станции метро «Шоссе Энтузиастов». Арендатор – крупная продуктовая сеть, с которой заключен долгосрочный договор аренды на 7 лет. Ежегодная индексация арендной ставки по договору составляет 7%.
Александр Болотов обращает внимание, что ликвидность помещения не столько зависит от района, сколько от близости к станции метро и интенсивности пешеходного траффика. За те же 68 млн рублей можно купить помещение в 5 минутах ходьбы от станции метро «Новые Черемушки» с арендатором – продуктовым супермаркетом премиум-класса. Договор аренды заключен на 7 лет. Окупаемость объекта – 10 лет.
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» входит в состав группы компаний «МИЭЛЬ». Сегодня компания «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» предлагает комплексный подход к решению задач клиента в сфере коммерческой недвижимости по следующим направлениям: брокерские услуги, консалтинг и аналитика, оценка, юридическое сопровождение, ипотека. Компания работает во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости: офисной, торгово-развлекательной, индустриально-складской, а также в сегменте земельных участков под строительство.
«МИЭЛЬ» – одна из самых опытных и крупных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня «МИЭЛЬ» объединяет более 130 собственных и франчайзинговых офисов на территории РФ и за рубежом.
Группа компаний «МИЭЛЬ» оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью за рубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.
Профессионализм «МИЭЛЬ» неоднократно подтвержден авторитетными рейтингами и наградами.
Общий портфель проектов «МИЭЛЬ» составляет около 2 млн кв.м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие – ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и др.
Деятельность «МИЭЛЬ» всегда направлена на развитие цивилизованного рынка. Сегодня группа компаний обладает доскональным знанием рынка недвижимости, уникальными интеллектуальными ресурсами, профессиональной репутацией и устойчивым финансовым положением, позволяющим ей сохранять лидерские позиции.
Пресс-служба «МИЭЛЬ»
Последние новости раздела
18 апреля 2024
17 апреля 2024