Альтернативная сделка: плюсы и минусы

Если вы решили продать старую квартиру, а полученные средства вложить в приобретение новой, то у вас два пути. Прежде всего, вы можете осуществить чистую продажу с чистой покупкой, т.е. сначала продать свою недвижимость, а затем приобрести новую. Но гораздо удобнее заключить так называемую альтернативную сделку – продать старую и купить новую жилплощадь в рамках одной сделки. По словам специалистов, на сегодняшний день доля альтернативных сделок на рынке недвижимости составляет около 70%. Какие же достоинства и недостатки есть у такого способа смены жилья?

Итак, альтернативная сделка – это одновременная продажа старой и покупка новой жилплощади. При заключении альтернативной сделки покупатель отдает продавцу денежный залог как гарантию того, что он будет ждать, пока продавец не найдет квартиру, которую он хочет приобрести. «Дополнительные накопления при альтернативной сделке потребуются ее участнику лишь в том случае, когда он желает приобрести новую квартиру, которая по качеству сильно превосходит старую», - замечает Инна Игнаткина, директор отделения «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Зачастую альтернативную сделку путают с обменом, но это разные вещи. Дело в том, что при обмене у участника выбор предлагаемых квартир намного меньше, чем при альтернативной сделке. К тому же при обмене нет гарантий, что хозяину выбранной вами квартиры понравится ваше жилье.

Поэтому основное достоинство альтернативной сделки – это широкий выбор квартир, которые вы сможете приобрести, реализовав свою жилплощадь. Также при альтернативной сделке исключена ситуация, когда вы после продажи своей недвижимости в течение длительного времени пребываете в ожидании нового жилья. И, наконец, неоспоримым преимуществом альтернативной сделки является краткий срок, за который продается старая и покупается новая квартиры.
К недостаткам такой сделки относится, прежде всего, ненадежность альтернативной цепочки. Дело в том, что в любой момент кто-то из участников может отказаться от сделки или попытаться изменить ранее оговоренные условия. В случае, если одно из звеньев выпадает, из строя выходит вся альтернативная цепочка.

Еще один минус альтернативной сделки – это некоторая «непрозрачность» процесса. Это значит, что вы не сможете точно узнать, за сколько продана ваша старая квартира и куплена новая. Поинтересоваться у своего риэлтора насчет реальной стоимости вы, конечно, можете, но проверить его слова вам не удастся.

Вероятность успешного заключения альтернативной сделки напрямую зависит от количества звеньев в альтернативной цепочке. По словам Инны Игнаткиной, оптимально, если в цепочке не более трех квартир. Если же цепочка получилась большой, ее можно разбить на части. Тогда шансы, что сделка состоится, возрастают.

По данным риэлторов, доля альтернативных сделок на рынке недвижимости возрастает, когда цены на недвижимость падают или хотя бы стабилизируются. Если же цены на квартиры растут, то может произойти следующая ситуация: продавец получает залог от покупателя, но пока сам продавец ищет себе квартиру, сумма залога оказывается недостаточной для покрытия расходов при покупке им новой квартиры. Это может расстроить сделку.
Наиболее популярные виды альтернативной сделки – это неравноценный обмен (обмен на большую или меньшую площадь с доплатой), равноценный обмен (смена района), разъезд (намного реже съезд) и расселение коммуналок. Тот, кто хочет переехать на лучшую жилплощадь, но не имеет достаточно средств для доплаты, может воспользоваться кредитом. Сегодня больше 10% альтернативных сделок в Москве заключаются с использованием ипотеки.

Итак, альтернативная сделка – это возможность быстро реализовать свою старую жилплощадь и приобрести новую. При заключении такой сделки перед вами открывается широкий выбор квартир и дается гарантия, что ожидать длительный срок появления нового жилья вы не будете. Тем не менее, нельзя забывать о том, что альтернативная цепочка в любой момент может разорваться из-за какого-нибудь ее участника, а «непрозрачность» сделки не позволит вам узнать реальную стоимость квартир.