4 правила, как избавиться от квартирных рейдеров
6 Сентября 2016
Казалось бы, жили в своей квартире, имели большую долю на нее, и большие права, но, вдруг, проживание становится невозможным или невыносимым – аферисты вселяют алкоголиков, наркоманов, занимают лучшие комнаты, загромождают места общего пользования, и творят многое другое. О том, можно ли бороться, и как это делать, с квартирными рейдерами, посягающими на права коренных собственников, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.
Если бывшие совладельцы распорядились своими долями в квартире, продали или подарили их посторонним лицам, а на пороге появились новые собственники, не стоит отчаиваться и соглашаться со всеми их требованиями. Тем более, их нельзя впускать в свое жилище. Необходимо помнить, что какие бы документы гости не представили, попасть и обосноваться в квартире они могут только по решению суда и исполнительному листу с личным участием судебного пристава. Ни участковые или иные представители правоохранительных органов, ни какие-либо другие службы, в том числе немедленного реагирования, не вправе требовать вселения или вселять новых совладельцев. Сначала суд, затем вселение. А суды не особо охотно идут на удовлетворение подобных требований квартирных рейдеров.
Преимущественное право покупки, именно оно закрепляется гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ) в качестве гарантии собственников жилого помещения на приобретение долей других совладельцев, желающих избавиться от недвижимости. И если такое право было нарушено, его можно и нужно восстановить. Судебная процедура предусматривает перевод прав и обязанностей от новых собственников на коренных жителей квартиры. В суде при этом придется доказать, что уведомление о продаже последними получено не было, в противном случае суд в требованиях откажет. Не менее важным является стоимость доли, она должна быть приемлемой, иначе перевод недвижимости будет накладен. Обращение в суд с указанным иском невозможен при условии, если квартирные рейдеры приобрели доли по безвозмездной сделке, например, по договору дарения. В этом случае предлагается иной механизм защиты.
Жилые помещения, включая квартиры и комнаты, предназначены только для проживания в них. Жилищный кодекс и законы субъектов России устанавливают минимальные площади для использования в указанных целях, как правило, это 6 кв.м. на человека. Соответственно, если аферисты оформили на себя доли меньшей площади, право на вселение, и тем более проживание у них не возникает – закон не позволяет. Но он позволяет коренным собственникам изъять у квартирных рейдеров в свою пользу такую долю с небольшой, так сказать формальной, компенсацией. Она определяется оценщиками с учетом коэффициента, учитывающего невозможность использования доли по целевому назначению, т.е. для фактического проживания. Так, например, если квартира площадью 60 кв.м. стоит 12 млн.р, то доля в 5 метров составит не 1 млн. (12 млн. / 60 кв.м. х 5 кв.м.), а, примерно, триста, четыреста тысяч. Главное, суду представить выписку с банковского счета о наличии таких денежных средств, или внести их на депозит суда.
Если аферисты успели зарегистрироваться в квартире, или им удалось в ней поселиться, то одновременно с иском о признании права собственности на их доли, перед судом необходимо поставить дополнительные требования о выселении и прекращении права пользования. Если этого не сделать, то квартирные рейдеры так и останутся зарегистрированными даже после прекращения их права собственности. А факт прописки предполагает права на проживание, следовательно, нельзя исключать будущие попытки вселения. Кроме того, и коммуналку за них придется вносить, а это дополнительные расходы. Поэтому спор рекомендую решить сразу в полном объеме и до конца – и с собственностью и с регистрацией.
Приведенные правила дадут возможность сохранить жилье в единоличном владении без продажи и дележа денег, которых, как показывает практика, бывает недостаточно для приобретения иной квартиры. Тем более, если учесть, что рейдеры всегда претендуют на средства в большем размере, чем полагается за их доли, перекладывая компенсацию всех своих расходов на кошельки добросовестных коренных собственников осаждаемых ими помещений.
Если бывшие совладельцы распорядились своими долями в квартире, продали или подарили их посторонним лицам, а на пороге появились новые собственники, не стоит отчаиваться и соглашаться со всеми их требованиями. Тем более, их нельзя впускать в свое жилище. Необходимо помнить, что какие бы документы гости не представили, попасть и обосноваться в квартире они могут только по решению суда и исполнительному листу с личным участием судебного пристава. Ни участковые или иные представители правоохранительных органов, ни какие-либо другие службы, в том числе немедленного реагирования, не вправе требовать вселения или вселять новых совладельцев. Сначала суд, затем вселение. А суды не особо охотно идут на удовлетворение подобных требований квартирных рейдеров.
Преимущественное право покупки, именно оно закрепляется гражданским законодательством (ст. 250 ГК РФ) в качестве гарантии собственников жилого помещения на приобретение долей других совладельцев, желающих избавиться от недвижимости. И если такое право было нарушено, его можно и нужно восстановить. Судебная процедура предусматривает перевод прав и обязанностей от новых собственников на коренных жителей квартиры. В суде при этом придется доказать, что уведомление о продаже последними получено не было, в противном случае суд в требованиях откажет. Не менее важным является стоимость доли, она должна быть приемлемой, иначе перевод недвижимости будет накладен. Обращение в суд с указанным иском невозможен при условии, если квартирные рейдеры приобрели доли по безвозмездной сделке, например, по договору дарения. В этом случае предлагается иной механизм защиты.
Жилые помещения, включая квартиры и комнаты, предназначены только для проживания в них. Жилищный кодекс и законы субъектов России устанавливают минимальные площади для использования в указанных целях, как правило, это 6 кв.м. на человека. Соответственно, если аферисты оформили на себя доли меньшей площади, право на вселение, и тем более проживание у них не возникает – закон не позволяет. Но он позволяет коренным собственникам изъять у квартирных рейдеров в свою пользу такую долю с небольшой, так сказать формальной, компенсацией. Она определяется оценщиками с учетом коэффициента, учитывающего невозможность использования доли по целевому назначению, т.е. для фактического проживания. Так, например, если квартира площадью 60 кв.м. стоит 12 млн.р, то доля в 5 метров составит не 1 млн. (12 млн. / 60 кв.м. х 5 кв.м.), а, примерно, триста, четыреста тысяч. Главное, суду представить выписку с банковского счета о наличии таких денежных средств, или внести их на депозит суда.
Если аферисты успели зарегистрироваться в квартире, или им удалось в ней поселиться, то одновременно с иском о признании права собственности на их доли, перед судом необходимо поставить дополнительные требования о выселении и прекращении права пользования. Если этого не сделать, то квартирные рейдеры так и останутся зарегистрированными даже после прекращения их права собственности. А факт прописки предполагает права на проживание, следовательно, нельзя исключать будущие попытки вселения. Кроме того, и коммуналку за них придется вносить, а это дополнительные расходы. Поэтому спор рекомендую решить сразу в полном объеме и до конца – и с собственностью и с регистрацией.
Приведенные правила дадут возможность сохранить жилье в единоличном владении без продажи и дележа денег, которых, как показывает практика, бывает недостаточно для приобретения иной квартиры. Тем более, если учесть, что рейдеры всегда претендуют на средства в большем размере, чем полагается за их доли, перекладывая компенсацию всех своих расходов на кошельки добросовестных коренных собственников осаждаемых ими помещений.
Последние новости раздела
28 марта 2024
28 марта 2024
28 марта 2024