Загородная недвижимость: кредитование или строительство за счет собственных средств?

28 Февраля 2011
Мы все были свидетелями того насколько динамично развивался рынок загородной недвижимости в период с 2003 по 2007 годы. Объемы рынка стремительно росли: если в 2003 году объем рынка загородной недвижимости находился на уровне 6 млрд.$, то в 2007 он достиг 14 млрд.$, т.о. рынок вырос более чем в 2 раза.

В этот период объекты загородной недвижимости представляли собой высоколиквидный инструмент для инвестиций. Темпы роста цен на загородную недвижимости ежегодно увеличивались: а на пике развития рынка покупатели могли рассчитывать на доходность инвестиций в строящиеся загородные объекты от 50 до 100%.

Таким образом, спрос на объекты загородной недвижимости был колоссальным. Именно благодаря такой рыночной конъюнктуре и ценовой динамике девелоперы развивали свои проекты за счет заемных средств. На тот момент это давало множество преимуществ:
• Во первых, была возможность не извлекать финансовые ресурсы из других профилей бизнеса;
• Во-вторых, на волне роста рынка девелоперы могли получать заемные средства в различных кредитных структурах достаточно свободно: высокие темпы продаж в проектах гарантировали выплаты процентов по займам, и кредиторы относительно легко шли на те или иные уступки;
• В-третьих, было проще привлекать партнеров-инветоров, расчеты с которыми проводились из объемов прибыли от реализации;
• В-четвертых, высокий спрос на объекты гарантировал стабильный приток денежных средств от продаж, которые можно было вкладывать в дальнейшее строительство проекта или в развитие новых проектов по отработанной схеме;

На рынок стали выходить игроки, которые до этой поры не имели опыта в девелопменте: проекты пользовались спросом независимо от их качественных характеристик и надежности девелопера, так как порядка 60% покупателей вкладывали деньги с целью инвестирования в строящееся жилье (чаще всего на стадии поля или фундамента).

Сложившаяся на тот момент рыночная конъюнктура и прогрессирующая положительная динамика рынка, позволяла рассчитывать на сверхдоходы по проектам, средний уровень рентабельности которых составлял 30 - 45% (для сравнения рентабельность аналогичных проектов в Европе – 15 – 20% (!)). Поэтому кредитные организации были уверены в платежеспособности заемщика даже по сомнительным с точки зрения качества проектам. А значительная доля игроков рынка даже не имела собственного финансового обеспечения, полностью полагаясь на заемные средства и на быстрые сроки окупаемости проектов.

Безусловно, на тот момент финансовый рынок имел возможность оперировать длинными и дешевыми деньгами. В 2008 году ситуация изменилась. Начавшийся финансовый кризис закрыл доступ к дешевым кредитам западных банков. Со своей стороны, банки были вынуждены поднимать процентные ставки, пересматривать условия кредитов увеличивая размер первоначального взноса и сроки кредитования, требовать срочного возврата процентов. Со стороны конечных покупателей недвижимости резко снизилась покупательная способность. С рынка полностью исчез спрос, который был ориентирован на инвестиционные вложения в недвижимость. В итоге девелоперы, которые развивали проекты за счет заемных средств были вынуждены «заморозить» свои проекты из-за прекращения продаж, и кроме того они были вынуждены искать средства для возврата кредита. Многие игроки были поставлены на грань банкротства.

Основные недостатки развития проектов за счет заемных средств в разрезе аспектов современного рынка загородной недвижимости:

1. В условиях стагнации или падения рынка строительство на заемные средства является крайне рискованным.

2. Зачастую непрофессионализм девелопера является причинами простоя в строительстве, в динамике продаж в связи с несоответствием проекта существующему спросу. В этой ситуации девелопер сталкивается со снижением или прекращением продаж – что нарушает второе необходимое условие развития проекта за счет заемных средств: наличие реальных денежных потоков от реализации. И как следствие – невыполнения долговых обязательств по кредитным линиям.

3. В условиях стагнации/падения рынка, в условиях снижения инвестиционной привлекательности объектов загородной недвижимости, ориентирование исключительно на активные продажи может привести к ситуации, когда финансовые потоки от продаж будут недостаточными и проект «встанет». Схема строительства проекта за счет реализованных домовладений на сегодняшний день не работает или является крайне рискованной.

Основные преимущества развития проектов за счет собственных:

Сегодня можно говорить о том, что количество проектов, которые развиваются за счет привлечения собственных средств значительно возросло. Можно в уверенностью предположить, что это новый тренд в девелопменте и, что большинство новых проектов, вышедших на рынок в посткризисное время имеют именно собственные источники финансирования.

К преимуществам финансирования проектов за счет собственных средств можно отнести:

1. Возможность развивать проект, не привязываясь к графику продаж.

Не секрет, что сейчас востребованный продукт на загородном рынке – это проект, который развивается быстрыми темпами, проект в котором уже есть готовые инженерные коммуникации, проект в котором активно идут строительные работы. На волне спроса находятся либо уже полностью готовые проекты, либо проекты, завершенные более чем на 40-60%. Именно на этом этапе в текущих рыночных условиях начинают поступать активные потоки средств от продаж в проекте.

2. При строительстве проекта на собственные средства можно гарантировать покупателям, что проект действительно будет завершен в планируемые сроки.

Такие гарантии для покупателя являются порой доминирующими при принятии решения о покупке и стимулируют покупательский спрос на домовладения в данном проекте.

3. Строительство проекта на собственные средства (50 – 70%) дает возможность в дальнейшем при необходимости привлечь заемные средства.

В этом случае риски по проекту для потенциальных кредиторов снижаются к минимуму. Кредиторы могут быть уверены в том, что проект уже находится на активной стадии развития, проект является привлекательным для покупателей и отвечает современным требованиям рынка. Вход кредиторов в проект на том этапе уже обеспечен ликвидным залоговым покрытием и гарантированными платежами по кредитам.




«Наш собственный опыт еще раз подтверждает данный тренд, рассказывает С.Джафаров, Коммерческий директор компании 11 Invest. - Все наши проекты развиваются за счет 100% собственного финансирования, без привлечения заемного капитала. Нам удалось не только пережить кризис, но и увеличить капитализацию наших земельных активов. В то время как большинство девелоперов, развивавших проекты на заемные средства, приостанавливали строительство и искали ресурсы для погашения задолженности перед кредиторами, мы продолжали динамично работать».
В поселке «Баден Хиллс» особый акцент был сделан на развитие инфраструктуры: в период кризиса мы активно занимались обустройством территории и прокладкой коммуникаций, готовили площадки для начала активных строительных работ. Мы сделали ставку на качественный готовый продукт, спрос на который неминуемо должен был возвратиться на рынок после окончания кризиса. И сейчас мы все являемся свидетелями того, что интерес покупателей уже за первые два месяца 2011 года заметно вырос, количество звонков клиентов в наш офис продаж возросло в несколько раз.
Поселок «Баден Хиллс» оказался сейчас в лучших условиях относительно многих других проектов. Грамотное управление позволило нам вывести на рынок нужный потенциальному покупателю продукт.
Наталия
High Hume