Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка?

Покупая квартиру в кредит, многие покупатели считают, что станут полноправными владельцами жилья лишь после погашения долга. Это не так, права собственности переходят к покупателю гораздо раньше, и сказать, что он не является полноправным владельцем, нельзя. Однако обременение в виде залога накладывает определенные ограничения на распоряжение имуществом. О том, что разрешено делать с квартирой, находящейся в залоге у банка, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Жизнь полна неожиданностей, и нередко перед заемщиком, совсем недавно купившим новую квартиру, встает необходимость продать её или обменять. Причин может быть множество: от прибавления в семействе до развода, от финансовых затруднений до переезда в другую страну. В принципе, простор для выбора у заемщика есть: он может продать квартиру, погасить кредит и задуматься о новом жилье или переезде, или же обменять её и предоставить новую квартиру в качестве залога (при условии её высокой ликвидности). Однако стоит понимать, что любую подобную операцию сначала нужно обсуждать с банком.
«Не все банки подходят к вопросу обмена или продажи предмета залога одинаково лояльно, – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Некоторые кредитные организации разрешают погасить кредит после продажи жилья, для некоторых же принципиально, чтобы заемщик сначала рассчитался по своим обязательствам и лишь потом занимался продажей или обменом квартиры».
Также многих заемщиков интересует вопрос о возможности сдачи в аренду купленной квартиры. Особенно актуально это для покупателей, приобретающих квартиру «впрок» для детей или последующей перепродажи или обмена. Полученные от аренды деньги при удачном стечении обстоятельств могут покрывать если не всю сумму ежемесячного платежа, то серьезную его часть. По словам специалистов ГК «МИЦ», возможность будущей сдачи жилья в аренду надо проговаривать с банком еще до подписания договора, так как некоторые кредитные организации прямо запрещают эту опцию своим клиентам. Если же банк не против, о сдаче в аренду жилья нужно оповестить страховую компания. Возможно, это немного повысит стоимость страховки для компенсации ускоренной амортизации жилья. Также стоит понимать, что при взаимодействии с банком сдать квартиру по «серой» схеме не получится, необходимо будет официально регистрировать договор аренды и уплачивать подоходный налог.
Зато передать квартиру по наследству можно безо всяких проблем и лишних хлопот. Как уже было сказано, заемщик является полноправным владельцем жилья, а, следовательно, оно входит в состав его имущества и может перейти по наследству независимо от наличия обременения. Правда, и перейдёт оно вместе с обременением, так что получателю придется либо выплатить кредит самостоятельно, либо продать квартиру, погасить дол и забрать оставшиеся после этого деньги. Также есть вариант, что долг может погасить страховая компания, если у заёмщика была оформлена соответствующая страховка.