УК Clever Estate: На чем экономят строители офисных центров

В незапамятные времена при покупке дефицитного товара в магазине покупатель зачастую был вынужден прикупить чего-нибудь ненужного. Подобную аналогию можно провести и в наши дни. Так, задумываясь о покупке или аренде объекта коммерческой недвижимости необходимо понимать, что вместе с желанными квадратными метрами в качестве нагрузки добавляются все технические несовершенства данного объекта. Избавить себя от лишней головной боли или хоть как-то минимизировать риски позволяет технический аудит здания, проведенный профессиональной компанией.

На практике чаще всего к техническому аудиту недвижимости прибегают собственники объекта на стадии окончания строительства, когда застройщик уже готов подписать акт выполненных работ и «сбежать» со стройки. Но рациональнее подключать технический надзор на как можно более ранней стадии – даже на стадии проекта. Существующие проектные нормативы крайне оригинальны, и нужно иметь богатый жизненный опыт, обширную практику, чтобы выдать оптимальные рекомендации. Действующие строительные нормы и правила безнадежно устарели, ограниченность энергоресурсов и желание собственника сэкономить заставляют искать компромисс, и на стадии проектирования учитывать существующие лимиты выделяемых электросетью мощностей, использовать энергосберегающие технологии.

На сегодня каких-то нормативных актов, которые бы ограничивали возможность проведения сделки на рынке коммерческой недвижимости без предварительного проведения аудита, не существует. Мотивация к аудиту лежит в желании инвестора (покупателя, арендатора) подстраховаться, минимизировать свои риски, оценить факторы, которые могут негативно отразиться на экономике проекта в будущем.

Только один пример. Любой проектировщик при проектировании системы вентиляции исходит из требования СНИП, по которому температура воздуха «за бортом» используемого для последующего охлаждения до комфортных для помещения 22 градусов, не превышает максимума в 32 градуса. А вот аномальное лето 2010 года показало, что температура воздуха может быть на 8-10 градусов выше, и чтобы справляться с ней, нужно кратно увеличивать воздухообмен.

В 2010 году, когда метеорологи фиксировали максимальные температуры в Москве за всю историю наблюдений, эксперты рынка коммерческой недвижимости констатировали, что в каждом третьем офисе классов «А» и «В» столицы системы кондиционирования не справились с признаками «глобального потепления». В современных административных зданиях и бизнес-центрах используется две основные системы кондиционирования: чиллер-фанкойл и мультизональная система VRV. Преимуществом последней является возможность создавать много независимых температурных зон в здании и автоматически контролировать потребление электроэнергии, экономя существенные деньги своим владельцам. Подавляющее большинство бизнес-центров класса «А», вышедшие на рынок за последние пять лет, оборудованы именно мультизональной системой кондиционирования, а вот в офисах класса ниже застройщики нередко экономили на этом.

Ни проектировщики, ни тем более строители не имеют опыта эксплуатации технических систем и не могут дать квалифицированную оценку их работе. А поэтому только технические специалисты помогут проанализировать спецификацию оборудования, всевозможные контроллеры, датчики, систему автоматики – и увязать их между собой. Они же подскажут собственнику, почему переплатив на стадии проекта и строительства, затем можно будет избежать ненужных и нерациональных «аварийных» трат в процессе эксплуатации объекта.

В идеале, чтобы понять, какие «сюрпризы» готовит собственнику офисный или торговый центр, нужно провести комплексный технический аудит. Он включает в себя аудит систем вентиляции, отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, холодильных систем, а также пожарных систем. Сначала проводится анализ имеющейся исполнительной, рабочей документации и эксплуатационной документации, далее у производителя оборудования при необходимости запрашиваются паспорта на оборудование, которое функционирует на объекте, выдаются рекомендации по устранению неполадок в системах. Затем компания-аудитор проводит паспортизацию инженерных систем. Эксплуатационный паспорт объекта предназначен для того, чтобы любой специалист мог на основании этого паспорта в максимально короткие сроки сориентироваться в состоянии инженерных систем здания. В зависимости от сложности объекта сроки паспортизации объекта варьируются от одного до трех месяцев.

По отдельным системам проводится аудит их рабочих параметров. К примеру, при аудите систем отопления проверяется работа автоматики, если ею оснащены тепловые пункты; при аудите пожарных систем при помощи включения сигнала оповещения имитируется пожар, и таким образом комплексно проверяется работа систем пожарной сигнализации, а также, функционирование лифтового оборудования в чрезвычайной ситуации. В системах электроснабжения проверяется распределение нагрузок, соответствие показателям сопротивления изоляции, проводится проверка срабатывания автоматов, автоматических выключателей и так далее.

Технический надзор - строительный термин, подразумевающий комплекс контрольно-проверочных мероприятий, обеспечивающих выполнение строительно-монтажных или ремонтно-отделочных работ в полном соответствии со строительными нормами и требованиями проекта строительства, в заданные сроки, в проектном объеме и с высоким качеством. Осуществлять такой вид деятельности могут только лицензированные компании, которые в целом осуществляют надзор за строительством, но, как правило, им нет дела до того, были ли при этом соблюдены правила хранения оборудования или его бросили на улице или насколько аккуратно это оборудование смонтировали.

Предэксплуатационное сопровождение – аудит объекта на этапе его строительства до ввода в эксплуатацию. В зону ответственности компании, осуществляющей такой надзор, входит целый ряд мероприятий. Есть масса примеров, когда без надлежащего контроля выяснялось, что магистральные трассы, например, были сделаны с нарушениями; в одном случае неправильно уложенный электрический кабель привел к его повреждению, в другом – неправильно уложенная канализационная трасса привела к осыпанию грунта и ее выходу из строя. Такого сценария можно и нужно избегать.

В целом, технический аудит не помешал бы потенциальным покупателям или арендаторам собственности. И неважно, покупается целое здание или только его небольшая часть. Но даже при покупке небольшой площади есть риск больших дополнительных затрат. Как показывает практика, через полгода, новый собственник может узнать, например, что подключение электричества не было должным образом согласовано; договор на подключение был временным и его срок истек, а потому разрешение на присоединение аннулировано. Арендатор в этом случае благополучно расторгнет контракт, а новый собственник понесет финансовые потери.

Технический аудит объектов коммерческой недвижимости в Москве постепенно становится востребованным, и если еще несколько лет назад он был достаточно формален, то сейчас, в конце 2012 года, количество собственников, заказывающих квалифицированный многоступенчатый аудит или полное предэксплуатационное сопровождение, сравнению с 2010 годом возросло на 50%. А это говорит о том, что новые владельцы недвижимости хотят максимально обезопасить себя от рисков или по крайней мере, знать о них, и тем самым максимизировать прибыль от каждой копейки, вложенной в объект.