Какая схема выплаты ипотеки лучше: аннуитетная или дифференцированная?

Наблюдаемый в 2012 году рост ипотечных кредитов говорит о том, что все больше и больше граждан задумываются на счет того, чтобы взять ипотеку. По информации, от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Банка России, с января по июнь 2012 года, по сравнению с тем же периодом 2011 года, объем выданной денежной массы по договорам ипотечного кредитования увеличился на 60 %, а количество самих ипотечных кредитов увеличилось на 50 %. Помимо внутреннего вопроса, возникающего у каждого заемщика, о том, способен ли он, получив кредит, вернуть полученные от кредитора деньги, перед ним возникает еще одна задача – выбрать схему, как выплачивать долг. Банки предлагают два вида долговых платежей - аннуитетное и дифференцированное. Разобраться в различиях между этим двумя схемами помогут специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Аннуитетные платежи предполагают, что в период всего срока кредитования ежемесячные оплаты по займу для заемщика будут одинаковыми, их размер не будет зависеть, меняться от величины оставшегося долга. Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме состоит из суммы основного долга и процентов по кредиту, части которых внутри ежемесячной оплаты меняются за рассчитанный период кредитования – со временем изначально небольшие выплаты по основному долгу (телу кредита) увеличиваются, тем самым, снижая долг и, соответственно, процентную часть оплат по нему.

«Дифференцированные платежи рассчитаны так, что позволяют в течение периода кредитования постепенно уменьшать долговую сумму выплат», - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Ежемесячный платёж при дифференцированной схеме тоже состоит из двух частей. Основная часть направляется на погашение долга по кредиту, она неизменна в течение всего срока кредитования. Вторая часть является убывающей – она направляется на выплаты по процентам. Так как постепенно уменьшается количество взятых в долг денег, то, соответственно, снижается и процент с них. Первые выплаты по долговым обязательствам в данном случае могут составлять внушительную сумму, но потом размер платежей уменьшается.

Как правило, ипотечные кредиты – это кредиты долгосрочные, позволяющие оплачивать долги несколько десятков лет, но жизнь бывает настолько непредсказуемой, что иногда возникают ситуации, когда у заемщика появляется возможность выплатить сумму задолженности раньше срока. Здесь-то и начинает ощущаться разница между двумя предложенными схемами кредитования. Аннуитет становится крайне невыгодным, если заемщик хочет погасить долг досрочно. Дело в том, что при аннуитете, если человек захочет досрочно погасить кредит, он теряет те суммы, которые были им уплачены ранее по процентам за него, ибо в течение периода кредитования банк изначально взимает по максимуму проценты, по минимуму сокращая сам долг. Зато аннуитет удобен своей стабильностью и предсказуемостью для тех ситуаций, когда клиент банка не планирует досрочного погашения. Именно когда сотрудники банка-кредитора видят, что досрочного погашения не будет, они предлагают клиенту аннуитет. Дифференцированная схема выплат при досрочном погашении кредита существенно выгоднее. Зато при аннуитете не бывает таких больших ежемесячных выплат, какие устанавливаются при дифференцированных выплатах.

На рынке ипотечного кредитования аннуитетный платеж используется чаще, чем дифференцированный. «Аннуитетная схема покрытия долгового обязательства имеет два существенных плюса, - Константин Шибецкий. – Первое - сумма кредита для заемщика при аннуитете обычно превышает ту, что банк может выделить при дифференцированной схеме. Причина этого в том, что, получая крупную сумму кредита, а именно крупные суммы интересуют клиентов по ипотечным договорам, при дифференцированной схеме первый разовый платеж – это достаточно солидная часть долга, и не все способны ее разом оплатить. А по аннуитету разовый ежемесячный платеж не может быть больше обозначенной доли месячного дохода заемщика (обычно 40-50%). Второе – стандартные платежи по аннуитету дают возможность заемщику прогнозировать бюджет доходов и расходов своего домохозяйства. Зато дифференцированная схема более удобна тем, кто допускает возможность быстрее избавиться от долга. У клиента есть выбор».