RRG: Рынок коммерческой недвижимости. Итоги III кв. 2010 года
16 Ноября 2010
Консалтинговая компания RRG подвела итоги III квартала 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости.
Введение:
Представленный анализ основан на регулярном мониторинге рынка предложений коммерческой недвижимости в Москве, который ведется компанией RRG с 2004 на основе открытых источников. За это время накоплена база данных, которая, к примеру, по продаже составляет более 12 000 объектов общей площадью свыше 30 млн. кв. м и общей стоимостью более $100 млрд., что составляет около 30% от всей имеющейся коммерческой недвижимости Москвы и более 90% коммерческих объектов столицы, выставляемых на продажу на открытом рынке с 2004 года.
Данные в отчете представлены в четырех форматах: графики, таблицы и текстовые комментарии, что позволяет воспринимать отчет в удобном для каждого читателя виде.
Методика исследования:
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.
Основные выводы:
1. Объем предложения в 3 квартале по сравнению со вторым на рынке продажи по общей площади снизился на 7%, а на рынке аренды на 6%, средняя ставка выросла на 1%, а средневзвешенная цена – на 2%. Незначительность и согласованность изменения указанных показателей свидетельствуют в пользу относительной текущей сбалансированности рынка коммерческой недвижимости и отсутствии предпосылок для существенных изменений в ближайшие месяцы. Поглощение площадей в течение 2010 года, включая 3 квартал, стало выше ввода новых, что привело к снижению уровня вакантных площадей.
2. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
• Развитие сегмента торговой недвижимости характеризовалось увеличением арендных ставок в 3 квартале по отношению ко второму, что может свидетельствовать о зарождении тенденции роста. Тем не менее, отсутствие роста на протяжении года указывают на то, что в случае роста арендных ставок аренды и цен предложения до конца года он будет невысоким, при этом различие между центром и периферией в настоящее время выражено слабее, чем раньше.
• Снижение цен продаж и ставок аренды на офисные помещения как на протяжении года, так и за последний квартал было незначительным, в связи с чем можно говорить о стабилизации сегмента офисов в посткризисных условиях, при этом если объем предложения торговых помещений по площади в основном или оставался прежним или рос, то объем предложения офисных помещений – или оставался прежним или снижался.
• Аналогично сегменту офисных помещений вел себя сегмент производственно-складских объектов.
3. По темпам изменения цен за год объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы. На наиболее дорогие и качественные объекты стоимостью от $30 млн., цены снизились за год, но выросли за последний квартал. По крупным и, как правило, менее качественным объектам стоимостью от $5 до $30 млн. наблюдалась противоположная динамика, а именно рост за год и снижение за последний квартал. Цены на недорогие, со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью до $5 млн., за последний квартал практически не изменились, а по сравнению с 3 кварталом 2009 года снизились.
4. Несмотря на стабильные цены и ставки, цены сделок стали выше на 10-15%, поскольку размер дисконта сейчас, как правило, не превышает в среднем 5-10%, в то время как год назад его значение составляло 15-20% и выше.
Главный вывод:
По итогам 3 квартала 2010 года можно констатировать стабилизацию как на рынке продаж, так и на рынке аренды. В связи с относительной макроэкономической стабилизацией к концу года рынок коммерческой недвижимости также стабилизировался как по ценам и арендным ставкам, так и по объему предложения во всех сегментах недвижимости. Положительные тенденции на рынке имеют место быть, однако носят умеренный характер, в связи с чем восстановление происходит постепенно. В случае отсутствия существенных изменений в макроэкономике прирост основных ценовых показателей до конца 2010 года, вероятнее всего не превысит 5-10%.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения:
В 3 квартале объем предложения несколько снизился – на 6% по количеству и на 7% по общей площади, что в основном можно объяснить снижением деловой активности в июле и в августе. По сравнению с 3 кварталом прошлого года объем предложения незначительно вырос по количеству (на 5%) и снизился по общей площади (на 3%). Незначительность изменения объема предложения как в долгосрочном, так и в краткосрочном периодах в очередной раз свидетельствует о стабилизации рынка.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 1744 объекта общей площадью 3426 тыс.кв.м.
Ценовые показатели:
О стабилизации рынка говорит также несущественное изменение средневзвешенной цены, которая в 3 квартале выросла на 2%, а за год уменьшилась на 2% и составила 4164 $/кв.м.
По темпам годового изменения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы:
1. Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от $5 млн. до $30 млн. после максимального снижения цен, наблюдавшегося во время кризиса, в течение последнего года показали незначительный рост в размере 2,9% по объектам стоимостью от 5 до 10 млн.$ и 1,1% по объектам стоимостью от 10 до 30 млн.$, “отыграв”, таким образом, соответствующую недооцененность. Тем не менее, на протяжении 3 квартала цены по данной категории объектов, в отличии от остальных двух категорий, снова незначительно снизились.
2. По наиболее дорогим и, как правило, качественным объектам стоимостью более $30 млн., интерес к которым проявляли крупные инвесторы, динамика оказалась противоположной, и если в течение года цена по ним снизилась на 3,6%, то в течение последнего квартала – выросла на 7,9%, что свидетельствует о возвращении их более высокой инвестиционной привлекательности, как реакция на возрождающийся спрос.
3. Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее $5 млн., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались снижением на 2-3% цены в течение года и отсутствием сколь-нибудь заметных изменений за 3 квартал, однако и коррекция в кризис у них была минимальной.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения:
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым в виду появления на рынке ряда крупных объемов вырос только по торговым помещениям. Рост составил 18% за квартал и 49% по отношению к 3 кварталу прошлого года. Объем предложения помещений свободного назначения в 3 квартале практически не изменился, однако за год рост объема такого рода предложений был самым значительным и составил 65%. Объем предложений офисных и производственно-складских помещений снизился как за квартал (на 11 и 16% соответственно), так и за год (на 16 и 10%).
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (16%), помещения свободного назначения (9%).
Ценовые показатели:
По отношению к 3 кварталу 2009 года существенное изменение средневзвешенной цены наблюдалось лишь по офисным объектам, по которым она снизилась на 6%, в то время, как остальным объектам цены практически не изменились. За 3 квартал по отношению ко второму существенное изменение по цене испытали торговые объекты (-6%) и помещения свободного назначения (+10%). Таким образом, в долгосрочном плане позиции офисных объектов продолжают оставаться слабыми, в то время, как по остальным видам недвижимости происходят краткосрочные коррекции в виду недооцененности или переоцененности отдельных объектов.
Торговая недвижимость
Объем предложения:
В 3 квартале экспонировалось 522 объекта общей площадью 564 тыс.кв.м., из них 106 объектов – внутри Садового Кольца и 416 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 5%, а по общей площади вырос на 12%. Рост объема предложения по общей площади произошел за счет появления осенью нескольких крупных объектов, и если во 2 квартале закончили экспонирование только 2 объекта площадью более 1000 кв.м., то в третьем на рынок вышло уже 5 объектов: на ул.Тверская (1000 кв.м.), на Цветном б-ре (1200 кв.м.), на Таганской пл. (2200 кв.м.), на Космодамианской наб. (2600 кв.м.) и на Зубовском б-ре (2843 кв.м.). По отношению к третьему кварталу 2009 года рост объема предложения был еще более существенным и составил 122% за счет выхода в начале 2010 года таких объектов как ТК "Москвичка", Новый Арбат, 15 (8268 кв.м.), а также ТРЦ на Рожденственском б-ре (3388 кв.м.)
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 14%, а по общей площади – вырос на 18%. Общая площадь выросла за счет появления в 3 квартале таких крупных объектов как ТЦ “Первомайский” на 9-й Парковой (40000 кв.м., 2250 $/кв.м.) и ТК “Мегаполис” (90000 кв.м., 4370 $/кв.м.)
Ценовые показатели:
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 4% до 14601$/кв.м.. Снижение цены в значительной мере могло быть обусловлено снижением деловой активности в летние месяцы и уходом с рынка наиболее ликвидных и дорогих объектов. В целом топовый street-retail является самым динамичным и цены сделок за год выросли на 15-20%.
Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра снизилась на 6% до 4620$/кв.м., однако цена по объектам, продолжившим экспонирование, при этом не изменилась. Снижение цены произошло главным образом за счет появления на рынке в 3 квартале ТЦ “Первомайский” на 9-й Парковой (40000 кв.м., 2250 $/кв.м.), а также еще двух крупных объектов на 2-м Кабельном пр-де (8750 кв.м., 2952 $/кв.м.) и на Варшавском ш. (9107 кв.м., 2965 $/кв.м.)
Офисная недвижимость
Объем предложения:
Объем предложений офисов в 3 квартале снизился на 11% по общей площади и на 7% по количеству. Всего в 3 квартале объем предложения составил 739 объектов общей площадью 1881 тыс.кв.м. и общей стоимостью 8,66 млрд.$, из них 240 объектов – внутри Садового Кольца и 499 объектов – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в 3 квартале снизился на 12% по количеству и на 27% - по общей площади.
Объем предложения офисов за пределами центра в 3 квартале снизился на 4% по количеству и на 6% - по общей площади.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения:
Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале снизился на 6% по общей площади и на 12% по количеству. Снижение объема предложения как и на рынке продаж произошло за счет двух “отпускных” месяцев и соответствующего снижения деловой активности.
Всего в третьем квартале экспонировалось 5309 объектов общей площадью 4945 тыс. кв.м.
Ценовые показатели:
Средняя ставка в 3 квартале увеличилась на 1% до 492$/кв.м./год, уменьшившись по сравнению с 3 кварталом 2009 года на 6%. Снижение ставки в долгосрочном плане коррелирует с ростом объема предложения, а в краткосрочном – с его снижением.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения:
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению к четвертому снизился по всем видам недвижимости: по торговой – на 2%, по офисной – на 6% и по производственно-складской – на 8%, а по отношению к 3 кварталу 2009 года – вырос по офисным и производственно-складским помещениям, и практически не изменился по торговым.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские (29%), торговые помещения (10%).
Ценовые показатели:
Средняя ставка по торговой недвижимости в 3 квартале увеличилась на 7%, по офисным – снизилась на 2%, а по производственно-складским – на 1%. По отношению к 3 кварталу 2009 года арендные ставки снизились по всем видам недвижимости - на 5% по торговым объектам и на 3% по офисным и производственно-складским. Таким образом, рост арендных ставок наблюдается лишь в краткосрочном плане по торговым помещениям, однако, как уже отмечалось, это – ставки предложения. Средние ставки по сделкам по сравнению с прошлым периодом выросли на 10-15%. Улучшение ситуации объясняется снижением уровня вакантных площадей и снижением размера дисконта с 15-20% (год назад) до 5-10% в настоящее время.
Торговая недвижимость
Объем предложения:
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале снизился на 10% по количеству и на 2% по общей площади. Изменение объема предложения по количеству за год составило +8%, в то время, как по площади объем предложения оказался на уровне третьего квартала.
Всего в 3 квартале экспонировалось 962 объекта площадью 466 тыс.кв.м., из них 164 объекта предлагалось в центре и 798 – за его пределами. Объем предложения по количеству снизился на 4% в центре, и на 12% - за его пределами. Изменение объема предложения по общей площади за квартал было несущественным (в центре на 2% вырос, в то время, как за пределами на 2%, наоборот, снизился), тем не менее за год снижение объем предложения по общей площади составило 15%+.
Ценовые показатели:
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со 2 кварталом выросла на 12% и составила 1505 $/кв.м./год. Рост был обусловлен ростом в 3 квартале доли более дорогих объектов. Можно предположить, что новые участники рынка со второго полугодия 2010 года начали зондировать возможность увеличения ставок, но пока очевидные условия для тенденции к их росту отсутствуют, хотя предпосылки есть. Самые дорогие объекты со ставками свыше 5000$/кв.м./год расположены по ул.Тверской: 1)237 кв.м., 5073$/кв.м./год; 2) 431 кв.м., 5082$/кв.м./год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в третьем квартале повысилась на 3% и составила 669 $/кв.м./год, при этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, как и в центре, уменьшилась на 2%. В это же время рост средней ставки по объектам, ушедшим в прошлом квартале и появившимся в текущем, был более скромным и составил 9%.
Значительное превышение средней ставки по объектам, ушедшим во 2 квартале и появившимся в третьем в центре, свидетельствует о том, что рынок “центральных” торговых объектов по сравнению с объектами “периферийными” в ближайшие месяцы имеет более высокий потенциал к росту.
Офисная недвижимость
Объем предложения:
Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале снизился на 12% по количеству и на 6% по общей площади. Объем предложения составил 3560 объектов общей площадью 3024 тыс.кв.м., из них 869 объектов – в центре и 2691 объект – за его пределами. За год как объем предложения, так средние ставки практически не изменились, что свидетельствует о том, что посткризисная стабилизация офисной недвижимости носит устойчивый среднесрочный характер.
Ценовые показатели:
Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в третьем квартале снизилась на 2% и составила 638$/кв.м./год, при этом удешевление в равной мере затронуло как старые, так и новые объекты в экспозиции.
За пределами Садового Кольца средняя ставка по офисной недвижимости по всем объектам также незначительно снизилась - на 1% до 421$/кв.м./год. Учитывая тот факт, что именно рынок аренды наиболее оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, можно прогнозировать, что вероятность значительных изменений на рынке офисной недвижимости при сложившейся ценовой стабилизации на рынке аренды до конца года представляется невысокой, хотя незначительный прирост ставок вполне возможен.
Введение:
Представленный анализ основан на регулярном мониторинге рынка предложений коммерческой недвижимости в Москве, который ведется компанией RRG с 2004 на основе открытых источников. За это время накоплена база данных, которая, к примеру, по продаже составляет более 12 000 объектов общей площадью свыше 30 млн. кв. м и общей стоимостью более $100 млрд., что составляет около 30% от всей имеющейся коммерческой недвижимости Москвы и более 90% коммерческих объектов столицы, выставляемых на продажу на открытом рынке с 2004 года.
Данные в отчете представлены в четырех форматах: графики, таблицы и текстовые комментарии, что позволяет воспринимать отчет в удобном для каждого читателя виде.
Методика исследования:
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.
Основные выводы:
1. Объем предложения в 3 квартале по сравнению со вторым на рынке продажи по общей площади снизился на 7%, а на рынке аренды на 6%, средняя ставка выросла на 1%, а средневзвешенная цена – на 2%. Незначительность и согласованность изменения указанных показателей свидетельствуют в пользу относительной текущей сбалансированности рынка коммерческой недвижимости и отсутствии предпосылок для существенных изменений в ближайшие месяцы. Поглощение площадей в течение 2010 года, включая 3 квартал, стало выше ввода новых, что привело к снижению уровня вакантных площадей.
2. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
• Развитие сегмента торговой недвижимости характеризовалось увеличением арендных ставок в 3 квартале по отношению ко второму, что может свидетельствовать о зарождении тенденции роста. Тем не менее, отсутствие роста на протяжении года указывают на то, что в случае роста арендных ставок аренды и цен предложения до конца года он будет невысоким, при этом различие между центром и периферией в настоящее время выражено слабее, чем раньше.
• Снижение цен продаж и ставок аренды на офисные помещения как на протяжении года, так и за последний квартал было незначительным, в связи с чем можно говорить о стабилизации сегмента офисов в посткризисных условиях, при этом если объем предложения торговых помещений по площади в основном или оставался прежним или рос, то объем предложения офисных помещений – или оставался прежним или снижался.
• Аналогично сегменту офисных помещений вел себя сегмент производственно-складских объектов.
3. По темпам изменения цен за год объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы. На наиболее дорогие и качественные объекты стоимостью от $30 млн., цены снизились за год, но выросли за последний квартал. По крупным и, как правило, менее качественным объектам стоимостью от $5 до $30 млн. наблюдалась противоположная динамика, а именно рост за год и снижение за последний квартал. Цены на недорогие, со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью до $5 млн., за последний квартал практически не изменились, а по сравнению с 3 кварталом 2009 года снизились.
4. Несмотря на стабильные цены и ставки, цены сделок стали выше на 10-15%, поскольку размер дисконта сейчас, как правило, не превышает в среднем 5-10%, в то время как год назад его значение составляло 15-20% и выше.
Главный вывод:
По итогам 3 квартала 2010 года можно констатировать стабилизацию как на рынке продаж, так и на рынке аренды. В связи с относительной макроэкономической стабилизацией к концу года рынок коммерческой недвижимости также стабилизировался как по ценам и арендным ставкам, так и по объему предложения во всех сегментах недвижимости. Положительные тенденции на рынке имеют место быть, однако носят умеренный характер, в связи с чем восстановление происходит постепенно. В случае отсутствия существенных изменений в макроэкономике прирост основных ценовых показателей до конца 2010 года, вероятнее всего не превысит 5-10%.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения:
В 3 квартале объем предложения несколько снизился – на 6% по количеству и на 7% по общей площади, что в основном можно объяснить снижением деловой активности в июле и в августе. По сравнению с 3 кварталом прошлого года объем предложения незначительно вырос по количеству (на 5%) и снизился по общей площади (на 3%). Незначительность изменения объема предложения как в долгосрочном, так и в краткосрочном периодах в очередной раз свидетельствует о стабилизации рынка.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 1744 объекта общей площадью 3426 тыс.кв.м.
Ценовые показатели:
О стабилизации рынка говорит также несущественное изменение средневзвешенной цены, которая в 3 квартале выросла на 2%, а за год уменьшилась на 2% и составила 4164 $/кв.м.
По темпам годового изменения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы:
1. Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от $5 млн. до $30 млн. после максимального снижения цен, наблюдавшегося во время кризиса, в течение последнего года показали незначительный рост в размере 2,9% по объектам стоимостью от 5 до 10 млн.$ и 1,1% по объектам стоимостью от 10 до 30 млн.$, “отыграв”, таким образом, соответствующую недооцененность. Тем не менее, на протяжении 3 квартала цены по данной категории объектов, в отличии от остальных двух категорий, снова незначительно снизились.
2. По наиболее дорогим и, как правило, качественным объектам стоимостью более $30 млн., интерес к которым проявляли крупные инвесторы, динамика оказалась противоположной, и если в течение года цена по ним снизилась на 3,6%, то в течение последнего квартала – выросла на 7,9%, что свидетельствует о возвращении их более высокой инвестиционной привлекательности, как реакция на возрождающийся спрос.
3. Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее $5 млн., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались снижением на 2-3% цены в течение года и отсутствием сколь-нибудь заметных изменений за 3 квартал, однако и коррекция в кризис у них была минимальной.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения:
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым в виду появления на рынке ряда крупных объемов вырос только по торговым помещениям. Рост составил 18% за квартал и 49% по отношению к 3 кварталу прошлого года. Объем предложения помещений свободного назначения в 3 квартале практически не изменился, однако за год рост объема такого рода предложений был самым значительным и составил 65%. Объем предложений офисных и производственно-складских помещений снизился как за квартал (на 11 и 16% соответственно), так и за год (на 16 и 10%).
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (16%), помещения свободного назначения (9%).
Ценовые показатели:
По отношению к 3 кварталу 2009 года существенное изменение средневзвешенной цены наблюдалось лишь по офисным объектам, по которым она снизилась на 6%, в то время, как остальным объектам цены практически не изменились. За 3 квартал по отношению ко второму существенное изменение по цене испытали торговые объекты (-6%) и помещения свободного назначения (+10%). Таким образом, в долгосрочном плане позиции офисных объектов продолжают оставаться слабыми, в то время, как по остальным видам недвижимости происходят краткосрочные коррекции в виду недооцененности или переоцененности отдельных объектов.
Торговая недвижимость
Объем предложения:
В 3 квартале экспонировалось 522 объекта общей площадью 564 тыс.кв.м., из них 106 объектов – внутри Садового Кольца и 416 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 5%, а по общей площади вырос на 12%. Рост объема предложения по общей площади произошел за счет появления осенью нескольких крупных объектов, и если во 2 квартале закончили экспонирование только 2 объекта площадью более 1000 кв.м., то в третьем на рынок вышло уже 5 объектов: на ул.Тверская (1000 кв.м.), на Цветном б-ре (1200 кв.м.), на Таганской пл. (2200 кв.м.), на Космодамианской наб. (2600 кв.м.) и на Зубовском б-ре (2843 кв.м.). По отношению к третьему кварталу 2009 года рост объема предложения был еще более существенным и составил 122% за счет выхода в начале 2010 года таких объектов как ТК "Москвичка", Новый Арбат, 15 (8268 кв.м.), а также ТРЦ на Рожденственском б-ре (3388 кв.м.)
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 14%, а по общей площади – вырос на 18%. Общая площадь выросла за счет появления в 3 квартале таких крупных объектов как ТЦ “Первомайский” на 9-й Парковой (40000 кв.м., 2250 $/кв.м.) и ТК “Мегаполис” (90000 кв.м., 4370 $/кв.м.)
Ценовые показатели:
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 4% до 14601$/кв.м.. Снижение цены в значительной мере могло быть обусловлено снижением деловой активности в летние месяцы и уходом с рынка наиболее ликвидных и дорогих объектов. В целом топовый street-retail является самым динамичным и цены сделок за год выросли на 15-20%.
Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра снизилась на 6% до 4620$/кв.м., однако цена по объектам, продолжившим экспонирование, при этом не изменилась. Снижение цены произошло главным образом за счет появления на рынке в 3 квартале ТЦ “Первомайский” на 9-й Парковой (40000 кв.м., 2250 $/кв.м.), а также еще двух крупных объектов на 2-м Кабельном пр-де (8750 кв.м., 2952 $/кв.м.) и на Варшавском ш. (9107 кв.м., 2965 $/кв.м.)
Офисная недвижимость
Объем предложения:
Объем предложений офисов в 3 квартале снизился на 11% по общей площади и на 7% по количеству. Всего в 3 квартале объем предложения составил 739 объектов общей площадью 1881 тыс.кв.м. и общей стоимостью 8,66 млрд.$, из них 240 объектов – внутри Садового Кольца и 499 объектов – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в 3 квартале снизился на 12% по количеству и на 27% - по общей площади.
Объем предложения офисов за пределами центра в 3 квартале снизился на 4% по количеству и на 6% - по общей площади.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения:
Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале снизился на 6% по общей площади и на 12% по количеству. Снижение объема предложения как и на рынке продаж произошло за счет двух “отпускных” месяцев и соответствующего снижения деловой активности.
Всего в третьем квартале экспонировалось 5309 объектов общей площадью 4945 тыс. кв.м.
Ценовые показатели:
Средняя ставка в 3 квартале увеличилась на 1% до 492$/кв.м./год, уменьшившись по сравнению с 3 кварталом 2009 года на 6%. Снижение ставки в долгосрочном плане коррелирует с ростом объема предложения, а в краткосрочном – с его снижением.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения:
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению к четвертому снизился по всем видам недвижимости: по торговой – на 2%, по офисной – на 6% и по производственно-складской – на 8%, а по отношению к 3 кварталу 2009 года – вырос по офисным и производственно-складским помещениям, и практически не изменился по торговым.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские (29%), торговые помещения (10%).
Ценовые показатели:
Средняя ставка по торговой недвижимости в 3 квартале увеличилась на 7%, по офисным – снизилась на 2%, а по производственно-складским – на 1%. По отношению к 3 кварталу 2009 года арендные ставки снизились по всем видам недвижимости - на 5% по торговым объектам и на 3% по офисным и производственно-складским. Таким образом, рост арендных ставок наблюдается лишь в краткосрочном плане по торговым помещениям, однако, как уже отмечалось, это – ставки предложения. Средние ставки по сделкам по сравнению с прошлым периодом выросли на 10-15%. Улучшение ситуации объясняется снижением уровня вакантных площадей и снижением размера дисконта с 15-20% (год назад) до 5-10% в настоящее время.
Торговая недвижимость
Объем предложения:
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале снизился на 10% по количеству и на 2% по общей площади. Изменение объема предложения по количеству за год составило +8%, в то время, как по площади объем предложения оказался на уровне третьего квартала.
Всего в 3 квартале экспонировалось 962 объекта площадью 466 тыс.кв.м., из них 164 объекта предлагалось в центре и 798 – за его пределами. Объем предложения по количеству снизился на 4% в центре, и на 12% - за его пределами. Изменение объема предложения по общей площади за квартал было несущественным (в центре на 2% вырос, в то время, как за пределами на 2%, наоборот, снизился), тем не менее за год снижение объем предложения по общей площади составило 15%+.
Ценовые показатели:
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со 2 кварталом выросла на 12% и составила 1505 $/кв.м./год. Рост был обусловлен ростом в 3 квартале доли более дорогих объектов. Можно предположить, что новые участники рынка со второго полугодия 2010 года начали зондировать возможность увеличения ставок, но пока очевидные условия для тенденции к их росту отсутствуют, хотя предпосылки есть. Самые дорогие объекты со ставками свыше 5000$/кв.м./год расположены по ул.Тверской: 1)237 кв.м., 5073$/кв.м./год; 2) 431 кв.м., 5082$/кв.м./год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в третьем квартале повысилась на 3% и составила 669 $/кв.м./год, при этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, как и в центре, уменьшилась на 2%. В это же время рост средней ставки по объектам, ушедшим в прошлом квартале и появившимся в текущем, был более скромным и составил 9%.
Значительное превышение средней ставки по объектам, ушедшим во 2 квартале и появившимся в третьем в центре, свидетельствует о том, что рынок “центральных” торговых объектов по сравнению с объектами “периферийными” в ближайшие месяцы имеет более высокий потенциал к росту.
Офисная недвижимость
Объем предложения:
Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале снизился на 12% по количеству и на 6% по общей площади. Объем предложения составил 3560 объектов общей площадью 3024 тыс.кв.м., из них 869 объектов – в центре и 2691 объект – за его пределами. За год как объем предложения, так средние ставки практически не изменились, что свидетельствует о том, что посткризисная стабилизация офисной недвижимости носит устойчивый среднесрочный характер.
Ценовые показатели:
Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в третьем квартале снизилась на 2% и составила 638$/кв.м./год, при этом удешевление в равной мере затронуло как старые, так и новые объекты в экспозиции.
За пределами Садового Кольца средняя ставка по офисной недвижимости по всем объектам также незначительно снизилась - на 1% до 421$/кв.м./год. Учитывая тот факт, что именно рынок аренды наиболее оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, можно прогнозировать, что вероятность значительных изменений на рынке офисной недвижимости при сложившейся ценовой стабилизации на рынке аренды до конца года представляется невысокой, хотя незначительный прирост ставок вполне возможен.
Последние новости раздела
15 апреля 2024