Покупка квартиры в новостройке: какой договор правильный?

После того, как ФЗ ¹214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установил, что ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, число объектов первичной недвижимости, купленных по ДДУ, заметно увеличилось. Дело в том, что прохождение договором госрегистрации устраняет немало рисков, которые ранее грозили покупателям «первички». Тем не менее, до сих пор ряд застройщиков реализуют свои объекты по другим договорам. В чем особенность каждого из договоров первичного рынка, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Одним из самых «древних» является договор о намерениях. Другое его название – предварительный договор. Согласно этому юридическому документу, две стороны закрепляют подписями свое желание в будущем заключить договор купли-продажи. Договор о намерениях входит в систему прав, регламентируемую Гражданским кодексом РФ. Основная суть договора о намерениях в том, что покупатель берет на себя обязательство внести определенную сумму в строительство и вносит ее, а застройщик обязуется возвести дом, после чего он заключит с покупателем договор купли-продажи недвижимости и передаст ему квартиру в собственность. Особое внимание надо обратить на то, что договор о намерениях не наделяет покупателя правом собственности на недвижимость, в строительство которой он вносит свои деньги. А это значит, что гарантий у покупателя при таком договоре не так много, чтобы чувствовать себя в безопасности. Специалисты рынка недвижимости сейчас считают такой договор рискованным и устаревшим. Есть большая вероятность того, что договор о намерениях будет расторгнут, после чего появится потребность в судебном разбирательстве.

Намного более совершенным является договор долевого участия. По такому договору покупатель вносит свои деньги в финансирование строительства дома, сумма такого взноса равняется стоимости квартиры, на которую дольщик претендует. Как сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ», договор долевого участия является сейчас на рынке недвижимости самым надежным юридическим документом для приобретения квартиры. Договор долевого участия кардинальным образом отличается от договора о намерениях. При договоре долевого участия покупатель осуществляет перевод своих денежных средств застройщику только после того, как такой договор проходит государственную регистрацию. Договор долевого участия не будет зарегистрирован, если застройщик работает незаконно, если у него есть проблемы с оформлением разрешительной документации. Целый ряд пунктов договора долевого участия законодательство делает обязательными. Главные среди них – это сроки возведения и ключевые показатели качества дома. Регламентирует коммерческие отношения, возникающие по договору долевого участия, Федеральный закон ¹ 214.

Также на рынке еще можно встретить такие формы юридических отношений, как создание жилищно-строительных кооперативов и покупка квартиры по векселю. Специалисты ГК «МИЦ» рекомендуют обращать внимание на основные пункты данных юридических форм. Например, устав жилищно-строительного кооператива допускает, что его членам нужно будет вносить дополнительные средства уже после начала строительства.

Проанализировав все имеющиеся виды договоров на рынке недвижимости, эксперты практически в один голос утверждают, что самым безопасным среди них является договор долевого участия. Он был достаточно недавно введен, и при его разработке учитывались все те многочисленные проблемы, которые возникали при других договорных отношениях. Главным критерием безопасности покупки квартиры по договору долевого участия эксперты называют участие в сделках государства и регламентацию документа через нормы Федерального закона ¹ 214.