Исключительный способ защиты

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 ¹ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление ¹ 10/22) в случаях, если запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено иным путем (признанием права или истребованием имущества из чужого незаконного владения) оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Данный иск, как правило, используется в случаях, когда иные способы, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не могут защитить права истца. В этом и состоит его исключительность– такой путь возможен лишь при отсутствии других способов защиты нарушенного права.

В Постановлении ¹ 10/22 приводятся случаи, когда использование такого иска возможно:
- если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами,
- если право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество,
- если ипотека или иное обременение прекратились.

Главная особенность таких исков в том, что истец не притязает на право, зарегистрированное за ответчиком (отсутствует спор о праве), но наличие регистрации этого права каким-то образом нарушает права истца. Такой иск предъявляется для приведения данных, которые содержатся в ЕГРП, в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Например, если в реестре числятся права на объект, который по факту уже не существует (разрушен, снесен). Гибель или уничтожение имущества – одно из оснований прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Соответственно, если здание снесено, сведения о праве собственности на него должны быть исключены из ЕГРП. Наличие в реестре сведений о праве собственности какого-либо лица на уже несуществующее строение может нарушать права не только собственника земельного участка, на котором находилось это строение, но и иных лиц.

Или другой пример – стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата по которому должна быть произведена после государственной регистрации. В данном случае в силу положений Федерального закона от 16.07.1998 ¹ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право собственности покупателя обременяется ипотекой в силу закона в пользу продавца. Через какое-то время расчет по договору купли-продажи произведен, однако продавец отказывается обращаться в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления, или его местонахождение неизвестно. В таком случае покупатель имеет право подать в суд иск о признании обременения отсутствующим.

Управление Росреестра по Курганской области на практике сталкивается с ошибками при подаче искового заявления в суд истцами.

Во-первых, истцы ошибочно полагают, что, поскольку спорное право или обременение зарегистрировано в ЕГРП, то ответчиком по данному спору должен выступать регистрирующий орган.

Однако, согласно пункту 53 Постановления ¹ 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Ни государственный орган, ни непосредственно регистратор не являются ответчиками по таким искам, а привлекаются к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как правило, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований на том основании, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Второй случай, когда истец обращается в суд в порядке особого производства с заявлением об установлении факта отсутствия права или обременения.

Согласно пункту 52 Постановления ¹ 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.07.1997 ¹122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права установленные судебным решением подлежат государственной регистрации. Следовательно, государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества, а не факты, имеющие юридическое значение.

Таким образом, даже в случае удовлетворения требований истца, решение суда будет неисполнимо.
Также нередки случаи, когда истцом неверно (или неполно) сформулирована просительная часть искового заявления.
К примеру, истец просит признать сделку недействительной. Однако, в силу пункта 52 Постановления ¹ 10/22 решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со статьей 196 ГПК РФ суд принимает решение в рамках заявленных истцом требований, вопрос о применении последствий недействительности сделки судом самостоятельно не решается. В итоге, государственный регистратор не сможет внести соответствующие записи в ЕГРП на основании вынесенного решения суда.

Подводя итог, хотелось бы сказать следующее: судебное разбирательство – это сложный процесс, который предполагает затрату времени и денег (государственной пошлины). Важно, чтобы эта трата не была напрасной. Поэтому, обращаясь в суд, необходимо четко понимать какой результат Вы хотите получить, нужно правильно определить стороны спора, выбрать верный способ защиты нарушенного права, четко сформулировать требования, и, что немаловажно, оценить судебный акт с позиции возможности его исполнения (государственной регистрации).