Регулируемый рынок аренды устанавливает свои правила на рынке жилья

Пока Великобритания только предполагала введение ограничений стоимости арендуемого жилья, в Германии вступил в силу закон Mietpreisbremse, регулирующий ценообразование в секторе аренды. Но то, что органично вписывается в реалии одного рынка недвижимости, не всегда идеально подходит для другого.

В предвыборный период британская лейбористская партия в своей программе озвучивала планы по регулированию арендных ставок, предлагая трехлетнюю фиксированную арендную плату, которая в течение этого периода не смогла бы расти выше инфляции потребительских цен. Социал-демократы уверяли, что это сможет повысить финансовую стабильность жильцов, которые будут защищены от постоянного неравномерного повышения арендной платы. Учитывая, что большинство сделок с недвижимостью в Великобритании совершается именно с инвестиционными целями, подобная перспектива незамедлительно вызвала волну негодования потенциальных и существующих инвесторов. К радости последних, дебаты относительно британского арендного сектора закончились не в пользу лейбористов.
Но не успели консерваторы отпраздновать победу, как подобный закон был одобрен правительством другой европейской стране. Германия, чьим ориентиром для рыночных исследований еще с начала 80-х годов является сравнительный анализ Mietspiegel или «зеркало аренды», позволяющий собирать необходимые данные для построения индекса стоимости аренды, продолжила политику регулирования рынка жилой недвижимости. Согласно закон Mietpreisbremse, чье название буквально переводится как «Ограничитель арендной платы», повторная аренда на вторичном рынке жилья не должна превышать более чем на 10% так называемый «средний коэффициент», который высчитывается на основе стоимости квадратного метра в отдельно взятом регионе.
В первую очередь закон касается хот-спотов немецкого рынка жилья, таких как Берлин, Дюссельдорф и Мюнхен – именно там арендаторы чаще всего подвержены произвольному увеличению цен со стороны арендодателей. Действующие контракты, заключенные между арендатором и арендодателем, под влияние законодательных нововведений не попадут. Закон не распространяется лишь на новостройки, появившиеся на местном рынке аренды не раньше 1 октября 2014 года, а также на квартиры, которые впервые сдаются в аренду после ремонта или модернизации.
В Берлине закон уже вступил в силу, где ограничения арендных ставок были введены 1 июня. С 1 июля 2015 года Северный Рейн-Вестфалия планирует ввести ограничения на стоимость аренды в 21 городе.

Государственное регулирование – препятствие или преимущество?

«Прежде всего, структура рынков недвижимости Великобритании и Германии очень разная, - поясняет управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Игорь Индриксонс. – Большинство британских жилых объектов в частном арендном секторе являются собственностью отдельных buy-to-let инвесторов, в то же время в Германии они принадлежат учреждениям, в том числе пенсионных фондам или страховым компаниям. Отличается и динамика цен на жилье: рынок жилой недвижимости Великобритании год за годом фиксирует уверенный рост, тогда как стоимость немецких объектов удерживается приблизительно на одном уровне в течение десятилетий. Кроме того, право государства регулировать арендный сектор – это палка о двух концах. С одной стороны, подобные шаги правительства призваны помочь арендодателям, которые вынуждены бороться с недобросовестными арендодателями, то и дело повышающими ставки. С другой стороны, слишком серьезное ужесточение мер или слишком жесткий контроль может повлечь за собой негативные последствия для сектора аренды и рынка жилья в целом, понижая инвестиционный престиж местной жилой недвижимости. В данной ситуации необходимо соблюдать строгий баланс, учитывая интересы как арендаторов, так и арендодателей, чего порой оказывается чрезвычайно сложно добиться».