Квартира в новостройке: ЖСК альтернатива «долевке»?
7 Февраля 2012
Купить квартиру – значит, совершить самую важную и ответственную покупку в своей жизни. Большинство россиян именно так характеризуют эту сделку с недвижимостью. Какой вариант приобретения самый надежный? Законодательство, в частности, общеизвестный ФЗ-214, определяет три формата покупки жилья: договор участия в долевом строительстве, вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка по жилищному сертификату. В нашей стране более распространенными являются первые две формы, особенности которых мы и предлагаем рассмотреть в этой статье. Процедуру инвестирования в покупку строящегося жилья необходимо начать с анализа юридических и финансовых аспектов сделки, и, что немаловажно, с репутации компании. В этом нам поможет разобраться Сергей Рагилев, юрист Центра консалтинга «ПрофСовет».
- Сергей, договор долевого участия более привычен для российского покупателя жилья. ЖСК не так широко применяется, но тоже разрешен законодательством. Расскажите о нем подробнее.
- Жилищно-строительный кооператив создается для строительства конкретного дома. В данном случае с потенциальными покупателями работает ЖСК как юридическое лицо, а сам застройщик является не продавцом, а генеральным подрядчиком. Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами кооператива и платить взносы в соответствии с уставом организации. С каждым пайщиком заключается договор, предметом которого является получение квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевые взносы, соответствующий стоимости квартиры. Размер взносов соответствует сумме затрат, необходимых на возведение жилого дома.
- Какими юридическими нормами регулируется этот формат?
- Федеральным законом 214-ФЗ, ст. 116 Гражданского кодекса и ст. 110 Жилищного кодекса. Жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, имеющая своей целью объединение граждан для улучшения жилищных условий.
- Если сравнить покупку квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК – какая из них в большей степени защищает интересы частного инвестора?
- У каждой из них есть свои сильные и слабые стороны. При этом обе из них разрешены законодательством, которое всегда на стороне покупателя. Если все же сравнивать ДДУ и ЖСК, то можно представить это сравнение в следующей таблице:
Параметры сравнения ЖСК ДДУ
Документальное оформление С покупателем заключается договор паенакопления, согласно которому член ЖСК обязан внести определенную сумму (паевыми взносами) стоимости квартиры за определенный период времени.
Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. С покупателем заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства.
В Федеральной регистрационной службе регистрируется вначале право требования на долю в многоквартирном доме, затем - право собственности на готовую квартиру после завершения строительства дома.
Обязательства юридических и физических лиц Члены ЖСК формируют основной орган управления - общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей и другие права и обязанности сторон. Главная обязанность пайщика – внести в установленный срок паевые взносы.
Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Степень доступности информации Члены ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Доступ к информации о распределении денежных средств дольщики и реализованных квартирах не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.
Как осуществляется строительство? ЖСК заключает договор подряда с выбранным общим собранием пайщиков одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. Застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с инвесторами, которые выплачивают, обусловленную стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.
- Каковы основные юридические аспекты участия в кооперативе?
Для покупателя «кооперативная» форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.
Такая форма приобретения квартиры имеет ограничения для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: не все банки в нашем регионе кредитуют пайщиков. Но если застройщик имеет партнерские отношения с банком и обладает репутацией надежной строительной компании, то ипотека возможна, в том числе и на территории Тюменской области. В то же время ЖСК – хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями согласно утвержденному графику рассрочки, не оплачивая при этом проценты. Нет необходимости собирать пакеты документов, искать поручителей, в обязательном порядке оплачивать страховку. Для вступления в ЖСК нужен только паспорт и свидетельство ИНН.
- Какими правами могут воспользоваться участники долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиков?
- У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики. Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество – они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь деньги. Шанс на то, что дом будет достроен, невелик.
- Какие меры необходимо предпринять в первую очередь, чтобы обезопасить себя при покупке квартир?
Главным критерием выбора способа покупки жилья являются надежность и репутация застройщика. Самые простые рекомендации, которые необходимо выполнить:
1. Ознакомление с ФЗ ¹ 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.116 Гражданского кодекса и ст.110 Жилищного кодекса.
2. Внимательное изучение договора и предоставляемых условий.
3. Мониторинг общественного мнения и репутации компаний, который возможно осуществить через знакомства с сайтами, группами в социальных сетях, поиск отзывов на форумах и т.д..
4. Общение со знакомыми риэлторами и юристами, которые могут порекомендовать или наоборот отговорить вас от приобретения жилья в организации.
5. Общение с теми, кто уже вступил в ЖСК или приобретал у той или иной компании жильё через участие в долевом строительстве.
В целом, формы приобретения квартир похожи, но имеют свои тонкости, поэтому для принятия решения следует пользоваться проверенной информацией и мнением экспертов рынка. Только внимательность в изучении возможных вариантов поможет вам сделать правильный выбор с выгодными для вас условиями.
- Сергей, договор долевого участия более привычен для российского покупателя жилья. ЖСК не так широко применяется, но тоже разрешен законодательством. Расскажите о нем подробнее.
- Жилищно-строительный кооператив создается для строительства конкретного дома. В данном случае с потенциальными покупателями работает ЖСК как юридическое лицо, а сам застройщик является не продавцом, а генеральным подрядчиком. Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами кооператива и платить взносы в соответствии с уставом организации. С каждым пайщиком заключается договор, предметом которого является получение квартиры в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь пайщик вносит в ЖСК паевые взносы, соответствующий стоимости квартиры. Размер взносов соответствует сумме затрат, необходимых на возведение жилого дома.
- Какими юридическими нормами регулируется этот формат?
- Федеральным законом 214-ФЗ, ст. 116 Гражданского кодекса и ст. 110 Жилищного кодекса. Жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, имеющая своей целью объединение граждан для улучшения жилищных условий.
- Если сравнить покупку квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК – какая из них в большей степени защищает интересы частного инвестора?
- У каждой из них есть свои сильные и слабые стороны. При этом обе из них разрешены законодательством, которое всегда на стороне покупателя. Если все же сравнивать ДДУ и ЖСК, то можно представить это сравнение в следующей таблице:
Параметры сравнения ЖСК ДДУ
Документальное оформление С покупателем заключается договор паенакопления, согласно которому член ЖСК обязан внести определенную сумму (паевыми взносами) стоимости квартиры за определенный период времени.
Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. С покупателем заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства.
В Федеральной регистрационной службе регистрируется вначале право требования на долю в многоквартирном доме, затем - право собственности на готовую квартиру после завершения строительства дома.
Обязательства юридических и физических лиц Члены ЖСК формируют основной орган управления - общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей и другие права и обязанности сторон. Главная обязанность пайщика – внести в установленный срок паевые взносы.
Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Степень доступности информации Члены ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Доступ к информации о распределении денежных средств дольщики и реализованных квартирах не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.
Как осуществляется строительство? ЖСК заключает договор подряда с выбранным общим собранием пайщиков одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. Застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с инвесторами, которые выплачивают, обусловленную стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.
- Каковы основные юридические аспекты участия в кооперативе?
Для покупателя «кооперативная» форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.
Такая форма приобретения квартиры имеет ограничения для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: не все банки в нашем регионе кредитуют пайщиков. Но если застройщик имеет партнерские отношения с банком и обладает репутацией надежной строительной компании, то ипотека возможна, в том числе и на территории Тюменской области. В то же время ЖСК – хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями согласно утвержденному графику рассрочки, не оплачивая при этом проценты. Нет необходимости собирать пакеты документов, искать поручителей, в обязательном порядке оплачивать страховку. Для вступления в ЖСК нужен только паспорт и свидетельство ИНН.
- Какими правами могут воспользоваться участники долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиков?
- У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики. Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество – они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь деньги. Шанс на то, что дом будет достроен, невелик.
- Какие меры необходимо предпринять в первую очередь, чтобы обезопасить себя при покупке квартир?
Главным критерием выбора способа покупки жилья являются надежность и репутация застройщика. Самые простые рекомендации, которые необходимо выполнить:
1. Ознакомление с ФЗ ¹ 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.116 Гражданского кодекса и ст.110 Жилищного кодекса.
2. Внимательное изучение договора и предоставляемых условий.
3. Мониторинг общественного мнения и репутации компаний, который возможно осуществить через знакомства с сайтами, группами в социальных сетях, поиск отзывов на форумах и т.д..
4. Общение со знакомыми риэлторами и юристами, которые могут порекомендовать или наоборот отговорить вас от приобретения жилья в организации.
5. Общение с теми, кто уже вступил в ЖСК или приобретал у той или иной компании жильё через участие в долевом строительстве.
В целом, формы приобретения квартир похожи, но имеют свои тонкости, поэтому для принятия решения следует пользоваться проверенной информацией и мнением экспертов рынка. Только внимательность в изучении возможных вариантов поможет вам сделать правильный выбор с выгодными для вас условиями.
Последние новости раздела
25 апреля 2024
25 апреля 2024
24 апреля 2024