«РЕЛАЙТ-Недвижимость»: Основные тенденции развития ипотечного рынка по итогам 2010 года.

Ирина Кажикина, Руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Основные события.
Основными событиями, повлиявшими на рынок ипотечного кредитования в 2010 году были следующие:
1. Снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Продолжившееся с 2009 года снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ - 13% в начале 2009 года, до 7,75% (на ноябрь 2010), повлекло повсеместное снижение ставок по ипотечным кредитам в банках уже выдающих ипотечные кредиты и приход на рынок ипотечного кредитования новых игроков, завлекающих заемщиков очень привлекательными условиями. Конкуренция между банками возвратила в 2010 году рефинансирование внешних ипотечных кредитов, нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на покупку готовой и строящейся загородной недвижимости.
В итоге, на ноябрь 2010 года даже заемщик с усредненными показателями (не полностью подтвержденный доход, кредит на 15-20 лет, собственных средств 20-30%), планирующий купить квартиру на вторичном рынке - может получить ежегодную фиксированную процентную ставку по кредиту на уровне 10,5-13,5%; заемщик с подтвержденным доходом, 40-50% собственных средств и намерением погасить кредит в ближайшие 10-20 лет может рассчитывать на фиксированную процентную ставку от 9-12,5% в рублях. Стоит оговориться, что в период с ноября по декабрь включительно практически все банки вводят новогодние акции, которые выражаются в подарках потенциальным заемщикам в виде понижения процентной ставки и/или отмены комиссии за выдачу кредита. Однако, по моему опыту, многие банки после завершения новогодних акций ставки до прежнего уровня не поднимают.
2. 02 марта 2010 года Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ¹ 7171/09 – признавшее незаконным взимание с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.
20 марта 2010 года, вступили в силу изменения в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Новые нормы запрещают банкам повышать процентные ставки по кредитам, выданным гражданам в одностороннем порядке.
Два этих события стали дополнительными кирпичиками в фундаменте дома под названием «возвращение доверия граждан к ипотечному кредитованию».
3. В марте 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные изменения позволили банкам снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 20%. До этого момента минимальный первоначальный взнос был 30%. В итоге сейчас, для городской вторичной недвижимости стандартным стал первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости (в 2009 году он был 30% и выше), появились банки, предлагающие 15% и 10% при соблюдении некоторых условий. Минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости 20-30%.
4. Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, сделав условия кредитования доступным и привлекательным, в разы увеличилось количество объектов, аккредитованных банками. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.

Условия кредитования.
Минимальный процент по фиксированным ставкам в рублях – 9% годовых в рублях, от 7,45% в долларах, верхний предел колеблется между 15-16% в рублях и 12-13 % в валюте. Если брать тот же период 2009 года, то разница в ставках в сторону повышения составляет 4-5 пунктов.
Условия кредитования по сравнению с 2009 годом также изменились в лучшую сторону (снизились процентные ставки, уменьшился размер первоначального взноса, расширился спектр предлагаемых ипотечных продуктов). Требования к заемщикам стали более лояльными, банки опять готовы кредитовать бизнес и ИП; изменились и требования к объектам недвижимости, также став более лояльными. Появились ипотечные продукты, которых в 2009 году не было. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта). До кризиса банков, предлагающих плавающие или комбинированные ставки было очень мало – в основном иностранные банки.
Кроме того, в 2010 году вернулся на рынок обычный кредитный продукт на покупку строящегося жилья, не требующий дополнительного обеспечения. Особенно интересными с точки зрения условий кредитования (процентной ставки, размера собственных средств) программы кредитования новостроек стали во второй половине 2010 года. Однако стоит заметить, что банки по-прежнему выдают кредиты только на одобренные объекты. До момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту на 2-3 пункта выше, чем при покупке готовой квартиры; после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до уровня ставки на вторичном рынке. По некоторым продуктам или в рамках специальных акций ставки на строящееся жилье на уровне или даже ниже ставок на покупку готовых квартир.
Кредиты на покупку загородной недвижимости тоже постепенно возвращаются, ставки по ним снижаются. А вот минимальный первоначальный взнос колеблется в рамках 20-50%.
Тем не менее, спрос на ипотечные продукты восстанавливается очень медленно, что связано с несколькими факторами:
- подрыв доверия к институту ипотечного кредитования в целом;
- не полностью установилась уверенность граждан в своей финансовой состоятельности;

Прогнозы развития ипотечного рынка в 2011 году:
- Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).
- Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце2008-2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно «новички» предлагают 3 продукта – кредит на покупку вторичной городской вторичной недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).
- Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются мне маловероятными.