Ипотека: идеальный залог глазами банка

Банк, предоставляя заемщику ипотечный кредит, всегда хочет убедиться, что в случае дефолта клиента реализация заложенного имущества покроет стоимость кредита. Именно поэтому банки тщательно проверяют жилье, закладываемое при получении ипотечного кредита. Залогом может являться как квартира, которая уже находится у вас в собственности, так и жилье, которое вы с помощью ипотеки только собираетесь приобрести.

Итак, если вы хотите приобрести с помощью ипотеки квартиру в новостройке, то первое, на что смотрит банк, - это на готовность объекта. Если дом уже сдан в эксплуатацию, у вас больше шансов оформить ипотеку на квартиру в нем, чем в ситуации, когда строительство объекта только началось. Однако если застройщик не вызывает у финансовой организации недоверия, то банк предоставит вам кредит и на квартиру в еще строящемся доме.

Как правило, у надежных застройщиков заключены договоры о партнерстве с рядом банков, среди которых вы можете выбрать тот, который предоставляет наиболее привлекательную для вас ипотечную программу. Также необходимо помнить, что большинство банков предоставляет кредит в строящихся домах, только если на квартиры в них оформлен договор долевого участия (ДДУ).

Если вы собираетесь брать ипотеку под залог объекта вторичного рынка недвижимости, то он должен обладать рядом определенных физических и юридических характеристик. К физическим относятся:

• Район. Чем престижнее район, тем выше ликвидность у квартиры.

• Тип дома. Квартиры в монолитном или кирпичном домах банк примет охотнее, чем панельное жилье. Что касается домов с деревянными перекрытиями, то, как правило, банки в качестве залога такие варианты вообще не рассматривают.

• Этажность. Если квартира находится в доме, который ниже 3-х этажей, вряд ли банк примет ее в залог.Впрочем, и в высотных домах есть свои нюансы: в банке призадумаются, если вы предложите в качестве залога квартиру на первом или последнем этаже.

• Год постройки (от него зависит качество дома, поэтому панельные дома, подлежащие сносу ввиду сильной изношенности, а также дома, нуждающиеся в капитальном ремонте, банки стараются обходить стороной).

«Что касается метража, планировки и ремонта в самой квартире, - говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий, - данные критерии не являются решающими при предоставлении ипотеки».
С юридической точки зрения, привлекательными для банка являются квартиры, в которых нет:

• Несогласованных перепланировок. Если они имеются, то банк может предоставить вам время для официального оформления перепланировки или ее устранения;

• Несовершеннолетних собственников. При продаже квартиры их наличие чревато различными трудностями с органами опеки и попечительства. Сюда же можно отнести недееспособных собственников (например, инвалидов);

• Собственников, временно снятых с регистрации (военных, заключенных);

Также банк не оформит квартиру в залог, если после смерти единственного собственника прошло менее 6 месяцев (срок, в течение которого наследники могут подать иск в суд о вступлении в наследство).

Что касается приобретения комнаты по ипотеке, то, по словам Константина Шибецкого, лишь немногие банки предоставляют такую возможность, за исключением ситуации, когда выкупаемая комната – «последняя» в квартире. В таком случае под залог ипотеки попадает не комната в «коммуналке», а полноценное отдельное жилье. Некоторые банки все же согласны предоставить кредит даже на одну комнату, однако при условии, что заемщик представит в финансовую организацию официальный отказ других собственников от права преимущественного выкупа.

Несмотря на все требования, банк может согласиться принять в качестве залога неликвидную квартиру при условии, что большие риски будут компенсированы большими процентами.